Không xử phạt về hành vi huy động vốn
Ngày 1/10/2024, Sở Xây dựng Bình Dương đã có công văn số 3474/SXD-TTrXD phản hồi đến khách hàng L.T.Đ, về việc phản hồi đơn thư có nội dung "Tin báo và đề nghị xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật đề ngày 10/9/2024 của ông L.T.Đ".
Trong đơn gửi đến Sở Xây dựng, ông L.T.Đ đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty TNHH MTV BĐS Đầu tư và phát triển Hà Nam (Công ty Hà Nam) và Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Á Châu (Công ty Á Châu), và kiểm tra một số vấn đề liên quan đến dự án Khu nhà ở Bình Mỹ 2, tọa lạc tại xã Bình Mỹ, huyện Bắc Tân Uyên do Công ty Hà Nam làm chủ đầu tư. Qua đó, Sở Xây dựng thông tin đến ông L.T.Đ về các nội dung mà khách hàng phản ánh.
Thứ nhất, đối với nội dung đề nghị xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Hà Nam, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, qua kiểm tra hồ sơ tại buổi làm việc vào ngày 24/9/2024, hợp đồng nguyên tắc (do ông L.T.Đ cung cấp) đã ký giữa Công ty Hà Nam với khách hàng, Công ty Hà Nam có vi phạm về kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho rằng đây không phải là hành vi huy động vốn không đúng quy định. Sở Xây dựng thông tin, Công ty Hà Nam đã bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh tại Dự án Khu nhà ở Bình Mỹ 2 theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Công ty Hà Nam, theo Quyết định số 2285 ngày 07/9/2023 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương. Công ty Hà Nam đã thực hiện hình thức phạt chính là phạt tiền và chấp hành hình thức phạt bổ sung.
Thứ hai, đối với nội dung khách hàng đề nghị cưỡng chế công trình trường mầm non xây dựng không phép tại dự án, Sở Xây dựng cho biết nội dung này đã phân cấp về UBND huyện Bắc Tân Uyên, thuộc trách nhiệm xử lý của UBND huyện Bắc Tân Uyên.
"Căn cứ khoản 2 Điều 6 Quyết định số 41/2022/QĐ-UBND ngày 30/12/2022 của UBND tỉnh Bình Dương về việc Ban hành quy định phân cấp quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn tỉnh Bình Dương, theo đó công trình trường mầm non trong Dự án Khu nhà ở Bình Mỹ 2 thuộc trách nhiệm kiểm tra xử lý của UBND cấp huyện (UNND huyện Bắc Tân Uyên), do đó Sở Xây dựng đề nghị ông L.T.Đ liên hệ với UBND huyện Bắc Tân Uyên để được rõ".
Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho rằng việc ký kết Hợp đồng nguyên tắc giữa chủ đầu tư Hà Nam và khách hàng không phải là hình thức huy động vốn
Trường hợp Sở Xây dựng chưa thanh tra, kiểm tra mà kết luận "không phải huy động vốn" là chưa đúng
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, việc Sở Xây dựng Bình Dương trả lời cho rằng hình thức ký kết Hợp đồng nguyên tắc giữa Công ty Hà Nam với khách hàng không phải là hành vi huy động vốn là trả lời không đúng tình tiết vụ việc. Bởi lẽ, Sở Xây dựng Bình Dương vẫn chưa tiến hành thanh tra, kiểm tra xác định đối với phần tiền của khách hàng mà Công ty Hà Nam đã thu, đã sử dụng chưa, đã sử dụng vào việc gì.
Sở Xây dựng cũng thông tin rằng, Công ty Hà Nam đã bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản khi không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh tại dự án Khu nhà ở Bình Mỹ 2 theo điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo Quyết định số 2285 ngày 07/9/2023 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương thì Công ty Hà Nam đã bị áp dụng với hình thức phạt chính là phạt tiền và chấp hành hình thức phạt bổ sung.
Tuy nhiên, theo Luật sư Trần Đức Phượng, việc xử lý vi phạm này chưa phản ánh hết các hành vi vi phạm của chủ đầu tư dự án Khu dân cư Bình Mỹ 2. Việc xử lý phải chính xác và đầy đủ phản ánh đúng bản chất và mức độ của hành vi vi phạm của Công ty Hà Nam phải là hành vi huy động vốn không đúng quy định (nghĩa là chủ đầu tư đưa bất động sản không đủ điều kiện vào kinh doanh, "thu tiền" và đã sử dụng số tiền thu được). Với hành vi vi phạm huy động vốn không đúng quy định sẽ bị áp dụng điểm đ khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 với mức phát tiền 800 triệu đến 1 tỷ đồng, đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn tiền vốn lại cho khách hàng.
