Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại. Trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn - cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Nói về việc sửa đổi Luật Đất đai, TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh: “Tôi cho rằng Luật Đất đai phải được sửa đổi ngay, phải là luật đầu tiên được sửa đổi để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Sắp tới đây, Đại hội Đảng sẽ nhấn mạnh đột phá trong cải cách thể chế là tập trung hoàn thiện thể chế phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, để các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực".
Tiếp nối tinh thần trên, với mong muốn đưa ra nhiều góc nhìn nghiên cứu, phản biện, tranh luận, Reatimes khởi đăng Diễn đàn: Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Những xung đột và hệ lụy mà bất cập pháp lý đất đai gây ra thời gian qua ngày một nhiều, ảnh hưởng rất nặng nề tới kinh tế - xã hội. Những dự án chậm trễ, kiện cáo khiếu nại gia tăng, bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác khi bị chèn vào những tòa cao ốc bỏ hoang... Đâu là lối ra cho những khúc mắc ấy và thị trường đang mong đợi điều gì ở Luật Đất đai sửa đổi tới đây?
Để làm rõ hơn vấn đề, Cà phê cuối tuần xin giới thiệu chia sẻ của các chuyên gia: GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI.
VẾT KHUYẾT CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI
PV: Luật Đất đai là đạo luật mà thị trường và người dân nhắc đến nhiều nhất trong thời gian qua, bởi sự tác động sâu rộng của nó tới đời sống kinh tế, chính trị và xã hội cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc sửa đổi lại tiếp tục bị lùi tới kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XV (tháng 10/2021). Dưới góc độ nghiên cứu và quan sát, các chuyên gia nghĩ sao về việc liên tục trì hoãn sửa đổi luật này?
Luật sư Trương Thanh Đức: Luật Đất đai là một trong những luật khó nhất, vướng nhất và ảnh hướng lớn nhất từ trước đến nay; là một trong những đạo luật luật có nhiều thay đổi nhất, văn bản hướng dẫn nhiều nhất, phát sinh khiếu kiện cũng nhiều nhất, vì nó liên quan đến tài sản lớn nhất của loài người - tư liệu sản xuất. Do đó, tôi không quá bất ngờ về việc trì hoãn sửa đổi Luật Đất đai. Và theo tôi đó cũng có phần hợp lý, vì đây là vấn đề nổi cộm, phức tạp và còn rất nhiều vướng mắc.
Chúng ta cần hiểu rằng, do yếu tố lịch sử, do yếu tố pháp lý đã chót thay đổi nhiều lần, nhất là trong hơn 40 năm qua, do đang trong quá trình hoàn thiện nền kinh tế thị trường,... nên đã dẫn đến tình trạng dù đã được tháo gỡ, thay đổi rất nhiều nhưng Luật Đất đai vẫn rơi vào cảnh rối ren, phức tạp, nhức nhối, kéo theo nhiều vấn đề bất cập trên thực tế.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013:
"Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".
GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Luật Đất đai hiện còn tồn tại rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ.
Từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã 4 lần ra chỉ thị về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa, và có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa.
PV: Đâu là vướng mắc lớn nhất ở Luật Đất đai khiến cho thị trường bất động sản vẫn luôn trong tình trạng “rối ren” thưa các chuyên gia?
Luật sư Trương Thanh Đức: Theo quan điểm của tôi, có hai vướng mắc, một là phải có tư duy đột phá và hai là phải sửa đổi Hiến pháp. Khi mà quan điểm chủ đạo vẫn đi theo logic, ý tưởng rằng Nhà nước quản lý chặt chẽ và ôm đồm mọi thứ thay vì để cho thị trường quyết định và Hiến pháp thì lại ấn định duy nhất một hình thức sở hữu toàn dân, thì vẫn là trở ngại quá lớn. Cho nên, để giải quyết vấn đề thì có thể suy nghĩ đến việc thay đổi quan điểm về sở hữu đất đai.
GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng đang có 4 bất cập lớn tồn tại ở Luật Đất đai.
Một là về đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Chuyển nhượng đất đai tại nông thôn hiện nay gần như không có thủ tục pháp lý hoàn chỉnh mà chủ yếu là mua bán, sang nhượng bằng giấy viết tay.
Vấn đề thứ hai là phát triển nhà ở, hiện nay cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TP.HCM là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 - 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án. Cho đến gần đây, Chính phủ mới có Nghị định 148 gỡ vướng cho các dự án.
