Cụ thể, hai khách khách hàng Trần Thị Thanh Thuý và Nguyễn Thị Thanh Thương đã có Đơn tố cáo gửi đến Thanh tra Chính phủ và các cơ quan chức năng đề nghị xem xét thanh tra đối với 2 hành vi sau:
1. Thông báo số 387/TB-STNMT ngày 20/10/2023 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai về kết quả kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Gem Sky World.
2. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: 4032 Giấy chứng nhận/4032 thửa đất.
Về nội dung vụ việc, Đơn tố cáo của bà Trần Thị Thanh Thúy cho biết: "Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An là chủ đầu tư dự án Khu dân cư tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai (Tên thương mại: dự án Gem Sky World).
Ngày 04/05/2022, tôi có ký Thỏa thuận tư vấn, môi giới bất động sản số SAP-LK-30B-30/DXS với Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Gọi tắt: Công ty Đất Xanh) để Công ty cung cấp dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản, khi đó Công ty đã thu 200 triệu đồng.
Tuy nhiên, sau đó, theo lời tư vấn của nhân viên Công ty Đất Xanh nên tôi đã ký Phụ lục 01 ngày 09/06/2022 với Công ty Đất Xanh đã biến hóa lột xác từ Công ty Đất Xanh làm tư vấn, môi giới bỗng chốc thành Bên thu tiền đặt cọc về mua bất động sản, với nội dung "Bên B có nhu cầu tìm hiểu, được tư vấn về thông tin liên quan đến" dự án Gem Sky World do Công ty Hà An làm chủ đầu tư, sản phẩm là LK-30B-30, số tiền đặt cọc 3.144.798.329 đồng - "Tiền đặt cọc" do Bên B đặt cọc cho Bên A để bảo đảm Bên B thực hiện các cam kết của mình tại Thỏa thuận này và nhằm mục đích chứng minh năng lực tài chính của tôi đảm bảo nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng được ký kết giữa tôi và chủ đầu tư.
Như vậy, ngoài số tiền phí dịch vụ tư vấn, môi giới là 200 triệu đồng mà tôi đã chuyển toàn bộ cho Công ty Đất Xanh khi Công ty Đất Xanh vẫn chưa thực hiện dịch vụ của mình, Công ty Đất Xanh còn quy định tôi phải nộp thêm 3.144.798.329 đồng cho mục đích "chứng minh năng lực tài chính" của Bên B (khách hàng được tư vấn, môi giới) và đảm bảo nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng với chủ đầu tư (khi tôi chưa cả ký hợp đồng với chủ đầu tư) nhưng đã bị Công ty Đất Xanh trói chặt cống nạp cho Công ty Hà An. Công ty Đất Xanh lấy phí tư vấn, môi giới từ tôi nhưng gây thiệt hại cho tôi và có đủ dấu hiệu lừa dối tôi để Công ty Đất Xanh chiếm dụng sử dụng số tiền đặt cọc tôi đã nộp cho Công ty Đất Xanh. Công ty Đất Xanh cung cấp dịch vụ bất động sản nhưng lại ký giao dịch này không đúng nội dung hợp đồng dịch vụ tại Điều 63 (môi giới bất động sản) và Điều 74 (tư vấn bất động sản) Luật KD BĐS năm 2014 nên đã lừa dối tôi, gây thiệt hại về kinh tế và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống gia đình của tôi.
Ngoài ra, Công ty Đất Xanh còn dẫn dụ tôi ký kết Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Sài Gòn đưa khách hàng vào tròng bằng việc vay tiền để nộp tiền đặt cọc cho Công ty tư vấn, môi giới (Công ty Đất Xanh) với số tiền 2.201.358.830 đồng, vi phạm Khoản 2 Điều 8 (Những nhu cầu vốn không được cho vay) tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016: đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm.
Tôi đã yêu cầu Công ty Đất Xanh và Tôi cùng chấm dứt Thỏa thuận tư vấn, môi giới bất động sản, đồng thời hoàn trả cho tôi số tiền mà công ty đã huy động, nhưng Công ty Đất Xanh không gặp gỡ, không đồng ý và chỉ dẫn tôi liên hệ Công ty Hà An. UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 2276/QĐ-XPHC ngày 22/9/2023 xử phạt Công ty Hà An về hành vi huy động vốn không đúng quy định pháp luật. Về biện pháp khắc phục hậu quả, quy định thời hạn 360 ngày Công ty Hà An hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định. Tuy nhiên, Quyết định2276/QĐ-XPHC lại hoàn toàn không có Công ty Đất Xanh (Công ty nhận "tiền đặt cọc" của Khách hàng) và Công ty Hà An cũng không thực hiện Quyết định2276/QĐ-XPHC để trả tiền cho khách hàng, Quyết định2276/QĐ-XPHC không kèm theo danh sách khách hàng phải trả lại tiền…".