"Việc UBND tỉnh Bình Dương ra quyết định xử phạt tại điểm a khoản 3 Điều 58 (về kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định) không phản ánh hết tính chất, mức độ vi phạm, bản chất và ý chí của chủ đầu tư vi phạm. Do đó, Sở Xây dựng cần vào cuộc kiểm tra cụ thể, sau đó áp dụng xử phạt tại điểm d khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 (huy động vốn không đúng quy định). Đây cũng là trách nhiệm quản lý về kinh doanh bất động sản của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đối với dự án được đưa vào kinh doanh trên địa bàn thuộc Sở Xây dựng quản lý.
Chỉ có xử lý vi phạm về huy động vốn không đúng quy định, thì chủ đầu tư mới bị buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục là hoàn lại phần tiền đã huy động vốn cho khách hàng. Đồng thời, hình thức xử phạt này mới có thể phản ánh hết bản chất và mức độ vi phạm của chủ đầu tư về huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Còn với Quyết định số 2285 ngày 07/9/2023 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương, mới chỉ có chủ đầu tư bị xử phạt, còn quyền lợi của người dân vẫn chưa được quan tâm xem xét. Nếu tiếp tục quản lý và xử lý vi phạm như vậy thì các chủ đầu tư vẫn hưởng lợi và sẵn sàng chịu phạt tiền để huy động vốn không đúng quy định", Luật sư Phượng nói thêm.
Đề nghị xử lý nghiêm hành vi của công ty môi giới
Trong đơn gửi đến Sở Xây dựng vào ngày 13/9, ông L.T.Đ đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty TNHH MTV BĐS Đầu tư và phát triển Hà Nam (chủ đầu tư dự án) và Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Á Châu (công ty môi giới của dự án), và kiểm tra một số vấn đề liên quan đến Dự án Khu nhà ở Bình Mỹ 2, tọa lạc tại xã Bình Mỹ, huyện Bắc Tân Uyên do Công ty Hà Nam làm chủ đầu tư.
Trong đó, đối với nội dung đề nghị xử phạt Công ty Á Châu (công ty môi giới của dự án), Sở Xây dựng cho biết, theo điểm a khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định: “Bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định". Căn cứ quy định này, Thanh tra Sở Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra và xử lý vi phạm hành chính đối với Công ty Á Châu nếu có vi phạm nêu trên.
Tại đơn thư phản ánh mà ông L.T.Đ gửi đến Sở Xây dựng vào ngày 13/9/2024, khách hàng đã đề nghị Sở Xây dựng và các cơ quan có chức năng ra quyết định xử phạt đối với hành vi Công ty môi giới bán bất động sản cho khách hàng, nhưng bất động sản đó chưa đảm bảo các điều kiện của Luật Kinh doanh Bất động sản, tại dự án Hana Garden Mall.
Các công ty bị đề nghị xử phạt bao gồm Cổ Phần Uniland, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Dương, Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Á Châu (là các công ty thuộc Liên minh sàn bất động sản 5F) tại Bình Dương. Khách hàng cho rằng, trong quá trình bán hàng, các công ty môi giới thuộc hệ thống sàn 5F đã không cung cấp, tư vấn đầy đủ cho khách hàng về pháp lý của dự án cũng như các rủi ro kèm theo.
Trong đơn gửi đến Sở Xây dựng, ông L.T.Đ đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty TNHH MTV BĐS Đầu tư và phát triển Hà Nam (chủ đầu tư dự án) và Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Á Châu (công ty môi giới của dự án), và kiểm tra một số vấn đề liên quan đến Dự án Khu nhà ở Bình Mỹ 2, tọa lạc tại xã Bình Mỹ, huyện Bắc Tân Uyên do Công ty Hà Nam làm chủ đầu tư.
Trong đó, đối với nội dung đề nghị xử phạt Công ty Á Châu (công ty môi giới của dự án), Sở Xây dựng cho biết, theo điểm a khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định: “Bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định". Căn cứ quy định này, Thanh tra Sở Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra và xử lý vi phạm hành chính đối với Công ty Á Châu nếu có vi phạm nêu trên.
Tại đơn thư phản ánh mà ông L.T.Đ gửi đến Sở Xây dựng vào ngày 13/9/2024, khách hàng đã đề nghị Sở Xây dựng và các cơ quan có chức năng ra quyết định xử phạt đối với hành vi Công ty môi giới bán bất động sản cho khách hàng, nhưng bất động sản đó chưa đảm bảo các điều kiện của Luật Kinh doanh Bất động sản, tại dự án Hana Garden Mall.
Các công ty bị đề nghị xử phạt bao gồm Cổ Phần Uniland, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Dương, Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Á Châu (là các công ty thuộc Liên minh sàn bất động sản 5F) tại Bình Dương. Khách hàng cho rằng, trong quá trình bán hàng, các công ty môi giới thuộc hệ thống sàn 5F đã không cung cấp, tư vấn đầy đủ cho khách hàng về pháp lý của dự án cũng như các rủi ro kèm theo.
