Bước đầu đi qua giai đoạn khó khăn
Giống như phần còn lại của thế giới, Đông Nam Á đã trải qua một giai đoạn hỗn loạn do Covid-19 hoành hành suốt năm 2020. Tuy nhiên, các quốc gia trong khu vực đang trỗi dậy từ đại dịch, trong đó lĩnh vực bất động sản cho thấy những dấu hiệu phục hồi tích cực.
Ở Đông Nam Á, cuộc sống cơ bản đã trở lại bình thường và các nền kinh tế đang có dấu hiệu cải thiện. Nhưng vẫn còn quá nhiều bất ổn trong khu vực và toàn cầu. Câu hỏi vẫn đang đặt ra là: Liệu thị trường bất động sản của khu vực Đông Nam Á có phục hồi sau giai đoạn tồi tệ nhất của cuộc khủng hoảng không? Hay các quốc gia trong khu vực có nên sẵn sàng tâm thế cho một năm khó khăn tiếp theo?
Quay trở lại thời điểm đầu năm 2020, những tháng ảm đảm nhất của Đông Nam Á diễn ra ngay sau Trung Quốc, với các ca bệnh sớm xuất hiện ở Thái Lan và Việt Nam làm dấy lên lo ngại rằng khu vực này sẽ phải chứng kiến tình trạng các ca bệnh tăng cao nhanh chóng. Với các lệnh cấm đi lại được áp dụng trên toàn thế giới và trong khu vực, hoạt động du lịch và đầu tư tại các quốc gia Đông Nam Á bị đình trệ, ngành bất động sản lâm vào tình trạng "rơi tự do" khi các nhà phát triển buộc phải thay đổi kế hoạch, đóng cửa văn phòng bán hàng và hoãn ra mắt các dự án.
Kết thúc quý I/2020, theo báo cáo Real Capital Analytics, tại Singapore, vốn đầu tư vào phân khúc văn phòng giảm 81% so với quý trước xuống còn 183 triệu đô la Singapore (129 triệu USD); thị trường khách sạn thì gần như "bốc hơi"; tổng giá trị đầu tư bất động sản giảm 78% so với cùng kỳ năm 2019 xuống còn 432 triệu USD.
Tại Thái Lan, phân khúc căn hộ chung cư có số lượng sản phẩm chào bán thấp nhất trong gần một thập kỷ. Kịch bản tồi tệ tương tự cũng diễn ra tại Malaysia, Indonesia và phần còn lại của Đông Nam Á.
Tại Việt Nam, các công ty, sàn giao dịch bất động sản không tổ chức được các hoạt động bán hàng trong giai đoạn dịch bệnh do hạn chế cách ly xã hội, theo thống kê chưa đầy đủ, các hoạt động bán hàng giai đoạn này giảm sút từ 60 - 70%, nhiều sàn giao dịch phải ngừng hoạt động. Rất khó để tìm thấy các dự án căn hộ được ra hàng. Phân khúc nhà phố và mặt bằng nhà phố cho thuê gần như tê liệt. Thị trường dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng bị giáng một đòn nặng nề khi hoạt động của ngành hàng không bị “đóng băng”, lượng khách du lịch nước ngoài bằng 0, còn khách nội địa thì lẻ tẻ. Hàng loạt khách sạn đóng cửa, rao bán vì “kiệt sức”.
Desmond Lim, Trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực Singapore và Đông Nam Á của CBRE cho biết: “Có cảm giác không có một tia sáng nào cuối đường hầm".
Để cứu vãn tình hình, chính phủ các nước đã có các hình thức viện trợ khác nhau và cũng có động thái rõ rệt trong việc thay đổi chính sách để hỗ trợ thị trường bất động sản.
Tại Singapore, chính phủ đã nới lỏng các điều kiện để cho phép các nhà phát triển kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Vào tháng 10, đảo quốc này đã mở rộng chương trình cứu trợ các khoản thế chấp và cho vay cho các cá nhân và doanh nghiệp nhỏ vào năm 2021.
Ở Thái Lan, thuế đất đai và xây dựng được cắt giảm 90%. Tại Việt Nam, các khoản thuế và tiền thuê đất đã được gia hạn; nhiều quy định, chính sách mới có hiệu lực sẵn sàng tiếp sức cho thị trường. Tại Indonesia, gói kích thích trị giá 725 triệu USD đã được công bố vào tháng 2, áp dụng ưu đãi tài chính cho các ngành du lịch, hàng không và bất động sản. Tại Malaysia, chính phủ đã đưa ra một kế hoạch phục hồi kinh tế trong đó miễn thuế cho các trường hợp vay mua nhà giá trị từ 300.000 MYR đến 2,5 triệu MYR.