Về quá trình giải quyết tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, bà Trần Thị Thanh Thúy cho biết: "Ngày 27/05/2024, Tôi có Đơn khiếu nại (gửi lần 1) đến Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai đối với Thông báo số 387/TB-STNMT ngày 20/10/2023,
Ngày 29/6/2024, Tôi tiếp tục có đề nghị Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai thu hồi Thông báo số 387/TB-STNMT ngày 20/10/2023 để thực hiện đúng quy định Nghị định 148/2020/NĐ-CP và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.
Tuy nhiên, đến nay tôi vẫn không nhận được thông báo nào từ phía Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai".
Nhiều lùm xùm xảy ra tại dự án Gem Sky World do Công ty Bất động sản Hà An làm chủ đầu tư
Từ những vấn đề bất cập nêu trên, bà Trần Thị Thanh Thúy đề nghị Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, thanh kiểm tra và đề nghị thu hồi Thông báo số 387/TB-STNMT ngày 20/10/2023 và 4032 Giấy chứng nhận.
Về căn cứ thu hồi Thông báo số 387/TB-STNMT ngày 20/10/2023 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai về kết quả kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Gem Sky World.
- Căn cứ khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
- Thông báo số 387/TB-STNMT, dự án còn 4 hạng mục hạ tầng xã hội chưa hoàn thành (gồm 2 trường mầm non, 1 trạm y tế và 1 trung tâm thương mại).
Như vậy, Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai đã Thông báo số 387/TB-STNMT về việc 2.305 thửa đất thuộc dự án này đủ điều kiện chuyển nhượng là trái Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).
Về căn cứ thu hồi 4032 Giấy chứng nhận, bà Trần Thị Thanh Thúy cho rằng, việc cấp 4032 Giấy chứng nhận/4032 thửa đất tại cho Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An ngay cả khi chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
Từ đó dẫn đến "4032 Giấy chứng nhận" là chứng thư pháp lý nhưng không có giá trị trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013. Chỉ là giấy để góp phần cho Công ty Hà An quảng cáo lừa dối khách hàng.
UBND tỉnh Đồng Nai từ chối giải quyết khiếu nại của 2 vị khách hàng nói trên với lý do không đủ điều kiện để thụ lý giải quyết
Trước đó, ngày 5/7/2024 và ngày 8/7/2024, UBND tỉnh Đồng Nai có phản hồi đến khách hàng về việc xử lý đơn thư khiếu nại. Theo đó, UBND tỉnh Đồng Nai từ chối giải quyết khiếu nại của 2 khách hàng Trần Thị Thanh Thuý và Nguyễn Thị Thanh Thương với lý do Quyết định hành chính số 2276/QĐ-XPHC ngày 22/9/2023 của Chủ tịch UBND tỉnh không liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khiếu nại.
Khách hàng Nguyễn Thị Thanh Thương khiếu nại văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường
Ngày 20/10/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã ra Thông báo số 387/TB-STNMT, về kết quả kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Gem Sky World.Theo văn bản này, dự án còn 4 hạng mục hạ tầng xã hội chưa hoàn thành (gồm 2 trường mầm non, 1 trạm y tế và 1 trung tâm thương mại).
Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã thông báo 2.305 thửa đất thuộc dự án này đủ điều kiện chuyển nhượng, dựa vào ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh tại văn bản số 10562/UBND-KTN, ngày 10/10/2023.
Khách hàng cho rằng, việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án khi chưa hoàn thành hạ tầng xã hội là vi phạm khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Do đó, khách hàng Nguyễn Thị Thanh Thương đã có đơn khiếu nại gửi Sở Tài nguyên - Môi trường đề nghị Sở thu hồi và hủy bỏ Thông báo số 387/TB-STNMT, đồng thời thực hiện theo đúng quy định tại khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của khách hàng
Tuy nhiên, sau nhiều tháng gửi Đơn khiếu nại, khách hàng vẫn không nhận được văn bản phản hồi./.
