Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hồng Kông Simon Smith cho rằng lợi suất văn phòng tại các thị trường đầu tư Châu Á đã bị thắt chặt nhưng việc tiếp tục giảm sâu hơn sẽ có một số hạn chế.
“Môi trường lãi suất thấp, việc nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm lợi suất và phân bổ nhiều nguồn vốn hơn vào thị trường BĐS đều là các yếu tố tích cực.
Tuy nhiên, một trong những thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư là thiếu nguồn cung văn phòng cao cấp và diện tích trống đã liên tục giảm từ năm 2015. Thực trạng này khó có thể đảo ngược trong thời gian tới”, Ông Smith nói.
Vị này cho biết việc hầu hết các loại tài sản thiếu tính thanh khoản nói một cách nào đó là đã bị che đậy bởi số lượng giao dịch danh mục đầu tư trên mức trung bình được ghi nhận trong nửa cuối năm 2016.
“Sự khan hiếm tài sản đã dẫn đến tình trạng tích lũy tiền bên cạnh khiến cho việc huy động vốn giảm so với năm trước” ông Smith nói.
Cũng theo ông Smith, mặc dù nhiều chủ đầu tư đã chú trọng hơn đến các thị trường trong khu vực, dòng vốn của thị trường BĐS châu Á vẫn đang tiếp tục khám phá các thị trường ngoài khu vực, trong đó Mỹ là một trong những quốc gia thu hút nhiều giao dịch đầu tư nhất.
Trong khi đó, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore và Hồng Kông, theo ông Smith, là những quốc gia dẫn đầu về hoạt động đầu tư xuyên biên giới, trong đó Hàn Quốc ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất.
Đối với thị trường BĐS Úc/New Zealand, ông Crabb, Trưởng bộ phận Nghiên cứu của Savills tại Úc cho biết lần thứ 4 liên tiếp tổng giá trị giao dịch BĐS thương mại tại đây vượt mức trung bình của 5 năm gần nhất với con số 27 tỷ đô la Mỹ trong năm 2016. Mặc dù điều này được dự kiến sẽ tiếp diễn trong năm tới, việc thiếu số lượng danh mục và nguồn cung văn phòng cao cấp đang giảm sẽ hạn chế khối lượng đầu tư.
Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore và Hồng Kông, theo ông Smith, là những quốc gia dẫn đầu về hoạt động đầu tư xuyên biên giới.
Các nhà đầu tư nước ngoài hoạt động tích cực hơn cả trong năm 2016, mua 40% nguồn cung, xấp xỉ 10,7 tỷ đô la Mỹ, trong khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp, đại diện là các quỹ tín thác, các quỹ và nhóm đầu tư, đã chi 8,75 tỉ đô la Mỹ.
Ông Crabb nhận định rằng trong khi cả hai nhóm nhà đầu tư vẫn rất quan tâm đến việc tiếp tục đầu tư vào thị trường, lợi suất sẽ tiếp tục bị thắt chặt.
“Tại một số thị trường, đặc biệt là Sydney và Melbourne, các yếu tố nền tảng của thị trường đang được cải thiện nhanh chóng. Chúng tôi tin rằng những cải thiện này sẽ làm lợi suất giảm sâu hơn bởi kỳ vọng về mức tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng (NOI) trong tương lai sẽ dần được phản ánh trong chi phí vốn đầu tư. Phần này của chu kỳ lợi suất mới chỉ bắt đầu”, ông Crabb nói.
Tại thị trường Anh/Châu Âu, Giám đốc nghiên cứu của Savills Châu Âu, Lydia Brissy, cho rằng Brexit đã làm giảm hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp và thể chế nhưng lại làm gia tăng mạnh nhu cầu đầu tư ra nước ngoài của các nhà đầu tư cá nhân. Theo bà nguồn cầu này xuất phát từ việc nhiều nhà đầu tư cho rằng sự suy yếu của đồng bảng là đủ để bù đắp cho việc rủi ro nghề nghiệp được cho rằng đã tăng lên sau Brexit.
“Nhìn chung, chúng tôi dự đoán rằng trong năm 2017 và các năm sau khối lượng đầu tư sẽ có giảm xuống mức 50 tỷ bảng mỗi năm, với xu hướng dịch chuyển từ các giao dịch đầu tư cơ hội sang các giao dịch đảm bảo thu nhập.
