Doanh nhân Bùi Thành Nhơn: Từ người bán thuốc thú y đến 'thợ săn' quỹ đất đẹp nhất TP. HCM

Có những doanh nhân đi tìm những khu đất đẹp. Có những doanh nhân tạo ra những khu đô thị mới. Còn Bùi Thành Nhơn lại nổi tiếng theo một cách khác… Ông đi tìm những khu đất mà thị trường gần như đã bỏ quên. Đó có thể là một dự án nhiều năm không triển khai hoặc là một khu đất vướng pháp lý, là một công trình dở dang giữa lúc chủ đầu tư cũ không còn đủ nguồn lực tiếp tục...

Trong khi phần lớn doanh nghiệp bất động sản thời điểm ấy dành nhiều thời gian để săn tìm quỹ đất mới, Novaland (NVL) lại âm thầm lớn lên bằng một chiến lược rất khác: Mua lại những dự án đang "mắc kẹt", hoàn thiện pháp lý, tái thiết kế và đưa chúng trở lại thị trường.

Chiến lược ấy không chỉ tạo nên tên tuổi Novaland, mà còn góp phần hình thành một xu hướng M&A dự án bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn thị trường nhiều biến động.

Ít ai biết rằng, trước khi gắn tên mình với hàng chục dự án quy mô lớn tại TP. HCM, ông Bùi Thành Nhơn không bước vào thương trường từ lĩnh vực địa ốc. Điểm khởi đầu của ông lại là... thuốc thú y.

Từ người bán thuốc thú y đến "thợ săn" bất động sản

Những năm 1992, khi nền kinh tế Việt Nam mới bước vào giai đoạn mở cửa, ông Bùi Thành Nhơn thành lập Công ty TNHH Thương mại Thành Nhơn, hoạt động trong lĩnh vực thuốc thú y, thuốc thủy sản và nguyên liệu phục vụ chăn nuôi.

Đây cũng được xem là lĩnh vực gắn bó với ông trong nhiều năm đầu khởi nghiệp và cũng là nền tảng hình thành Anova Corp sau này - doanh nghiệp hiện vẫn là một trong những tên tuổi lớn trong lĩnh vực nông nghiệp và thú y.

Thời điểm đó, bất động sản chưa phải là ngành nghề kinh doanh chính. Nhưng quá trình tích lũy vốn từ hoạt động thương mại đã mở ra cho ông một cơ hội khác.

Theo nhiều chia sẻ của ông Bùi Thành Nhơn trong các cuộc phỏng vấn trước đây, bước chân đầu tiên vào lĩnh vực bất động sản không xuất phát từ tham vọng xây dựng những khu đô thị quy mô lớn.

Ban đầu, doanh nghiệp chỉ đầu tư một số bất động sản để khai thác cho thuê, chủ yếu là nhà ở và biệt thự dành cho chuyên gia nước ngoài làm việc tại TP. HCM. Từ những khoản đầu tư mang tính thử nghiệm ấy, ông dần nhận ra tốc độ đô thị hóa của TP. HCM đang tạo ra một nhu cầu rất lớn đối với thị trường nhà ở. Đó cũng là giai đoạn Thành Nhơn bắt đầu dành nhiều nguồn lực hơn cho lĩnh vực địa ốc. Khi Novaland ra đời, bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ mới

Năm 2007 được xem là cột mốc quan trọng khi doanh nghiệp này tiến hành tái cấu trúc, hình thành hai mảng hoạt động độc lập. Anova Corp tiếp tục phát triển lĩnh vực nông nghiệp. Trong khi đó, Novaland được thành lập để tập trung hoàn toàn vào bất động sản. Đây cũng là thời điểm thị trường địa ốc Việt Nam bước vào giai đoạn tăng trưởng rất nóng.

Giá đất liên tục lập mặt bằng mới. Nhiều doanh nghiệp đua nhau phát triển dự án. Không ít chủ đầu tư mở rộng quá nhanh nhờ nguồn vốn tín dụng dồi dào.

Nhưng chỉ một thời gian ngắn sau, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 và giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng đã khiến bức tranh đảo chiều: Nhiều dự án phải buộc phải dừng thi công. Đã có không ít doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu dòng tiền; Các khu đất đẹp giữa trung tâm TP. HCM bắt đầu xuất hiện trên thị trường dưới dạng chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.

Đây cũng là thời điểm ông Bùi Thành Nhơn nhìn thấy cơ hội.

Ngược dòng đám đông

Trước khủng hoảng, nếu nhiều doanh nghiệp lựa chọn thu hẹp quy mô để phòng thủ, Novaland lại bắt đầu một hành trình khác.

