Lợi thế ngủ quên
Đồng Nai được đánh giá là tỉnh hưởng được thừa hưởng nhiều lợi thế để phát triển thị trường bất động sản nhất trong số các tỉnh thành lân cận TP.HCM. Cụ thể, về giao thông, Đồng Nai có đầy đủ loại hình giao thông từ hệ thống đường sắt Bắc – Nam chạy qua với nhà ga Biên Hòa, đến đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây chạy xuyên tâm nối TP.HCM vào Đồng Nai đi quốc lộ 51 về thành phố biển Vũng Tàu và xuyên thẳng tới tỉnh Bình Thuận; bên cạnh đó là trục đường chính quốc lộ 1A nối các tỉnh miền Trung, Đông Nam Bộ với TP.HCM.
Tỉnh này cũng có hệ thống cảng nước sâu với quy hoạch 44 cảng tại các tuyến sông Đồng Nai (9 cảng), Nhà Bè (9 cảng), Lòng Tàu (18 cảng) và Thị Vải (8 cảng)… Đặc biệt hơn, Đồng Nai đang có quy hoạch xây dựng cảng hàng không quốc tế Long Thành lớn nhất cả nước.
Dự án khu đô thị Long Hưng tại Biên Hoài được quảng cáo rầm rộ, sinh lời cao nhưng lại không có người ở.
Hiện, Đồng Nai đang là tỉnh dẫn đầu về việc thu hút vốn ngoại đầu tư vào tỉnh. Đơn cử như năm 2017, có 1,25 tỷ USD vốn FDI đổ vào Đồng Nai, vượt kế hoạch hơn 250 triệu USD. Đặc biệt, số vốn giải ngân đạt 1,1 tỷ USD, tương đương 88% tổng số vốn đăng ký. Các dự án FDI đầu tư vào Đồng Nai hiện nay chủ yếu thuộc các quốc gia như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Anh, Đức. Trong đó, Hàn Quốc có số vốn đầu tư nhiều nhất. Đa số vốn này dành vào phát triển nhà máy tại các khu công nghiệp của tỉnh.
Không chỉ là thủ phủ của các khu công nghiệp, Đồng Nai ngày nay cũng đang từng bước chuyển mình phát triển mạnh về dịch vụ, vui chơi giải trí… Đơn cử như tại TP. Biên Hòa, các khu du lịch đang dần hình thành. Sức hút du lịch cũng gia tăng nhờ tuyến đường Phạm Văn Đồng nối sân bay Tân Sơn Nhất thẳng vào TP. Biên Hòa. Ngoài ra, quốc lộ 1A được xây dựng mở rộng đã giúp liên kết giao thông giữa TP.HCM và Đồng Nai nhanh và gần hơn. Tiềm năng phát triển của Đồng Nai càng thêm rộng mở khi mới đây, TP.HCM đã chấp thuận xây dựng tuyến Metro số 1 nối từ ga Bến Thành (quận 1, TP.HCM) thẳng đến TP. Biên Hòa.
Một lợi thế nữa được cho là nhân tố giúp thị trường bất động sản Đồng Nai đi lên đó là tỉnh này hiện có lượng lớn người lao động làm việc trong các cụm, khu công nghiệp trên địa bàn, số lượng hàng triệu công nhân cũng như hàng ngàn kỹ sư nước ngoài đang sinh sống và làm việc cho thấy nhu cầu về nhà ở rất lớn mà thị trường bất động sản của tỉnh có thể đáp ứng nhiều năm vẫn không hết. Bởi theo khảo sát của phóng viên, đa phần mức thu nhập của lao động tại tỉnh này là trên 10 triệu đồng/tháng. Trong đó, thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai thì hiện 80% lao động đang sinh sống tại tỉnh này có nhu cầu nhà ở bền vững…
Lợi thế nhiều là vậy, nhưng thực chất thị trường bất động sản tỉnh Đồng Nai vẫn chưa "nở rộ" được như kỳ vọng. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, hiện Đồng Nai có 300 dự án đã và đang làm bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, điểm thấy rõ nhất đó là những dự án này đa phần là đất nền phân lô, quy hoạch tự phát không bài bản, không xuất nhiện những dự án cao cấp, hay ngay cả phân khúc chung cư, phân khúc biệt thự phố… cũng không hề có. Trong khi lượng người giàu của tỉnh này đang mỗi ngày một tăng cao.