"Thông điệp chung là các chính sách hỗ trợ đều sẵn sàng và sẽ mở ra nhiều triển vọng cho thị trường bất động sản Đông Nam Á", Desmond Lim nói.
Thị trường tiềm năng cho dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc
Một dấu hiệu đáng khích lệ cho thấy triển vọng tích cực là sự phục hồi kinh tế nhanh chóng của Trung Quốc sau đại dịch khi các nền kinh tế phương Tây vẫn còn bị "vùi dập" bởi Covid-19.
Quý III/2020, nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng 4,9% so với cùng kỳ năm 2019, chỉ vài tháng sau khi virus lần đầu tiên được phát hiện và các thành phố phải thực hiện cách ly, các nhà máy trên toàn quốc bị đóng cửa.
James Macdonald, người đứng đầu Savills Research Trung Quốc cho biết: "Chúng tôi bắt đầu nhìn thấy nhiều hoạt động vào khoảng cuối tháng 4 và thậm chí có những thời điểm lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp đã cao bằng năm trước. Đến tháng 6, lượng giao dịch đã tăng 10% so với cùng kỳ 2019".
Và dù ở thời điểm hiện tại, có thể sẽ phải mất thêm một thời gian nữa để dòng tiền từ Trung Quốc quay trở lại Đông Nam Á, trong bối cảnh hoạt động du lịch quốc tế chưa thể khởi động trở lại và nhà đầu tư cũng không thể đến tận nơi tham quan dự án, nhưng thị trường bất động sản Đông Nam Á đang hứa hẹn sẽ nhanh chóng phục hồi lượng vốn đầu tư, trong đó có lượng vốn từ Trung Quốc, ngay khi các lệnh hạn chế đi lại được nới lỏng.
Georg Chmiel, Chủ tịch điều hành của Juwai IQI, nền tảng trực tuyến lớn nhất Trung Quốc cho các bất động sản ở nước ngoài, khẳng định rằng: hoạt động đầu tư nước ngoài của người Trung Quốc ở giai đoạn này giống như "ném phi tiêu vào bóng tối", nhưng các quốc gia đã kiểm soát được virus sẽ có vị trí cao trong danh sách lựa chọn của các nhà đầu tư Trung Quốc.
Trong số 20 thị trường có chỉ số phục hồi cao nhất, có tới 5 thị trường là ở châu Á bao gồm: Thái Lan, Hàn Quốc, Malaysia, Đài Loan và Việt Nam, với Thái Lan là quốc gia đứng đầu.
Chmiel cho biết, khi nói đến đầu tư bất động sản nhà ở tại nước ngoài, các nhà đầu tư Trung Quốc chia làm hai nhóm: những người mua để sử dụng và những người mua chỉ vì mục đích đầu tư.
“Yếu tố quan trọng có thể khiến các nhà đầu tư thay đổi quyết định mua hay không chính là việc các quốc gia sở tại ngăn chặn dịch bệnh và phục hồi sau đại dịch hiệu quả như thế nào. Bởi vậy, các thị trường châu Á đã chiếm ưu thế trong cuộc đua thu hút dòng vốn của nhà đầu tư Trung Quốc, những người lẽ ra đã đến châu Âu, Anh hoặc Mỹ nếu không có dịch bệnh"
Và bởi dòng vốn từ Trung Quốc chiếm một phần đáng kể, nên đối với một số thị trường Đông Nam Á, khi đã kiểm soát được dịch bệnh thì sự phục hồi của kinh tế Trung Quốc cũng đang mang lại phần nào ảnh hưởng.
Tại Campuchia, các nhà đầu tư đã bắt đầu quay trở lại Sihanoukville và Phnom Penh, nơi mà các dòng vốn từ Trung Quốc đã thúc đẩy thị trường căn hộ với tốc độ đáng kinh ngạc trong những năm qua. Nguyên nhân là bởi bất động sản tại đây có mức giá phải chăng, có thể mang lại cho các nhà đầu tư lợi nhuận từ 5,5% đến 6% đối với một căn hộ chất lượng ở vị trí tốt.
Năm 2021: cơ hội bứt phá hay tiếp tục "nằm chờ"?
