Dòng tiền trong nước hướng về bất động sản gắn liền với đất
Nhìn lại sự phát triển của thị trường bất động sản thời gian vừa qua, có thể chia xu hướng dòng tiền của nhà đầu tư thành ba giai đoạn chính: Giai đoạn thứ nhất từ năm 2017 - 2019, đây là quãng thời gian nở rộ của nhiều dự án trên phạm vi cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Hải Phòng và các địa phương phát triển du lịch với các sản phẩm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Trong suốt một thời gian dài, bất động sản trong dự án đã thu hút và nhận được sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường. Tuy nhiên, sau khi phát triển nóng, bất động sản trong dự án, nhất là các sản phẩm nghỉ dưỡng đã bị chậm lại.
Giai đoạn thứ 2 là từ cuối 2019 đến đầu năm 2021, nguồn cung dự án trên thị trường tiếp tục khan hiếm và nhu cầu đầu tư vẫn tăng mạnh, "cơn sốt" đất nền lan rộng tại các tỉnh vùng ven. Tuy nhiên, sau khi đạt mức giá cao, thị trường đất nền cũng chững lại giao dịch. Cùng với đó là thắt chặt quản lý từ địa phương khiến dòng tiền vào thị trường này không còn sôi động như trước.
Giai đoạn thứ 3 là nửa cuối năm 2021 tới năm 2022, cũng là giai đoạn được kỳ vọng phục hồi hậu Covid-19. Rất nhiều dự báo đã đưa ra về sự chuyển hướng của dòng tiền của thị trường bất động sản. Theo đó, nhà đầu tư sẽ hướng vào những bất động sản thực trên đất có khả năng khai thác kinh doanh sinh lời.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn nhận định: “Rõ ràng khi nhà đầu tư bỏ vốn vào kênh nào thì kênh đó phải có yếu tố sinh lợi, họ sẽ không bỏ vào kênh đầu tư không có lợi, kể cả sản xuất. Giai đoạn này Covid-19 bùng phát, sản xuất gặp rất nhiều khó khăn, dòng tiền sẽ phải đi tìm chỗ nào sinh lợi như chứng khoán, bất động sản, đây cũng là 2 lĩnh vực đầu tư tốt trong giai đoạn này”.
Theo ông Quốc Anh, dịch Covid-19 chỉ là trong ngắn hạn, còn đầu tư chứng khoán như cuộc chơi của tâm lý, người ta rất hoảng loạn khi dịch bệnh đến khiến cho giá trị bị xuống. Nhưng doanh nghiệp hoạt động vẫn đang tốt, tâm lý quay trở lại của nhà đầu tư khiến giá trị tăng lên. Bên cạnh đó, dòng tiền có xu hướng vận động, dòng tiền vào chứng khoán thường đi trước sóng bất động sản khoảng 1 năm. Sau khi dòng tiền được chốt sẽ đẩy sang bất động sản, và như vậy giá trị bất động sản cũng phải tăng lên. Nhìn lại giai đoạn 2007 - 2009 với thị trường quốc tế và Việt Nam đều thấy là sóng chứng khoán đi trước, sóng bất động sản đi sau, và đến thời điểm hiện tại nhu cầu tất yếu nhà đầu tư có tiền họ sẽ đầu tư chứ không để tiền nằm im.
Phân tích thêm về dòng tiền đổ về bất động sản công nghiệp, vị chuyên gia này cho hay: “Hiện tại giá bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang thấp hơn, thậm chí chỉ bằng một nửa giá của một số quốc gia như Indonesia. Chúng tôi đã từng phân tích năm 2019 cơ hội cho bất động sản công nghiệp đến rất gần rồi và thực tế đến giai đoạn 2020 - 2021 rất nhiều thị trường ngày càng tăng sức hút.
Sức nóng không chỉ giá thuê, mà giá trị cổ phiếu bất động sản công nghiệp cũng tăng lên rất mạnh. Nhà đầu tư kỳ vọng luồng tiền mới đầu tư cũng như sự phát triển của ngành công nghiệp sẽ khiến cho doanh nghiệp đạt lợi nhuận cao hơn và kinh tế địa phương cũng phát triển. Tiềm năng có rồi, nhưng liệu chúng ta có đáp ứng được tiềm năng hay không vẫn đang là câu hỏi lớn”.
Theo đó, ông Quốc Anh cho hay, quy hoạch xây dựng phải làm sao để toàn bộ khu công nghiệp giống như một quần thể đô thị của thành phố. Trong đó có nhà trẻ, bệnh viện, khu trung tâm, khu vui chơi giải trí để khiến cho lao động ở đó không phải đi đâu xa. Hàng sáng họ đi làm, tối họ trở về nhà chỉ cách 2 - 3km. Hiện tại, chúng ta mới quây bãi đất trống để cho thuê nên giá bất động sản công nghiệp rẻ là đương nhiên. Việt Nam vẫn đang chỉ ở bước đầu xây dựng thành phố công nghiệp. Do đó, phân khúc này được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển và sẽ hút vốn nhà đầu tư trong tương lai.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, dù trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19, thị trường đã có lượng tiền đến từ đầu tư chứng khoán, dẫn đến thực tế đất hay bất động sản gắn với đất thu hút đáng kể sự quan tâm của nhà đầu tư.