Vấn đề thứ ba là ách tắc đối với các dự án bất động sản du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này.
Vấn đề thứ tư là câu chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam. Làm sao chúng ta ngăn chặn được những hiện tượng mua chui số lượng lớn như báo chí truyền thông đã đưa tin?
PV: Hệ quả là gì thưa các chuyên gia?
Luật sư Trương Thanh Đức: Thiệt hại rõ nhất có thể thấy là giá nhà đất ở Hà Nội, Sài Gòn và nhiều nơi khác rất đắt. Là do doanh nghiệp phải mất tới 3, 5 năm mới "chạy" xong một dự án, rồi tương tự là quá trình xây dựng, thì tất yếu là đội giá thành, nhà đắt thiếu cung, trong khi cầu thì tăng mạnh, giá bán không cao mới lạ.
Tất nhiên quá trình đó tốn kém vô cùng, thậm chí có doanh nghiệp "chạy" qua 2 nhiệm kỳ chưa xong thủ tục, nhiệm kỳ trước chưa xong, nhiệm kỳ sau phải “chạy” lại từ đầu. Đó không chỉ là vấn đề về thời gian mà còn là cơ hội, tiền bạc, vốn liếng doanh nghiệp phải bỏ ra để một dự án có thể khởi công, hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Thiệt hại thứ hai là ảnh hưởng lớn đến môi trường do ô nhiễm, mất mỹ quan và cản trở sản xuất, kinh doanh, giao thông, sinh hoạt của bao nhiêu người dân. Chúng ta hãy nhìn xem, cả một thành phố ngổn ngang, chỗ nào cũng dở dang, đất cát, gạch đá, bụi bẩn nhem nhuốc, chuột bọ, côn trùng gây hại cho kinh tế, sức khoẻ, tinh thần thế nào?
Thứ ba là, thời gian kéo dài nó huỷ hoại nhiều thứ. Nhà đầu tư mất cơ hội, lo ngại rủi ro, không dám mạnh dạn đầu tư kinh doanh. Không chỉ thiệt hại tiền nong đã chi ra, tiền vốn bị ứ đọng, mà công trình dở dang kéo dài thì tự dưng bị lạc hậu, lỗi thời, hư hỏng, xuống cấp, thậm chí tầm ẩn nguy cơ mất an toàn. Thực tế đã xảy ra những vụ sụt hố chết người, cần cẩu bị đổ gẫy, bê tông cốt thép bị gỉ sét hư hỏng.
Thủ tục chậm trễ, khó khăn đến mức, đã từng có một doanh nghiệp bất động sản lớn ở Hà Nội tuyên bố rằng, chưa có giấy phép cũng cứ xây, bị phạt rồi hợp thức hoá sau cũng vẫn lợi hơn hàng chục lần so với việc phải chờ đợi phép tắc mất toi vài năm.
GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Như tôi đã chia sẻ, hiện tượng "sốt" đất xảy ra chính một phần do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền.
Các quốc gia trên thế giới dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Bởi, về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Bỏ tiền vào bất động sản để khi tăng giá thì bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế.
Những bất cập này đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường.
Sự chậm trễ sửa đổi Luật Đất đai đã khiến thị trường bất động sản chịu nhiều hệ quả nặng nề
CẦN CỞI BỎ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT
PV: Thưa GS. Đặng Hùng Võ, ở góc độ phân tích của mình, luật sư Trương Thanh Đức có đề cập tới sở hữu Nhà nước về đất đai và cho rằng đây là nguyên nhân cơ bản dẫn tới những xáo trộn, vướng mắc. Ông có đồng tình với quan điểm này?
GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Có thể đây vẫn không phải là vấn đề cốt lõi dẫn đến xung đột, bởi theo tôi được biết, vẫn có nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ sở hữu Nhà nước về đất đai mà thị trường bất động sản của họ vẫn phát triển, phát triển mạnh mẽ là đằng khác, có thể kể tới Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Singapore hay Úc.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý mà thị trường vẫn phát triển, không tạo ra điểm nghẽn thì đó cũng là một vấn đề mà chúng ta cần lưu tâm.
PV: Xin giáo sư chia sẻ sâu hơn về câu chuyện thị trường bất động sản thế giới trong việc quản lý đất đai?
GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Đài Loan (Trung Quốc) đã quy định “đất đai là tài sản của toàn dân tộc, nhà nước thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai theo quy định pháp luật”. Điều này có nghĩa là, Đài Loan đã công nhận quyền sở hữu tư nhân hạn chế về đất đai.
