Xu hướng này được thể hiện thông qua báo cáo tình hình thị trường bất động sản TP.HCM và Hà Nội quý IV/2017 của JLL công bố mới đây.
Khoảng cách giá giữa trung tâm và ngoài trung tâm TP.HCM ngày càng mở rộng
Theo JLL, trong quý IV, tại TP.HCM có thêm 3 dự án được hoàn thành, cung cấp thêm 75.000m2 diện tích sàn bán lẻ cho thành phố, tăng 11,5% so với quý trước và 19,7% so với cùng kỳ năm trước.
Các cửa hàng tiện lợi, mini-mart tiếp tục mở rộng mạnh mẽ với các thương hiệu nổi tiếng như Bạch Hoa Xanh, Vinmart+, Ministop, 7Eleven,... Tính đến quý IV/17, với số lượng cửa hàng tăng gần 45%, thương hiệu trong nước đang thống lĩnh thị trường với thị phần hơn 60%.
Về khả năng hấp thụ của mặt bằng bán lẻ trong quý IV tại TP.HCM, theo JLL, có khoảng 48.500m2 diện tích đã được thuê mới trong quý, chủ yếu được ghi nhận ở khu vực ngoại thành, nhờ nguồn cung dồi dào trong khu vực, hoạt động chào thuê sôi động và khả năng chi trả toàn thành phố tăng.
Tại TP.HCM, diện tích bán lẻ được thuê mới trong quý IV/2017 chủ yếu ghi nhận ở khu vực ngoại thành.
Nhận định về giá thuê bán lẻ trong quý vừa qua, JLL cho biết, tổng giá thuê gộp trung bình đạt 47,2 USD/m2/tháng, tăng 0,6% so với quý trước và 2,5% so với cùng kỳ năm trước. Nhóm khách thuê phân khúc bình dân đến trung cấp, cung cấp các sản phẩm và dịch vụ giá cả phải chăng tiếp tục tăng trưởng và mở rộng.
Đáng chú ý, khoảng cách giá giữa khu vực trung tâm và ngoài trung tâm trên thị trường bán lẻ tại TP.HCM đang ngày càng mở rộng do giá thuê khu CBD tăng cao dưới áp lực nguồn cung khu vực đắc địa khá giới hạn.
Dự báo về triển vọng phân khúc bán lẻ trong năm 2018, JLL cho rằng, nguồn cung tương lai sẽ dồi dào. Hơn 250.000m2 sàn bán lẻ, chủ yếu nằm ở các quận ngoài trung tâm với quy mô trung bình 25.000-35.000m2 một dự án, dự kiến sẽ được đưa ra vào năm 2018.
Với triển vọng và tiềm năng của phân khúc này thông qua các con số nêu trên, dự đoán của JLL cho biết các nhà bán lẻ quốc tế nhiều khả năng sẽ tiếp tục gia nhập thị trường này trong thời gian tới.
Nguồn cầu duy trì mức ổn định. Giá thuê tại các dự án mới khu vực ngoại ô dự kiến sẽ tăng nhẹ. Về ngành hàng, các khách thuê hoạt động trong lĩnh vực ăn uống (F&B) tiếp tục là nhóm khách chủ lực, được phát triển nhờ vào thay đổi trong xu hướng ăn uống của người tiêu dùng.
Giá thuê trung bình tại Hà Nội có xu hướng giảm nhẹ
Theo báo cáo của JLL, một dự án mới ở quận Cầu Giấy đã hoàn thành trong quý IV/2017, cung cấp khoảng 2.000m2 sàn vào thị trường bán lẻ Hà Nội. Do đó, tổng nguồn cung tăng lên mức cao hơn 970.000m2, tăng 2,9% theo năm.
Cũng trong quý này, đã có 3 siêu thị mới được hoàn thành trên thị trường Hà Nội với tổng diện tích xấp xỉ 5.000m2.
Tại Hà Nội, nguồn cầu gần như vẫn đang đuổi kịp cung.
Trong khi đó, nguồn cầu gần như vẫn đang đuổi kịp cung khi có hơn 5.500m2 diện tích sàn bán lẻ được thuê mới trong quý IV/2017. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tăng từ 82% trong quý III/2017 lên 82,4% trong quý IV, chủ yếu nhờ vào nguồn cung mới và một vài TTTM cũ đưa ra các chương trình nhằm thu hút khách thuê. Zara và H&M, hai thương hiệu thời trang quốc tế nổi tiếng, đã mở cửa hàng đầu tiên tại Hà Nội.
Nếu như nguồn cung và cầu có xu hướng tăng thì giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội lại giảm. Cụ thể, giá thuê gộp toàn thị trường giảm 1,4% theo quý, xuống mức 28,3 USD/m2/tháng vào cuối quý IV/2017, do giá thuê thấp hơn ghi nhận tại các dự án mới.
Mặc dù vậy, giá chào thuê mặt bằng tại tầng trệt các TTTM ở Hà Nội được xem là khá cao vì lượng khách đến các TTTM chưa thực sự đủ để tạo ra doanh thu ổn định cho khách thuê.
JLL dự báo, tổng nguồn cung có khả năng tăng mạnh trong năm 2018 với hơn 320.000 m2 sàn gia nhập vào thị trường, chủ yếu đến từ khu vực ngoài trung tâm.
“Từ năm 2020, thị trường bán lẻ Hà Nội dự báo sẽ chào đón hai dự án quy mô lớn là AEON Mall Hà Đông và Ciputra Mall Hà Nội, được phát triển bởi hai tập đòan bán lẻ lớn là AEON và Lotte. Giá thuê ở các dự án mới sẽ thấp hơn giá thuê trung bình. Cùng với tình hình thừa cung trong tương lai, giá thuê trung bình dự kiến sẽ giảm trong vài năm tới”, JLL nhận định.
|
Trao đổi với Reatimes, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội cho rằng, 2018 sẽ là một năm sôi động cho thị trường bán lẻ. Tổng nguồn cung mới dự kiến sẽ khai trương trong năm vào khoảng 186.000m2 từ 8 dự án. Đây là số dự án khai trương lớn nhất từ trước tới nay, chỉ sau năm 2013 về quy mô diện tích. Ngoài ra, đa phần các dự án này nằm tại các vị trí đang phát triển nhanh về dân cư và thương mại, với kết nối hạ tầng tốt, được kỳ vọng sẽ có sự hấp dẫn cao đối với cả khách thuê và khách mua sắm, và khi phát triển hoàn thiện có thể sẽ tạo thành một khu vực tổ hợp bán lẻ mua sắm mới của Hà Nội. Cùng với tỷ lệ nguồn cung lớn, chủ yếu nằm ngoài trung tâm, mức độ cạnh tranh của khu vực này dự báo sẽ tăng cao trong thời gian tới. Việt Nam là thị trường tương đối mới, các nhà đầu tư phải cân nhắc giữa việc cân bằng mở ra các cửa hàng hiện hữu, song song phải có kênh thương mại điện tử để dung hòa lượng khách giữa hai kênh này. Ngoài ra phải tùy ngành hàng để cân nhắc nên mở cửa hàng diện tích bao nhiêu, cân đối lượng hàng hóa bán được trên kênh trực tuyến. Là một nước đi sau nên có lẽ, chúng ta đang ở giai đoạn đầu việc mở các cửa hàng trực tuyến. Tuy nhiên trong thời gian tới, xu hướng hầu hết các nhà bán lẻ đều cân nhắc kết hợp hai mô hình cửa hàng hiện hữu và trực tuyến để không bị bỏ qua lượng khách tiềm năng của hai mô hình này. |
