Thích
Con đường làm nhà ở xã hội vẫn còn nhiều gian nan
Sau nhiều năm loay hoay với hàng loạt vướng mắc về thủ tục hành chính và cơ chế đầu tư, lĩnh vực nhà ở xã hội hiện đang đứng trước một cơ hội mới khi hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn đã được ban hành. Trong đó, đáng chú ý là Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội (Nghị quyết 201), có hiệu lực từ ngày 1/6, với những quy định cởi mở, cắt giảm đến 70% thủ tục hành chính. Đây được xem là "cú hích" thể chế lớn nhất từ trước đến nay cho phát triển nhà ở xã hội, mang theo kỳ vọng về việc tháo gỡ tận gốc những điểm nghẽn kéo dài của lĩnh vực này.
Tuy nhiên, từ góc nhìn thực tiễn của doanh nghiệp trực tiếp triển khai, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho rằng, hành trình này vẫn còn nhiều gian nan khi một số bất cập vẫn còn hiện hữu và hơn hết là việc thực thi chính sách đang rất trầy trật.
"Chúng tôi càng làm, càng thấy khó khăn", ông Nghĩa chia sẻ với Reatimes.
Theo ông, một trong những bất cập lớn mà doanh nghiệp gặp phải là quy định về cấp phép xây dựng. Ông cho biết, nhà ở xã hội yêu cầu phải xin phép xây dựng, trong khi nhà ở thương mại lại được miễn. "Như vậy có thực sự hợp lý, khi mà nhà ở xã hội là phân khúc luôn được khuyến khích, ưu tiên?", ông đặt vấn đề.
Dù Nghị quyết 201 và Nghị định 192/2025 hướng dẫn Nghị quyết 201 đã quy định rõ: "Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật khác có quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi thuận lợi hơn Nghị quyết này thì đối tượng được hưởng hỗ trợ, ưu đãi được lựa chọn áp dụng cơ chế, chính sách hỗ trợ, ưu đãi đó", nhưng trên thực tế, chính quyền địa phương lại không áp dụng.
"Thậm chí, chúng tôi đã nộp báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, vốn được xem là căn cứ để miễn giấy phép xây dựng như nhà ở thương mại nhưng vẫn bị yêu cầu xin giấy phép. Hồ sơ hiện đang bị treo, chờ ý kiến Bộ Xây dựng, khiến tiến độ dự án bị chậm trễ", ông Nghĩa cho biết.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành
Một điểm nghẽn khác là chính sách về đất. Theo ông Nghĩa, quy định cũ cho phép nếu doanh nghiệp tự tạo quỹ đất để làm nhà ở xã hội thì Nhà nước sẽ hoàn trả chi phí đất, nhằm giúp giá thành sản phẩm giảm. Nhưng với Nghị quyết 201, cơ chế này đã thay đổi.
"Quy định mới yêu cầu chi phí đất được đưa thẳng vào chi phí đầu tư dự án, tính theo bảng giá đất của Nhà nước. Điều này dẫn tới nghịch lý, cùng là nhà ở xã hội, nhưng dự án được Nhà nước giao đất và dự án doanh nghiệp tự mua đất chắc chắn sẽ có giá bán khác nhau", ông phân tích.
Thực tế còn bất hợp lý hơn khi Nghị quyết 201 quy định chi phí thuê, mua đất chỉ được xác định theo bảng giá của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng. Trong khi đó, phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp mua để làm nhà ở xã hội vốn là đất nông nghiệp phải chuyển đổi sang đất ở, mà giá đất nông nghiệp tính theo giá của Nhà nước thì luôn thấp hơn giá thực tế trên thị trường.
"Giá thị trường đất nông nghiệp ở các vùng ven TP.HCM khoảng 10-20 triệu đồng/m², nhưng bảng giá Nhà nước chỉ khoảng 500.000 - 1 triệu đồng/m². Như vậy, dù doanh nghiệp bỏ ra 10-20 triệu đồng để mua, nhưng khi hạch toán chi phí chỉ được tính 500.000 - 1 triệu đồng. Vậy 10% lợi nhuận nhà ở xã hội liệu có đủ bù đắp khoản lỗ này? Nếu cứ như vậy, ai còn dám làm nhà ở xã hội nữa?", ông Nghĩa bày tỏ.
