Ông Ngô Quang Phúc - Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam cho biết, năm 2017 Him Lam Land dự kiến tung ra thị trường ba dự án mới nhưng do thủ tục khó khăn nên có khả năng chỉ còn một dự án. “Do thiếu mặt bằng để triển khai dự án mới nên từ đầu năm đến nay, số lượng dự án của doanh nghiệp được khởi công ít hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Cứ đà này, dự báo đến cuối năm nguồn cung sẽ còn hạn chế”, ông Phúc nói.
Khan hiếm quỹ đất sạch
Cùng chung cảnh ngộ, ông Nguyễn Minh Khang - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư LDG cho biết, một dự án thường mất 15-18 tháng làm thủ tục hành chính, còn nếu tính cả quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng thì khó biết đến bao giờ mới thực hiện xong. Hơn nữa, tiền sử dụng đất là ẩn số không thể tiên lượng khi quyết định đầu tư dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS.
Ông Khang dẫn chứng, công ty ông mua lô đất trị giá 120 tỷ đồng thì trong đó tiền sử dụng đất đã hết 115 tỷ đồng. Điều này cho thấy doanh nghiệp phải bỏ chi phí lớn khi tạo lập quỹ đất, dẫn đến khó giảm giá nhà ở.
Đa số doanh nghiệp BĐS than thở họ bị vướng ở khâu đền bù do đó quỹ đất sạch các doanh nghiệp nắm giữ rất ít. Việc đền bù giải phóng mặt bằng chỉ chiếm khoảng 70%, còn lại 30% khó thực hiện do phía người dân và đơn vị đền bù chưa tìm được tiếng nói chung. Có chủ đầu tư trong khâu giải phóng mặt bằng quá khó khăn đã phải dừng dự án hoặc thay đổi quy hoạch.
Có chủ đầu tư đã phải dừng hoặc thay đổi quy hoạch dự án vì khâu giải phóng mặt bằng quá khó khăn.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, hiện quỹ đất sạch trong nội thành khan hiếm. Quá trình tạo lập, giải phóng mặt bằng khó khăn, cộng thêm tiền sử dụng đất cao, khiến cho nhiều dự án đang tạo lập phải bỏ dở, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài. “Hơn 500 dự án đang “trùm mền” trên địa bàn TP HCM là do vướng đền bù, có nhiều dự án đền bù được 30% rồi bị bỏ dở”.
“Từ những nguyên nhân trên, cộng thêm tiền sử dụng đất, chi phí san lấp mặt bằng đắt đỏ do giá cát tăng... dẫn đến chi phí từ lúc đền bù cho đến khi thành đất thương phẩm đội lên rất nhiều. Tất cả những chi phí này đều phân bổ vào giá bán và người mua sẽ phải gánh chịu” – ông Hiển cho biết.
Cần tổ chức định giá đất độc lập
Thực tế rất nhiều doanh nghiệp có được quỹ đất rất lớn nhưng phần lớn đất này vẫn “chưa sạch” vì chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất. Do vậy, dù có ngồi trên một tài sản rất lớn được mệnh danh là “tấc đất tấc vàng” nhưng doanh nghiệp vẫn bế tắc, khó khăn và có nguy cơ phá sản cao.
Điển hình như Nam Cường là một trong những doanh nghiệp BĐS đầu tiên trả lại dự án khu đô thị Quốc Oai cho Hà Nội. Theo giải thích của Tập đoàn này do thị trường BĐS trầm lắng nên doanh nghiệp phải cơ cấu lại danh mục đầu tư cho phù hợp. Tuy nhiên ai cũng hiểu một trong những nguyên nhân chính là chi phí sử dụng đất quá lớn khiến doanh nghiệp này không thể kham nỗi.
Còn Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cũng đã xin trả bớt đất cho Đà Nẵng. Tuy doanh nghiệp này không nêu rõ lý do nhưng lý do nhưng có thể dễ dàng đoán ra là việc Quốc Cường Gia Lai không thể trả tiền sử dụng đất và triển khai dự án được.
Các chuyên gia cho rằng, về lâu dài cần phải có những giải pháp cụ thể để kiến tạo quỹ đất nhằm phát triển các dự án BĐS, tiếp sức cho doanh nghiệp.
Cụ thể, chính quyền thành phố cần rà soát lại quy hoạch sử dụng đất có sự tham gia của các tổ chức, doanh nghiệp, nhà khoa học nhằm minh bạch việc quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất đó để tạo lập quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. Cùng với đó, phải công khai kế hoạch sử dụng đất và đăng tải trên các phương tiện thông tin, truyền thông để người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận.
Luật sư Hoàng Thu - Văn phòng Luật Hoàng Thu cũng đề nghị việc định giá đất không chỉ trao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh mà cần có sự tham gia của các tổ chức định giá đất độc lập để trên cơ sở đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm ban hành khung giá đất đền bù cho khách quan, phù hợp với thị trường.
“Bên cạnh đó, phải thay đổi quan điểm thu tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế sử dụng đất lâu dài, đưa hẳn vào Luật Kinh doanh BĐS. Điều này được cho sẽ giúp minh bạch, loại trừ được cơ chế “xin - cho”, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững và lâu dài cho Nhà nước” – Luật sư Thu cho biết.
Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch, Tổng Giám đốc Tập đoàn Kosy đề xuất, đối với việc GPMB khi dự án đền bù đạt tối thiểu 70%, thì 30% còn lại nếu không đề bù được thì có thể giải quyết theo 2 phương án: Phương án 1, đó là Nhà nước can thiệp để tiến hành GPMB cho nhà đầu tư. Phương án 2, đó là cho phép Nhà đầu tư được khởi kiện ra tòa để tiến hành GPMB cho dự án.
Đối với các dự án chậm tiến độ từ 12 – 24 tháng, ông Cường kiến nghị nhà nước có thể đánh thuế lũy tiến hoặc phạt bằng tiền để các nhà đầu tư tự quyết định, nhà đầu tư tìm giải pháp có thể tìm đối tác hợp tác hoặc là bán dự án cho đối tác khác mà Nhà nước không phải can thiệp.