Ở một số khu vực, giá đất và giá bất động sản gắn với đất cũng nằm ở mức hợp lý khi so sánh với các sản phẩm bất động sản khác như căn hộ để bán, sản phẩm condotel đang chờ thủ tục pháp lý, hoặc những sản phẩm có giá trị lớn như biệt thự nghỉ dưỡng. Những hiện tượng này dẫn đến nhu cầu và các giao dịch về đất đã diễn ra rất mạnh trong thời gian gần đây.
Chuyên gia từ Savills cho rằng: “Có một thực tế mà chúng ta nhận thấy là bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, vẫn luôn là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn, một trong những phương án đa dạng hóa kênh đầu tư của các nhà đầu tư. Từ nay đến cuối năm, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư hướng đến vì tương đối an toàn so với một số kênh khác. Kết hợp với tâm lý coi bất động sản là tài sản cất giữ và lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp, có thể đánh giá rằng thị trường nhà đất sẽ tiếp tục có nhiều diễn biến sôi nổi”.
Dòng vốn FDI tìm về 3 lĩnh vực
Trong giai đoạn Covid-19 liên tục bùng phát, dòng vốn FDI cũng có những sự điều chỉnh nhất định. Từ năm 2020, vốn FDI vẫn đổ vào lĩnh vực sản xuất, tạo điều kiện cho ngành bất động sản cũng có những chuyển biến tích cực. Thêm vào đó, với việc đạt tăng trưởng dương trong năm 2020 bất chấp tác động của dịch Covid-19 đến các hoạt động kinh tế, Việt Nam đang trở thành ứng cử viên sáng giá cho quá trình chuyển dịch chuỗi giá trị ở châu Á.
Đánh giá về hoạt động FDI trong năm 2021, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, các nhà đầu tư quốc tế đang rất quan tâm tới Việt Nam và khẳng định: “Hiện môi trường đầu tư tại Việt Nam đang được cải thiện so với nhiều năm trước và Việt Nam đang nắm giữ các lợi thế lớn về môi trường đầu tư, chính trị ổn định, chính sách quản lý vốn hấp dẫn với đầu tư nước ngoài”.
Có được kết quả này nhờ hai yếu tố, thứ nhất, Việt Nam nắm giữ lợi thế nền tảng khi là một thị trường lớn mạnh với nguồn nhân lực trẻ, năng động, chất lượng ngày càng nâng cao. Các nền tảng cơ bản khiến cho Việt Nam trở nên hấp dẫn vẫn không thay đổi. Sự phát triển của bất động sản Việt Nam dựa trên mức tăng trưởng thu nhập, nhân khẩu học và đô thị hóa. Sự gia tăng nhanh chóng của cơ sở hạ tầng tại Hà Nội và TP.HCM được hỗ trợ bởi tính liên kết giữa các tỉnh. Trước Covid-19, Việt Nam đã có vị thế tốt, song, ngay cả trong giai đoạn dịch bệnh có nhiều tác động không mấy khả quan lên thị trường toàn cầu, Việt Nam vẫn hoạt động tốt hơn nhiều thị trường khác.
Thứ hai, môi trường đầu tư tại Việt Nam đang dần được cải thiện, với sự hỗ trợ đáng kể cho các ngành sản xuất, thương mại, dịch vụ, xuất nhập khẩu và bất động sản. Đang có những cơ hội đầu tư hấp dẫn đối với đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, như việc Chính phủ tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu giá đất và các rào cản pháp lý đang được tích cực gỡ bỏ.
“Trong năm 2021, 3 lĩnh vực thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư FDI bao gồm bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng và bất động sản công nghiệp. Đặc biệt trong năm 2020 và 2021, nhu cầu về văn phòng tăng trưởng mạnh. Với rất nhiều dự án đang được xây dựng, nguồn cung mới có khả năng khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều”, Giám đốc Savills Hà Nội dự báo.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cho rằng, các nhà đầu tư và phát triển bất động sản nước ngoài vẫn sẽ đối mặt với những thách thức nhất định khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Ông phân tích: “Khó khăn của nhà đầu tư còn liên quan đến chất lượng đầu tư và khả năng tiếp cận. Đơn cử, với các nhà đầu tư nước ngoài, cơ sở hạ tầng chất lượng như đường xá, hải cảng và hệ thống đường sắt vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, các tỉnh có nhiều không gian kinh tế lại gặp hạn chế về cơ sở hạ tầng, gây ra khó khăn trong việc tiếp cận nguyên vật liệu hoặc gặp nhiều vấn đề trong việc vận chuyển sản phẩm.
Vì vậy, điều quan trọng là dự án phải nằm trong khu vực có khả năng tiếp cận dễ dàng với các đối tác chính và thuận tiện giao thông. Một chiến lược rõ ràng, được thực thi tốt cùng một kế hoạch tài chính vững chắc là điều cần thiết cho nhà đầu tư. Việt Nam đang cần nhiều hơn nữa các giải pháp công nghiệp 4.0 cho các dự án thông minh, chất lượng cao và rõ ràng để vốn FDI có thể dễ dàng đầu tư vào”./.
