Dòng vốn FDI đã và đang là trợ thủ đắc lực cho thị trường này. Bước vào thời kỳ mới, việc thu hút nguồn vốn FDI chú trọng vào chất lượng, hiệu quả để Việt Nam luôn giữ vị thế là “chốn đậu” lý tưởng của các “đại bàng”.
Nhịp chững Covid-19 và bước chạy đà cho sự tăng trưởng bền vững
Trong suốt một thời gian dài vừa qua, bất động sản Việt Nam vẫn luôn là lĩnh vực có sức hút với nhà đầu tư nước ngoài, sau công nghiệp chế biến, chế tạo.
Tuy nhiên, trong năm 2020, trước sự bùng phát và diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19 trên toàn thế giới, sự trì trệ và khủng hoảng của nền kinh tế thế giới, vốn FDI vào Việt Nam đã có sự sụt giảm nhất định.
Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/10/2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài là 23,48 tỷ USD, chỉ bằng 80,6% so với cùng kỳ năm 2019.
Trong đó, có 2.100 dự án mới được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giảm 32,1% so với cùng kỳ, tổng vốn đăng ký đạt 11,66 tỷ USD, giảm 9,1% so với cùng kỳ năm 2019. Có 907 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, giảm 20,8% so với cùng kỳ, tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt trên 5,71 tỷ USD, tăng 4,4% so với cùng kỳ. Có 5.451 lượt góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, giảm 27,4% so với cùng kỳ, tổng giá trị vốn góp 6,11 tỷ USD, giảm 43,5% so với cùng kỳ. Cơ cấu giá trị góp vốn mua cổ phần trong tổng vốn đầu tư cũng giảm so với cùng kỳ năm 2019, từ 37,1% trong 8 tháng năm 2019 xuống 26% trong 10 tháng năm 2020.
Nhưng điều đáng mừng là, mặc dù dịch bệnh Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, song theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, vốn FDI thực hiện vẫn đạt mức khá cao, ước 15,8 tỷ USD, bằng 97,5% so với cùng kỳ năm 2019.
Theo lĩnh vực đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực; trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt 10,7 tỷ USD, chiếm 45,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 4,8 tỷ USD, chiếm 20,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tiếp theo là các lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản với tổng vốn đăng ký gần 3,5 tỷ USD, hoạt động bán buôn bán lẻ 1,4 tỷ USD đứng thứ 4.
Như vậy, sau nhiều năm đứng vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI (chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo) thì sau 10 tháng năm 2020, đăng ký đầu tư trong lĩnh vực bất động sản chỉ còn chiếm khoảng 15% tổng nguồn vốn FDI (gần 3,5 tỷ USD), xếp xuống vị trí thứ 3.
Nếu xét theo từng quý trong năm 2020, tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tăng dần theo quý từ 0,264 tỷ USD trong quý I lên mức 0,587 tỷ USD trong quý II và lên 2,35 tỷ USD trong quý III.
Như vậy, sau sự đình trệ trong quý I, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản trong quý II đã tăng 222% so với quý I. Bước sang quý III/2020, mặc dù thị trường bất động sản tiếp tục chịu tác động kép của Covid-19 đợt 2 và kinh tế suy giảm nhưng thị trường vẫn có phản ứng tích cực, thể hiện qua số liệu về tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh 400% so với quý II.
Đây là tín hiệu tốt cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ và vẫn có sức hấp dẫn lớn đối với doanh nghiệp nước ngoài. Vốn FDI vẫn là nguồn bổ sung vốn quan trọng cho phát triển của lĩnh vực bất động sản nói riêng và đóng góp quan trọng đối với đầu tư phát triển kinh tế – xã hội Việt Nam nói chung.
Có nhiều nguyên nhân để dòng vốn FDI tiếp tục đi vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam. Trước hết, Việt Nam có sự ổn định về chính trị vững chắc, có sự đoàn kết, quyết tâm phòng chống và khống chế dịch bệnh Covid-19 rất hiệu quả, tăng trưởng kinh tế vẫn đạt mức khá cao trong khi hầu hết các nền kinh tế trên thế giới đang suy giảm. Lạm phát được giữ ổn định, thị trường tài chính tiền tệ không có các biến động lớn. Nhờ các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn giữ được sự ổn định cần thiết.