Không chỉ cơ chế đất đai, các thủ tục liên quan cũng khiến doanh nghiệp nản lòng. Lãnh đạo Bất động sản Lê Thành dẫn chứng, theo Nghị định 151/2025 về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai, doanh nghiệp được miễn toàn bộ tiền thuê đất có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã để UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết các đầu việc: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhưng thực tế, doanh nghiệp nộp hồ sơ từ ngày 30/7 nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. "Cơ quan cấp xã thì lúng túng, lại phải xin ý kiến các sở ngành liên quan. Mỗi lần xin ý kiến như vậy mất thêm cả tháng trời. Như vậy, thay vì rút ngắn khi thực hiện chính quyền 2 cấp, thủ tục còn kéo dài gấp nhiều lần so với trước", ông chia sẻ.
Theo ông Nghĩa, các chính sách ban hành đã mang lại nhiều kỳ vọng nhưng điều quan trọng nhất là khâu thực thi phải nhất quán và thông suốt. Nếu chỉ dừng lại trên giấy, những chính sách dù tốt đến đâu cũng khó đi vào cuộc sống.
Địa phương cần thay đổi tư duy, chủ động đồng hành cùng doanh nghiệp
Không thể phủ nhận những nỗ lực đáng kể của cơ quan quản lý Nhà nước trong thời gian gần đây khi liên tục ban hành các chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Thực tế cũng đã ghi nhận một vài chuyển biến tích cực. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai, với quy mô hơn 633.000 căn hộ. Trong đó, có 146 dự án đã hoàn thành (hơn 103.000 căn), 144 dự án đang xây dựng (hơn 127.000 căn) và 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (hơn 400.000 căn).
Đặc biệt, riêng 7 tháng đầu năm 2025, tiến độ triển khai đã có bước bứt phá khi cả nước hoàn thành 36.862 căn, bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022. Đáng khích lệ hơn, 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu năm 2025 đã có khả năng hoàn thành và vượt kế hoạch đề ra.
Những con số này cho thấy tín hiệu khởi sắc, đặt ra cơ sở để hoàn thành mục tiêu 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025. Tuy nhiên ở chặng đường xa hơn - mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 - lại chưa chắc có thể đạt được.
Bởi nhìn vào thực tế, hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn được ban hành nhưng việc thực thi chính sách vẫn chưa thực sự hiệu quả, doanh nghiệp vẫn trầy trật khi triển khai. Khoảng cách lớn giữa chủ trương và thực tiễn đang là rào cản lớn nhất khiến việc phát triển nhà ở xã hội khó đạt được kỳ vọng.
Địa phương cần thay đổi tư duy, chủ động đồng hành cùng doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội. (Ảnh minh hoạ)
Ông Nghĩa cho rằng, nguyên nhân của thực tế là nằm ở tâm lý sợ trách nhiệm. Cấp cơ sở được giao thẩm quyền nhưng chưa dám quyết, dẫn đến vẫn tình trạng đùn đẩy, kéo dài thời gian. Trong khi với doanh nghiệp, thời gian chính là tiền bạc, lợi nhuận.
Theo ông, chỉ khi địa phương thay đổi tư duy, thay vì chờ được giao việc thì chủ động đồng hành cùng doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua những vướng mắc thực tiễn; chỉ khi chính quyền coi phát triển nhà ở xã hội là một phần trong mục tiêu phát triển bền vững của địa phương mình, thì những đổi mới thể chế mới thật sự có giá trị.
Điều quan trọng nhất lúc này không nằm ở văn bản nghị quyết, nghị định mà nằm ở cách từng địa phương hành động. Nếu không thay đổi cách làm, nếu vẫn thiếu quyết tâm, thiếu phối hợp và thiếu trách nhiệm, thì một lần nữa, cơ chế tốt sẽ chỉ dừng lại ở... "cơ chế tốt".
Có thể nói, chính quyền địa phương đang đứng trước một phép thử lớn. Và câu trả lời sẽ không nằm ở những bản báo cáo, mà sẽ thể hiện rõ trong từng m2 nhà ở xã hội được hình thành hoặc tiếp tục bị bỏ trống trong các kế hoạch hành chính.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng bức thiết, thực sự cần sự chung tay của tất cả các bên. Nếu làm được điều đó, giấc mơ an cư của hàng triệu người thu nhập thấp sẽ không còn xa vời, và mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 sẽ được hiện thực hoá./.