Hệ thống sàn môi giới của Liên minh sàn Bất động sản 5F Bình Dương
Liên quan đến vụ việc, thời gian qua nhiều khách hàng tại Dự án Khu dân cư Bình Mỹ II (tên thương mại là Hana Garden Mall), do Công ty TNHH Một thành viên Bất động sản Đầu tư và phát triển Hà Nam đầu tư đã đồng loạt gửi đơn thư gửi đến Sở Xây dựng Bình Dương, UBND huyện Bắc Tân Uyên, UBND tỉnh Bình Dương tố cáo về những dấu hiệu vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại dự án.
Thông tin từ khách hàng cho hay, sau khi mua đất tại dự án và đóng tiền lên đến hàng tỷ đồng, họ đã nhiều lần liên hệ đến 3 doanh nghiệp là Công ty TNHH Một thành viên Bất động sản Đầu tư và phát triển Hà Nam(chủ đầu tư), cùng 2 công ty môi giới là Công ty Cổ phần Uniland, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Dương, đề nghị nhanh chóng cấp sổ đỏ cho các nền đất. Tuy nhiên, đến nay đã 5 năm trôi qua, toàn bộ khách hàng ở đây vẫn chưa được cấp sổ đỏ.
Khách hàng tên Nguyễn Thị Bính cho biết, sau nhiều lần gửi đơn thư phản ánh, ngày 11/8/2023, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã có văn bản phản hồi cho bà và thông tin rằng, dự án khu nhà ở Bình Mỹ 2 do Công ty Hà Nam làm chủ đầu tư chưa được Sở Xây dựng thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Ngày 7/9/2023, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương đã ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo Quyết định số 2285/QĐ-XPHC, với hình thức xử phạt hành chính là 500 triệu đồng. Đồng thời, quyết định cũng áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 4 tháng 15 ngày đối với Công ty TNHH MTV Bất động sản Đầu tư và Phát triển Hà Nam, với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Ngoài việc bị xử phạt vì kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện, Công ty Hà Nam còn bị UBND huyện Bắc Tân Uyên xử phạt với hành vi xây dựng không phép. Theo thông tin từ UBND huyện Bắc Tân Uyên, chủ đầu tư đã thi công xây dựng đối với công trình trường mầm non đến sàn tầng 2 của công trình. Tuy nhiên, việc xây dựng công trình trên không có Giấy phép xây dựng, và UBND huyện Bắc Tân Uyên xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng tại Quyết định số 2165/QĐ- XPHC ngày 01/7/2022. Đến nay, chủ đầu tư đã chấp hành nộp phạt và yêu cầu ngưng thi công xây dựng.
Tuy nhiên, theo bà Bính, cho đến nay Sở Xây dựng Bình Dương vẫn chưa ra Quyết định xử phạt đối với hành vi Huy động vốn không đúng quy định của Công ty TNHH MTV Bất động sản Đầu tư và Phát triển Hà Nam, đồng thời áp dụng khắc phục hậu quả.
Do đó, bà Bính và tập thể khách hàng tiếp tục đề nghị Sở Xây dựng Bình Dương tiếp tục tiến hành xử phạt Công ty TNHH MTV BĐS Đầu tư và phát triển Hà Nam và Công ty Môi giới đối theo quy định của Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Đối với việc tổ chức huy động vốn của Công ty TNHH MTV BĐS Đầu tư và phát triển Hà Nam, khách hàng đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục xử lý vi phạm hành chính về hành vi Huy động vốn không đúng quy định. Tôi đề nghị Sở Xây dựng áp dụng biện pháp khắc phục là Buộc hoàn trả lại phần vốn đã huy động không đúng quy định với hành vi quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Đồng thời, khách hàng cũng đề nghị Sở Xây dựng Bình Dương tiến hành kiểm tra, xem xét việc sử dụng tiền đặt cọc của người dân đối với TNHH MTV Bất động sản Đầu tư và Phát triển Hà Nam cùng các Công ty môi giới cùng liên đới. Theo thông tin từ UBND huyện Bắc Tân Uyên, chủ đầu tư đã thi công xây dựng đối với công trình trường mầm non đến sàn tầng 2 của công trình. Tuy nhiên, việc xây dựng công trình trên không có Giấy phép xây dựng, và UBND huyện Bắc Tân Uyên xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng tại Quyết định số 2165/QĐ- XPHC ngày 01/7/2022. Vậy đến nay UBND huyện Bắc Tân Uyên đã áp dụng biện pháp cưỡng chế các công trình không phép này hay chưa? Nếu chưa cưỡng chế, đề nghị cơ quan tiếp tục áp dụng biện pháp cưỡng chế các công trình sai phép này.
Ngoài ra, cũng theo khách hàng, Công ty Hà Nam và các Công ty môi giới còn phải chịu trách nhiệm là một bên cùng có hành vi vi phạm đối với các hành vi của Công ty Hà Nam. Công ty Hà Nam còn phải cùng chịu trách nhiệm dân sự liên đới đối với việc đã thu và sử dụng số tiền của người dân trái pháp luật, không đúng mục đích./.