Đồng thời, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn, thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… nhu cầu về nhà ở của Việt Nam sẽ còn rất lớn trong tương lai. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu thuê căn hộ, khách sạn phục vụ khách du lịch trong nước và quốc tế tại các đô thị lớn cũng như các khu du lịch trên địa bàn cả nước.
Hơn nữa, trong nhiều năm qua Việt Nam cũng là quốc gia tích cực cải thiện môi trường đầu tư, liên tiếp được các tổ chức quốc tế nâng hạng về môi trường đầu tư và năng lực cạnh tranh. Nhờ đó, thị trường bất động sản vẫn thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư quốc tế.
Mặt khác, Việt Nam đã chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng và bất động sản các khu công nghiệp, đầu tư và đưa vào sử dụng hàng nghìn ki-lô-mét đường cao tốc liên vùng, giúp thúc đẩy sự giao lưu kinh tế – văn hóa thuận tiện giữa các vùng trong cả nước.
Bên cạnh đó, việc cải cách thủ tục hành chính và đổi mới cơ chế quản lý cũng như chính sách mở cửa ngày càng sâu rộng; đồng thời, quyền của nhà đầu tư nước ngoài được luật pháp quan tâm một cách đầy đủ khi các nhà đầu tư FDI được quyền mua bất động sản ở Việt Nam theo những chính sách mở cửa của Chính phủ Việt Nam cũng làm cho nguồn vốn FDI tăng lên.
Đặc biệt, Việt Nam đã ký kết nhiều Hiệp định thương mại tự do và mới đây nhất là Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và EU (EVFTA), Hiệp định đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP),… nên nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ là điểm đến của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Chính vì thế, yêu cầu đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp đang là cơ sở tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp và nền kinh tế trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Đây là những điểm nổi bật làm cho thu hút FDI của Việt Nam tăng lên trong thời gian qua.
Tất cả những yếu tố đó đã tạo ra bước chạy đà quan trọng cho việc thu hút FDI trong chu kỳ phát triển mới: Tăng trưởng ổn định, hướng tới sự phát triển bền vững, chất lượng và hiệu quả.
Hai phân khúc nằm trong tầm ngắm của doanh nghiệp FDI
Trong năm 2021 và giai đoạn tới, với những lợi thế của Việt Nam, đặc biệt là lợi thế về ổn định chính trị, khống chế tốt đại dịch Covid-19, các điều kiện tự nhiên môi trường, cải thiện môi trường đầu tư, đẩy mạnh công cuộc số hóa nền kinh tế, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính gắn với việc Việt Nam tiếp tục nâng cao năng lực cạnh tranh… vẫn được các nhà đầu tư quốc tế đánh giá là nơi đầu tư ổn định, an toàn. Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ sáng hơn những năm trước để Việt Nam có thể phát triển toàn diện nền kinh tế cho giai đoạn 2021 – 2025.
Trong đó, bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là hai phân khúc nổi bật nhất trên bản đồ thu hút dòng tiền đầu tư FDI. Sự phát triển mạnh mẽ của hai phân phúc này sẽ là những điểm sáng của thị trường bất động sản trong trung và dài hạn mà FDI là nguồn vốn hỗ trợ đắc lực.
Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư và các tập đoàn lớn đang thực hiện bố trí lại chuỗi cung ứng, sản xuất kinh doanh để tránh bị quá phụ thuộc vào một quốc gia sau đại dịch Covid-19. Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, bất động sản công nghiệp sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.
Còn đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, phân khúc này hiện có tiềm năng phát triển rất lớn, dựa trên nền tảng điều kiện tự nhiên, văn hóa, thể chế, nhất là trong bối cảnh các bộ ngành và địa phương đang tích cực thực hiện Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, lượng khách du lịch đang tăng trưởng tốt trong những năm qua. Nhưng xu hướng đầu tư vào phân khúc này phải hướng đến các sản phẩm quy mô lớn, đạt đẳng cấp chất lượng, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang phát triển rất nhanh.