Trong những năm 50 của thế kỷ XX, Đài Loan đã thực hiện cải cách ruộng đất rất thành công mà nhiều chuyên gia Mỹ đánh giá là thành công nhất thế giới. Nhà nước lấy đất của địa chủ, định giá và ghi nhận như cổ phần của một doanh nghiệp công nghiệp của Nhà nước và được nhận cổ tức thường xuyên của doanh nghiệp đó. Người nông dân không có đất được nhận đất từ nhà nước và phải trả hằng tháng một tỷ lệ phần trăm của nông sản sản xuất ra. Đây là một nguyên tắc thực hiện cải cách ruộng đất dựa vào các giá trị kinh tế.
Hàn Quốc là một quốc gia khá giống hoàn cảnh của Việt Nam. Tại thời điểm năm 1954, Hàn Quốc không khác mấy so với Miền Nam nước ta. Từ năm 1960, Hàn Quốc đã có quyết tâm phát triển đất nước để trở thành một nền kinh tế mạnh. Từ đó, đầu tư phát triển công nghệ và nguồn nhân lực chất lượng cao trở thành trụ cột cho mô hình tăng trưởng. Giải pháp tiếp cận đất đai dễ dàng và nhanh chóng cho các dự án đầu tư là một trọng tâm.
Còn với Trung Quốc, quốc gia này cũng vẫn giữ nguyên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai dựa trên cách xác định cụ thể: Đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước (do chính quyền quyết định) và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể (do hợp tác xã quyết định). Việc chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp chỉ dựa trên thống nhất phương thức giữa chính quyền địa phương với hợp tác xã.
Khi đó, các hợp tác xã lại điều chỉnh lại, phân phối lại quỹ đất của mình cho các xã viên sử dụng, kinh phí bồi thường về đất do hợp tác xã thu nhận để sử dụng vào mục đích chung. Trên thực tế, đây là một cơ chế chuyển dịch đất đai khá thuận lợi, không gây khiếu kiện nhiều.
PV: Kinh nghiệm của thế giới về vấn đề này như thế nào thưa GS. Đặng Hùng Võ? Và đâu là giải pháp cho Việt Nam?
GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Một là, cần phải hoạch định chính sách đất đai phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Điểm cốt lõi là định hình lại việc đưa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vào cơ chế thị trường. Mô hình quản lý đất đai của Singapore với việc đặt ra mọi loại đất đều được sử dụng có thời hạn, hoặc lý luận đất đai thuộc sở hữu nhà nước, nhưng người được giao đất có quyền tài sản đối với đất đai trong thời hạn sử dụng của Trung Quốc, hoặc rộng hơn theo quan niệm của Đài Loan (Trung Quốc) về chấp nhận sở hữu tư nhân hạn chế theo quy định pháp luật của Đài Loan.
Việc tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư cũng cần hạn chế dần việc áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất thường gây bất ổn xã hội. Lúc này, cần xem xét áp dụng cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai dựa trên đồng thuận của đa số cộng đồng đã được áp dụng thành công tại Nhật Bản và Hàn Quốc.
Hệ thống định giá đất cần được đổi mới toàn diện, sao cho giá đất của nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường, dựa vào cách thức định giá hàng loạt như kinh nghiệm tại Hàn Quốc và Nhật Bản; cách thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất theo kinh nghiệm của Đài Loan và hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất theo kinh nghiệm của Thái Lan.
Hai là, huy động vốn cho phát triển thị trường bất động sản là một trọng tâm chưa có giải pháp phù hợp cho Việt Nam. Các dự án đầu tư ở Việt Nam vẫn huy động vốn chủ yếu theo hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai. Vì vậy, cần áp dụng các kinh nghiệm về huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, qua các quỹ tiết kiệm nhà ở, các quỹ xã hội để phát triển nhà ở cho các nhóm yếu thế như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Australia - New Zealand. Đẩy mạnh chứng khoán hóa việc huy động vốn cho phát triển bất động sản như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Thái Lan là giải pháp thay thế cơ chế bán bất động sản hình trong tương lai, nhằm làm giảm rủi ro đang ở mức độ cao như hiện nay.