“Điều này cho thấy, tiềm lực tỉnh Đồng Nai có đủ để phát triển thị trường bất động sản, tuy nhiên lại không được đánh thức bởi thiếu nhà đầu tư chuyên nghiệp, ngay cả việc định hướng phát triển thị trường cũng chưa được tỉnh đưa ra cụ thể”, ông Khương nói.
Cẩn trọng thị trường tự phát
Dù không phát triển đúng tầm, nhưng hiện nay thị trường bất động sản Đồng Nai đang có biểu hiện phát triển âm ỉ và có phần sôi động ở phân khúc đất nền. Tuy nhiên, thị trường này cũng chỉ sôi động cục bộ ở một số điểm như Long Hưng, Tam Phước, Hóa An… Tại khu vực này, dự án chủ yếu rộng vài chục héc-ta, được chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp phân lô, làm hạ tầng nội khu rồi bán, nhưng mức độ tăng giá luôn cao. Theo khảo sát của phóng viên, từ cuối năm 2017 tới nay, giá đất tại các khu vực này đang tăng khá nhanh, từ 10 - 20%.
Đơn cử như tại xã Hóa An, tiếp giáp với thị xã Dĩ An (Bình Dương), đất có sổ đỏ riêng được một sàn giao dịch rao bán 100m2 với giá 1,2 tỷ đồng. Tương tự, tại nhiều tuyến đường nằm trong khu vực trung tâm của TP. Biên Hòa như Phạm Văn Thuận, Đồng Khởi, Nguyễn Ái Quốc... giá nhà đất cũng không ngừng nhảy múa với mức tăng giá trung bình 10% so với tháng trước, giá dao động từ 60 - 80 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, sức hút đáng chú ý nhất của Biên Hòa là dự án đất nền khu đô thị kinh tế mở Long Hưng, dự án ven sông Đồng Nai, liền kề với TP.HCM. Đầu năm 2017, dự án này được chào bán ra thị trường với mức giá trung bình chỉ từ 7,5-8 triệu đồng/m2, nhưng đến thời điểm hiện nay, mức giá gốc do chính chủ công bố chào bán đã lên 16,5 triệu đồng/m2. Không chỉ tăng giá mà thanh khoản của dự án này cũng tăng khá mạnh.
Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai cho biết, khoảng năm 2016 khi thông tin dự án sân bay quốc tế Long Thành được đưa ra, giới đầu tư đua nhau xuống Đồng Nai mua đất để bán kiếm lời, điều này tạo ra sự sôi động cho thị trường bất động sản, nhưng lại dẫn tới tình trạng không thể kiểm soát giá bán cũng như dự án phát triển tự phát làm phá vỡ quy hoạch của tỉnh. Chính vì vậy tỉnh Đồng Nai đã xiết lại thị trường bằng việc xiết quy định tách thửa.
Tuy nhiên, hiện thị trường địa ốc Đồng Nai đang sôi động trở lại, việc sôi động cục bộ này cũng đang tạo cho tỉnh mối lo về việc ai sẽ hưởng lợi chính. Bởi không thiếu trường hợp nhà đầu tư thứ cấp mua đất để sinh lời chứ người dân có nhu cầu ở thực lại không thể tiếp cận được các dự án.
Ngoài ra, theo ông Lâm, thị trường bất động sản Đồng Nai đang đứng trước tình trạng nhiều dự án mới mở bán ở vùng ngoại ô, từng là các sản phẩm bị bỏ quên giai đoạn thị trường đi xuống, đến nay thị trường đi lên thì được phát triển, mở bán trở lại. Điều đáng nói, dù các dự án đều được cho là đã bán hết hàng nhưng lại không có người ở, vì đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng không có hạ tầng xã hội.
“Dự án không người ở, nghĩa là đang lãng phí rất nhiều tiền của của nhà đầu tư, người dân và của cả tỉnh. Chính vì vậy, trước khi mua đất tại Đồng Nai, khách hàng cần nhìn vào hạ tầng, tiện ích. Nhìn vào việc dự án được chào bán rầm rộ và quảng cáo sôi động nhưng không có người ở thì cũng cần đặt câu hỏi và tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền mua đất”, ông Lâm nói.