Lợi suất được kỳ vọng sẽ tăng trong hầu hết tất cả các phân khúc. Mặc dù vậy, việc thị trường cho vay đang ổn định, tỷ lệ diện tích trống thấp, và nguồn cầu của các nhà đầu tư toàn cầu dự kiến sẽ hạ trần lợi suất cho thị trường văn phòng cao cấp xuống thấp hơn mức đã đạt được trong thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Brexit chắc chắn mang đến rủi ro tạo ra những bất ổn về mặt khách thuê văn phòng trong một khoảng thời gian kéo dài, nhưng ở mức độ nào đó, điều này sẽ được cân bằng bằng việc các nhà phát triển BĐS sẽ giảm hoạt động phát triển mặt bằng văn phòng. Tuy nhiên, tác động thực sự của Brexit vào thị trường Anh sẽ khó có thể định lượng cho đến khi chúng ta có thêm thông tin về cách mà Anh sẽ tách ra khỏi EU”, bà Brissy nói.
Giám đốc nghiên cứu của Savills Châu Âu cũng kỳ vọng khối lượng đầu tư vào ở Châu Âu trong năm 2017 sẽ giống như năm 2016.
Tại thị trường Anh/Châu Âu, Giám đốc nghiên cứu của Savills Châu Âu, Lydia Brissy, cho rằng Brexit đã làm giảm hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp và thể chế nhưng lại làm gia tăng mạnh nhu cầu đầu tư ra nước ngoài của các nhà đầu tư cá nhân.
Cũng theo bà Brisshi, “mặc dù tỉ lệ lãi suất được dự đoán sẽ tăng lên mức 1,16% trong Eurozone, thị trường BĐS sẽ vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. Tại Pháp, Đức và Hà Lan, những nơi sẽ diễn ra bầu cử, chúng tôi dự đoán các nhà đầu tư sẽ có tâm lý chờ đợi và xem xét, tuy nhiên hiện đã có thể nhìn thấy thực trạng thiếu các sản phẩm cao cấp tại những thị trường cốt lõi”.
Bà Brisshi cũng cho rằng lợi suất văn phòng cao cấp của các nước không cốt lõi sẽ duy trì cao hơn mức trung bình của Châu Âu, đem đến lợi nhuận hấp dẫn hơn và nhiều khoảng rộng hơn để thắt chặt lợi suất. Điều này có thể nhìn thấy đặc biệt rõ ở các nước như Tây Ban Nha và Ý, nơi các nhà đầu tư nước ngoài đang bị hấp dẫn bởi các yếu tố nền tảng của thị trường bất động sản mạnh mẽ kết hợp với sự sẵn có của các cơ hội danh mục đầu tư.
Tại New York, Giám độc Phân tích thị trường của Savills Studley tại Mỹ, Keith DeCoster, cho rằng so với các biến động trong các thị trường chứng khoán, BĐS tại Mỹ đã giữ vững kết quả hoạt động khả quan trong năm 2016 với tổng doanh thu BĐS văn phòng cho đến tháng 11 lên tới 124 tỷ đô la Mỹ, thấp hơn khoảng 4% so với con số 129.6 tỷ đô la Mỹ trong 11 tháng đầu năm của 2015.
“Một số thành phố cửa ngõ đang dần không còn được coi là thị trường được ưu ái nhất. Khách mua không còn hào hứng với các thị trường như Manhattan và Washington DC, nguồn cầu đang giảm trong khi nguồn cung đang tăng. Mặt khác, khách mua vẫn giữ vững hoạt động tại Boston và Los Angeles, nơi các phân khúc khoa học đời sống và giải trí/ truyền thông xã hội đang tiếp tục phát triển”. ông Decoster nói.
Ông Decoster cho rằng thị trường Boston là một trong những thị trường có các yếu tố nền tảng mạnh mẽ nhất và dường như có tiềm năng hơn cả San Francisco, nơi gần đây nguồn cung văn phòng cho thuê lại đã tăng đáng kể và hoạt động cho thuê đã giảm. Trong khi đó, khối lượng cho thuê văn phòng tại Los Angeles đạt mức cao kỷ lục trong suốt một thập kỷ qua.