Ba là, nghiên cứu các cuộc khủng hoảng bất động sản tác động gây ra khủng hoảng tài chính trên diện rộng tại Thái Lan năm 1997 và tại Mỹ năm 2008, có thể thấy việc xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản công khai là một giải pháp căn bản theo kinh nghiệm của Bắc Mỹ, Liên minh châu Âu và Australia - New Zealand. Hệ thống thông tin bất động sản dựa vào hệ thống thông tin đất đai được cập nhật thường xuyên cho phép quản lý và điều chỉnh quy hoạch phát triển, nhận rõ thông tin phát triển để so sánh với quan hệ cung - cầu mà dự báo thị trường, ra các quyết định quản lý kịp thời khi nhận thấy có phát triển nóng hoặc đình trệ giao dịch để hướng tới một lộ trình phát triển bền vững.
Thứ tư là, vốn hoá bất động sản là cách thức mang lại hiệu quả cao giúp chuyển vốn ẩn trong bất động sản thành vốn tài chính để đầu tư phát triển tài sản trên đất. Cách thức này liên quan trực tiếp đến điểm nối giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Quản lý điểm nối này có vai trò rất quan trọng trong tạo hiệu quả đầu tư, cũng như loại bỏ rủi ro tác động của thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Kinh nghiệm của Mỹ năm 2008 và kinh nghiệm của Thái Lan vào năm 1997 chỉ rõ cách thức quản lý điểm nối thị trường này.
Năm là, tăng cường minh bạch về thông tin bất động sản, về quy hoạch đất đai và cải cách sâu rộng quy trình, thủ tục hành chính nhằm tạo sự thông thoáng, thuận lợi trong quá trình thực hiện và vận hành các dự án đầu tư bất động sản để giảm chi phí, tăng cơ hội tiếp cận thị trường và giảm thiểu rủi ro là những cách thức mà mà các quốc gia tiên tiến trên thế giới đã và đang áp dụng để vận hành thị trường bất động sản mà Việt Nam có thể nghiên cứu để có sự cải cách triệt để hơn, có hiệu quả hơn.
PV: Giả sử trong tình huống xấu nhất, Luật Đất đai tiếp tục bị trì hoãn sửa đổi ở kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XV tới đây, thì Chính phủ cần có giải pháp nào?
Luật sư Trương Thanh Đức: Tôi cho rằng thời gian qua Chính phủ đã có nhiều giải pháp “chữa cháy” tháo gỡ một phần những khó khăn, xung đột liên quan đến Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, muốn tháo gỡ thật sự trong lúc chưa sửa được Luật Đất đai thì cần tính đến giải pháp có sự can thiệp của Quốc hội bằng cách ra nghị quyết khắc phục hay hay sửa các điều luật mâu thuẫn với Luật Đất đai.
PV: Các chuyên gia có niềm tin nào về việc sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tích cực hơn?
Luật sư Trương Thanh Đức: Tôi có ít niềm tin vào điều này. Đã nhiều lần diễn ra tình trạng sửa luật vội vàng, dở dang, nửa vời, không đến nơi, đến chốn, nên khắc phục được bất cập này thì lại nảy sinh bất cập khác, thậm chí còn tạo thêm lỗ hổng và mâu thuẫn trầm trọng hơn.
Nếu cử giải quyết vấn đề bằng câu chữ uyển ngữ, bằng bài rào đón loanh quanh, bằng cách né tránh, xoa dịu, bằng kiểu khó quá thì đẩy qua chỗ khác, mà không đi thẳng vào bản chất, không giải quyết căn cơ, dứt điểm thì vấn đề chẳng những không được giải quyết thực sự mà còn gây thêm rắc rối, phức tạp.
GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Theo tôi, sở hữu Nhà nước hay tư nhân không quan trọng mà vấn đề là định giá đất. Như tôi đã nêu, tại các các quốc gia khác trên thế giới họ vẫn giữ nguyên cách thức sở hữu và quản lý như Việt Nam nhưng thị trường bất động sản của họ vẫn phát triển rất mạnh mẽ.
Hiện nay, bảng giá đất của tất cả các tỉnh đều thấp hơn thị trường. Trong khi họ lấy lý do thấp hơn là bởi khung giá đất chỉ có vậy. Do đó, cần phải sửa đổi vì mọi rắc rối về tài chính đất đai đều nằm ở bảng giá đất thấp hơn thị trường mà nguyên nhân là vì có khung giá đất thấp.
Nếu định giá đất đi cùng với sự phát triển của thị trường, thì tôi tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tận dụng được các cơ hội sẵn có để vươn mình bứt phá.
- Xin cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!