“Dọn tổ đón đại bàng”: Sẵn sàng tâm thế mới
Để dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp lớn cho sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, quá trình thu hút vốn cần thực hiện một cách cẩn trọng, có cân nhắc, chọn lựa, tính toán và phù hợp với quy hoạch.
Trước hết, cần quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội chi tiết, tỉ mỉ và cụ thể. Trên cơ sở đó, xây dựng quy hoạch phát triển bất động sản hợp lý, ổn định, phù hợp với nhu cầu phát triển ngắn, trung và dài hạn. Quy hoạch hợp lý đầu tư bất động sản sẽ giúp đáp ứng đầy đủ, kịp thời các cơ sở hạ tầng cho phát triển kinh tế – xã hội.
Ngoài ra, chúng ta cần tạo ra “bộ lọc” các nhà đầu tư và các dự án FDI bằng các tiêu chuẩn, có cơ chế xem xét, thẩm định về nguồn tài chính, thiết kế, dự toán, khả năng xây dựng và quản lý để lựa chọn được các nhà đầu tư tốt, có kinh nghiệm, thực lực và khả năng kết nối thị trường du lịch, bất động sản quốc tế.
Việc liên doanh, liên kết giữa các nhà đầu tư trong nước với các nhà đầu tư nước ngoài có ý nghĩa quan trọng. Một phần để thu hút vốn, kỹ thuật, các nhà đầu tư có chất lượng, có tầm nhìn và có khách hàng quen thuộc ở các nước có nền kinh tế phát triển, đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài cho các dự án; việc liên kết này còn tạo cho thị trường bất động sản luồng sinh khí mới, tạo ra đầu tư thực chất, gắn đầu tư với sản xuất, kinh doanh thực. Tuy nhiên, cần lựa chọn những nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính, có đủ năng lực kinh doanh và có mong muốn gắn bó lâu dài với thị trường Việt Nam. Cần xác định cách thức và phương án liên doanh, liên kết, cẩn trọng trong hợp tác kinh doanh.
Hơn nữa, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải cẩn trọng trong tìm kiếm đối tác ngoại khi liên doanh, liên kết; đồng thời, tìm kiếm và xác định hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn lực, kỹ năng trong xây dựng, kinh doanh bất động sản, có mục đích thực chất và gắn bó lâu dài trong quyết định đầu tư. Việc liên doanh, liên kết với các tập đoàn bất động sản lớn trên thế giới, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản trong nước sẽ tận dụng được lợi thế về vốn, nhân lực, kỹ thuật,… và học được họ rất nhiều điều. Từ đó, lĩnh vực bất động sản Việt Nam có được thị trường tốt, nền tảng văn hóa cũng như nền tảng kinh doanh tốt hơn. Có như vậy, thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản mới đạt được mong muốn là tạo ra sự tăng trưởng về FDI trong trước mắt nhưng đặt nền móng, sự bề thế cho quốc gia trong lâu dài.
Đại dịch Covid-19 đang tiếp tục diễn biến phức tạp, có thể dẫn đến nhiều vấn đề mới phát sinh mà các nhà đầu tư bất động sản cần quan tâm theo dõi để điều chỉnh cho phù hợp. Các chủ đầu tư, các đối tác trên thị trường bất động sản cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp và thanh lọc thị trường, chuẩn bị tốt các điều kiện cần thiết, đẩy mạnh tìm kiếm, tìm hiểu và xác định mục tiêu, đối tác để thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021 và các năm tiếp sau.
Chúng ta vẫn gọi đây là quá trình “dọn tổ đón đại bàng”, nhưng để thực sự nắm bắt được các cơ hội đang mở sẵn, sự chuẩn bị này cần được thực hiện một cách nhanh chóng và chỉn chu, không chỉ về hạ tầng, nguồn nhân lực, môi trường đầu tư mà cả tâm thế sẵn sàng cho một hành trình mới, nhiều kỳ vọng nhưng cũng đầy thách thức đang được đặt ra./.