Novaland không lao vào cuộc đua xin thêm dự án mới. Thay vào đó, họ tìm kiếm những dự án đã có vị trí đẹp nhưng gặp khó khăn trong triển khai. Đây vốn dĩ là lựa chọn không hề dễ dàng. Những dự án dở dang thường đi kèm hàng loạt vấn đề khi tình trạng pháp lý kéo dài, tài chính phức tạp, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, thậm chí là niềm tin của khách hàng đã suy giảm.

Nhưng nếu giải quyết được những "nút thắt" đó, giá trị gia tăng lại lớn hơn rất nhiều so với việc phát triển một dự án từ đầu. Chính chiến lược này đã giúp Novaland từng bước mở rộng quỹ đất tại những vị trí được xem là đắt giá nhất TP. HCM. Nhiều dự án sau này trở thành dấu ấn của Novaland đều được phát triển theo mô hình M&A, thay vì doanh nghiệp tự tìm kiếm và xin giao đất từ đầu.

Đó cũng là lý do vì sao mà giới đầu tư nhiều năm từng gọi Bùi Thành Nhơn là "thợ săn" quỹ đất. Không phải vì ông sở hữu nhiều đất nhất mà bởi Novaland luôn xuất hiện đúng lúc thị trường cần một doanh nghiệp đủ năng lực để hồi sinh những dự án đang bị bỏ lại phía sau.

Điều gì tạo nên thương hiệu của Novaland?

Từ cuối những năm 2000 đến giữa thập niên 2010, hàng loạt dự án tại TP. HCM lần lượt mang thương hiệu Novaland với những cái tên như Sunrise City, Tropic Garden, Lexington Residence, Icon 56, RiverGate Residence, Lucky Palace, The Prince Residence, Orchard Garden, The Sun Avenue...

Điểm chung của các dự án này không chỉ nằm ở vị trí thuận lợi. Điều đáng chú ý hơn là phần lớn được phát triển trên cơ sở các thương vụ M&A hoặc tái cấu trúc dự án, phản ánh rõ chiến lược mà Bùi Thành Nhơn theo đuổi ngay từ những ngày đầu xây dựng Novaland.

Đến giữa thập niên 2010, Novaland đã trở thành một trong những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất nội đô lớn nhất TP. HCM, tạo nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ sau khi niêm yết cổ phiếu trên HoSE năm 2016.

Đến khoảng năm 2017, giới đầu tư bất động sản bắt đầu nhận ra một sự thay đổi trong chiến lược của Novaland khi những dự án mang thương hiệu doanh nghiệp không còn tập trung dày đặc ở quận 1, quận 2, quận 4, quận 7 hay Phú Nhuận (cũ, trước khi sáp nhập đơn vị hành chính) như trước. Thay vào đó là những cái tên hoàn toàn mới như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm...

Đó không đơn thuần là việc mở rộng địa bàn đầu tư. Đó là dấu hiệu cho thấy Bùi Thành Nhơn hiểu rằng cuộc chơi bất động sản tại TP. HCM đã bước sang một giai đoạn khác...

Khi quỹ đất nội đô không còn là nguồn tài nguyên vô tận

Trong suốt gần một thập kỷ, chiến lược M&A giúp Novaland liên tục bổ sung quỹ đất tại các vị trí đắc địa của TP. HCM. Tuy nhiên, quỹ đất nội đô không phải là tài nguyên vô tận.

Tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng với quá trình siết chặt thủ tục đầu tư và pháp lý dự án, khiến những khu đất đủ lớn để phát triển các khu đô thị mới ngày càng khan hiếm.

Trong khi đó, nhu cầu của thị trường cũng bắt đầu thay đổi: Người mua không chỉ tìm kiếm một căn hộ mà họ cần nhiều hơn một nơi để ở; Họ muốn một môi trường sống đầy đủ tiện ích, trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại và không gian xanh. Đó cũng là thời điểm khái niệm đại đô thị dần trở thành xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam.

Và Novaland buộc phải thay đổi.

Cuộc dịch chuyển mới

Nếu trước đây doanh nghiệp nổi tiếng với khả năng "hồi sinh" những dự án trong lòng TP. HCM thì từ năm 2018, chiến lược phát triển chuyển sang một hướng hoàn toàn khác. Thay vì phát triển từng khu đất vài héc-ta, Novaland bắt đầu theo đuổi những dự án có quy mô lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn héc-ta. Tiêu biểu trong số đó là Aqua City tại Đồng Nai.