Ở các quốc gia Đông Nam Á khác, các nhà phát triển bất động sản đã thu hút sự chú ý của khách hàng nội địa bằng các chương trình giảm giá và tiếp thị thông minh...
Sansiri, một nhà phát triển bất động sản Thái Lan đã thành công trong việc thu hút người mua bằng các chương trình khuyến mại rầm rộ, bao gồm chiết khấu và miễn trả góp trong 24 tháng cho các căn hộ.
Trong quý đầu tiên, Sansiri ghi nhận doanh thu 11 tỷ THB, tăng 70% so với cùng kỳ năm 2019 và là con số cao nhất trong ngành. Số tiền này chiếm 40% kế hoạch năm 2020, khoảng 29 tỷ THB.
Giám đốc điều hành Apichart Chutrakul của Sansiri nói: “Tiền mặt là vua đối với các nhà phát triển vào thời điểm này. Chúng tôi cần tăng doanh số bán hàng để thu được càng nhiều tiền mặt càng tốt vì dòng tiền là rất quan trọng trong bối cảnh khủng hoảng vì chúng tôi đã chọn không sa thải nhân viên”.
Theo JLL, khối lượng đầu tư vào Châu Á - Thái Bình Dương trong nửa đầu năm giảm 32% so với cùng kỳ năm 2019, trong đó hoạt động trong quý hai giảm 26% so với quý đầu tiên.
Thời điểm giữa năm, khi đưa ra nhận xét, JLL kỳ vọng hoạt động giao dịch sẵn sàng phục hồi trong nửa cuối năm và đầu năm 2021 khi các nền kinh tế tiếp tục mở cửa trở lại và kỳ vọng về giá cả được điều chỉnh ở một thị trường nhất định.
Hoạt động sản xuất công nghiệp là một trong những ngành mà các nhà phân tích hy vọng có thể hồi sinh các nền kinh tế trong khu vực. Kể từ khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung nổ ra, Đông Nam Á được đánh giá là sẽ trở thành trung tâm sản xuất và logistics, với Việt Nam, Thái Lan, Indonesia và Malaysia là những ngôi sao đang lên.
Bộ trưởng Điều phối Kinh tế Indonesia Airlangga Hartarto tiết lộ chính phủ nước này đang nỗ lực thu hút các công ty rời khỏi Trung Quốc sẽ di dời nhà máy của họ đến Indonesia bằng các chính sách hấp dẫn mang lại lợi thế cạnh tranh.
Việc các công ty công nghệ lớn Tencent, Tik Tok và Bytedance quyết định lựa chọn Singapore để phát triển hoạt động là một dấu hiệu tích cực.
Lim nói: “Singapore là quốc gia phát triển nhất trong khu vực, chúng tôi đang nhìn thấy những lợi ích từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. Chúng tôi đang chứng kiến các công ty chủ chốt của Trung Quốc trong lĩnh vực công nghệ, đặc biệt là những công ty có trụ sở tại Thung lũng Silicon, phải chịu áp lực và chuyển bộ phận nghiên cứu và phát triển của họ sang Singapore ”.
Sự tăng trưởng trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp, logistics có thể là một cách để thúc đẩy các nền kinh tế phát triển, nhưng phải khẳng định rằng các quốc gia không thể bỏ qua việc hồi sinh ngành du lịch, lĩnh vực chiếm tới 1/3 việc làm mới trong 5 năm qua.
Kể từ khi vi rút coronavirus bùng phát, nhiều hòn đảo và điểm du lịch xinh đẹp của châu Á trở nên vắng vẻ, buộc vô số khách sạn, nhà hàng và doanh nghiệp nhỏ phải đóng cửa. Các quốc gia, trong đó có Việt Nam đang thực hiện nhiều chiến lược để khôi phục ngành công nghiệp không khói nà. Đặc biệt khuyến khích du lịch nội địa trong bối cảnh vẫn đang hạn chế các chuyến bay quốc tế.
Có thể nói, dù tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực dự kiến sẽ khởi sắc hơn nhưng với việc dịch bệnh vẫn diễn ra phức tạp tại các quốc gia châu Âu và phần còn lại của thế giới, thì sự bất ổn kinh tế là điều dễ hình dung và có thể làm tổn thương các nền kinh tế Đông Nam Á bất cứ lúc nào. Chính vì vậy, các nhà phát triển bất động sản cũng vẫn luôn phải trang bị một phương án B để tồn tại và vượt qua mùa đại dịch 2021.