Được quy hoạch với quy mô khoảng 1.000ha, dự án được định hướng trở thành khu đô thị vệ tinh phía Đông TP. HCM, tận dụng lợi thế của hàng loạt dự án hạ tầng lớn như sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây, Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

Song song với đó là NovaWorld Phan Thiết, quy mô hơn 1.000ha, và NovaWorld Hồ Tràm, quy mô khoảng 1.000ha, đánh dấu bước chuyển mạnh sang mô hình đô thị nghỉ dưỡng tích hợp. Nếu ở giai đoạn đầu Novaland phát triển bằng việc tìm kiếm những khu đất đẹp trong đô thị, thì ở giai đoạn này, doanh nghiệp lựa chọn cách đi trước hạ tầng, đặt cược vào sự hình thành của các cực tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, đúng vào lúc chiến lược mở rộng đạt quy mô lớn nhất, thị trường bất động sản Việt Nam lại bước vào chu kỳ điều chỉnh.

Từ cuối năm 2022, thị trường đối mặt với hàng loạt khó khăn khi tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp biến động, thanh khoản suy giảm, trong khi nhiều dự án trên cả nước gặp vướng mắc về pháp lý.

Novaland là một trong những doanh nghiệp chịu ảnh hưởng rõ nét nhất. Lúc này, hàng loạt kế hoạch kinh doanh phải điều chỉnh. Doanh nghiệp triển khai chương trình tái cấu trúc toàn diện, tập trung xử lý nghĩa vụ tài chính, đàm phán với trái chủ, đồng thời ưu tiên hoàn thiện các dự án đang triển khai để bàn giao cho khách hàng.

Đó cũng được xem là giai đoạn khó khăn nhất trong lịch sử phát triển của Novaland. Nhưng cũng chính thời điểm ấy cho thấy một đặc điểm đã theo doanh nghiệp suốt nhiều năm khi ưu tiên hoàn thiện tài sản hiện hữu thay vì mở rộng bằng mọi giá.

Bức tranh sáng trở lại nhưng người sáng lập... lùi về sau

Bước sang năm 2025 và 2026, khi nhiều nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, một số dự án của Novaland bắt đầu ghi nhận chuyển biến tích cực.

Tại Victoria Village, dự án từng kéo dài nhiều năm tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi (nay thuộc TP. HCM), doanh nghiệp bắt đầu bàn giao nhà cho khách hàng. Đây được xem là một trong những tín hiệu cho thấy các dự án tồn đọng đang từng bước được hoàn thiện.

Ở Aqua City, Novaland cũng liên tục cập nhật tiến độ triển khai các phân khu sau khi nhiều vấn đề pháp lý được tháo gỡ. Đáng chú ý, doanh nghiệp đã ký kết hợp tác với nhà thầu quốc tế Ruentex Engineering & Construction (Đài Loan) để đẩy nhanh thi công một số hạng mục của đại đô thị. Những động thái này phản ánh nỗ lực đưa các dự án trở lại đúng quỹ đạo sau giai đoạn tái cấu trúc.

Tháng 5/2026 đánh dấu một cột mốc đáng chú ý trong hành trình phát triển của Novaland khi doanh nghiệp bất ngờ công bố thay đổi người đại diện theo pháp luật. Theo đó, ông Dương Văn Bắc - Tổng giám đốc Novaland, trở thành người đại diện theo pháp luật duy nhất của công ty.

Trước đó, Novaland có ba người đại diện theo pháp luật gồm ông Bùi Thành Nhơn, ông Dương Văn Bắc và ông Cao Trần Duy Nam.

Cùng thời điểm, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp mới ghi nhận vốn điều lệ của Novaland tăng lên 22.345 tỷ đồng sau khi hoàn tất phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu. Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh Novaland bước vào giai đoạn tái cấu trúc bộ máy quản trị, hướng tới mục tiêu ổn định hoạt động và từng bước phục hồi sau chu kỳ khó khăn của thị trường.

Có thể ông Bùi Thành Nhơn không còn là người đại diện theo pháp luật của Novaland. Nhưng nhìn lại hơn ba thập kỷ phát triển, dấu ấn của người sáng lập vẫn hiện diện trong chiến lược đã làm nên tên tuổi doanh nghiệp. Ông không phải là người đầu tiên xây những tòa nhà cao nhất cũng không phải người sở hữu quỹ đất lớn nhất.

Điều khiến Bùi Thành Nhơn khác biệt nằm ở chỗ ông nhìn thấy giá trị của những dự án mà thị trường từng bỏ lại phía sau: Từ những khu đất dở dang giữa nội đô TP. HCM đến những đại đô thị hàng nghìn héc-ta ở vùng ven, hành trình của Novaland phản chiếu gần như đầy đủ những thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam trong hơn ba thập kỷ qua. Và có lẽ, đó mới là di sản lớn nhất mà người sáng lập để lại: Đó đơn thuần không chỉ là hàng chục dự án mang thương hiệu Novaland, mà còn là một cách làm bất động sản từng tạo nên dấu ấn rất riêng trên thị trường.