Thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn phát triển mạnh mẽ, thậm chí có dấu hiệu tăng nóng trong những tháng đầu năm nay, liên tiếp hình thành mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, bước vào những tháng cuối năm, thị trường đang rơi vào trạng thái trầm lắng. Một trong các yếu tố tác động là do dòng vốn vẫn chưa được khơi thông.
Trong bối cảnh nhu cầu về vốn ngày càng tăng vào dịp cuối năm, nhiều ngân hàng thương mại không chỉ tăng lãi suất tiết kiệm ngắn hạn mà các khoản huy động tiền gửi trung và dài hạn cũng đang ghi nhận các mốc lãi suất mới... Đáng chú ý, lãi suất huy động vẫn có xu hướng tăng nhanh và mạnh hơn nữa. Điều này đã và đang tác động mạnh tới thanh khoản thị trường bất động sản. Nhiều chuyên gia dự báo, nếu không có giải pháp khơi thông và phát triển lành mạnh nguồn vốn trung và dài hạn, kịch bản thị trường bất động sản thời gian tới vẫn khó tìm gam màu sáng. Bối cảnh trầm lắng có thể sẽ tiếp tục kéo dài.
Reatimes đã có cuộc trao đổi với chuyên gia tài chính TS. Nguyễn Trí Hiếu để có góc nhìn toàn diện hơn về câu chuyện này.
Tăng lãi suất huy động sẽ kéo theo tăng lãi suất cho vay
PV: Trước động thái các ngân hàng bước vào "cuộc đua" tăng lãi suất huy động, ông có nhận xét gì?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Có nhiều nguyên nhân khiến cho các ngân hàng tăng lãi suất huy động.
Thứ nhất, do Ngân hàng Nhà nước (NHNH) tăng lãi suất điều hành và ngay sau đó là tiếp tục nâng trần lãi suất từ 4% lên 5%, lập tức các ngân hàng cũng tăng lãi suất theo. Hiện các ngân hàng tăng lãi suất rất mạnh. Chẳng hạn như Saigonbank tăng lãi suất gần 9%. Việc NHNH tăng lãi suất là nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định tiền VNĐ.
Thứ hai, nhiều tháng nay, có hiện tượng hiện các ngân hàng bị dồn nén trong việc tăng lãi suất, nhưng do NHNH chưa bật “đèn xanh” cho nên các ngân hàng cố “kìm” lại mong muốn này. Chính vì vậy, tăng trưởng huy động trong vòng 9 tháng đầu năm thấp hơn tăng trưởng tín dụng.
Thứ ba, hiện các ngân hàng đang phải “đối phó” vấn đề thanh khoản, một mặt cho vay rất mạnh, nhưng mặt khác, vốn huy động lại không tăng trưởng cùng một tốc độ giống tăng trưởng tín dụng. Chính vì lẽ này, các ngân hàng thiếu vốn cho các hoạt động tín dụng.
Thứ tư, có thể một số ngân hàng gặp tình trạng nợ xấu. NHNH cho phép các ngân hàng hỗ trợ các doanh nghiệp bằng cách cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ từ đầu năm 2020. Việc này cho thấy nhiều nợ xấu được che giấu đi, hoặc có thể bị “vùi trong đống cát” mà chúng ta không thể thấy được. Tuy nhiên, nợ xấu không thể nào vùi lấp mãi được, đến lúc nào đó sẽ đưa đến nhiều vấn đề và một trong những vấn đề dễ thấy là thanh khoản.
Khi các ngân hàng huy động vốn tức là dùng tiền đó để cho vay, và khi đến kỳ hạn thì khách hàng trả nợ tiền. Dòng tiền sẽ quay lại ngân hàng. Ngân hàng sẽ dùng dòng vốn này để kinh doanh, cũng như để trả cho khách hàng khi đến hạn. Vậy còn với nợ xấu thì dòng tiền sẽ đi ra và không trở lại, trong khi các ngân hàng phải trả cho người gửi tiền khi đến hạn; có thể do người ta rút ra, cần thanh toán hoặc mang đi gửi các ngân hàng khác. Như vậy, nhu cầu thanh toán cho khách hàng ngày càng lớn trong khi nguồn vốn cho vay không trở lại, tạo nên khó khăn về thanh khoản. Thậm chí có thể dẫn đến mất thanh khoản của ngân hàng vì nợ xấu.
Thị trường vốn đang thực sự bị “rung lắc” rất mạnh. Nhiều vụ việc bắt bớ gần đây đã làm cho thị trường vốn bị chững lại và đặt trở lại gánh nặng vốn lên vai các ngân hàng. Dẫn đến các ngân hàng cần phải huy động vốn nhiều hơn và từ đó tăng lãi suất để hút dòng tiền.
PV: Theo ông, việc tăng lãi suất huy động vốn ở thời điểm này sẽ có những mặt tích cực và ảnh hưởng gì đối với nền kinh tế?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thực tế hiện nay, lòng tin của người dân vào hệ thống tài chính Việt Nam đang bị mong manh. Các nhà đầu tư “ớn lạnh” khi bỏ tiền vào mua trái phiếu do có nhiều "va đập" mạnh. Chứng khoán thì lênh đênh, vàng thì “nhấp nhỏm”, bất động sản cũng chững và ngoại tệ cũng không phải kênh đầu tư cho tất cả mọi người.
Mặc dù theo thống kê, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng cao nhưng trên thực tế vẫn đang chậm. Bởi tất cả tình hình về kinh tế chính trị, địa chính trị trên thế giới hiện tại rất hỗn loạn và khó khăn, đang tác động mạnh đến tình hình đầu tư tại Việt Nam, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Cho nên người dân không còn cách nào khác là gửi tiền vào ngân hàng. Khi ngân hàng được mở van lãi suất ra từ NHNH, các ngân hàng huy động vốn vào để đáp ứng nhu cầu cho vay, và để “trám” khoản vốn không quay trở lại do nợ xấu gây ra. Nhất là thời điểm cuối năm, nhu cầu vốn của nhiều doanh nghiệp tăng cao do cần tất toán nợ, cũng như vay nhiều để thực hiện các đơn hàng vào cuối năm. Như vậy, về mặt vi mô, việc tăng lãi suất huy động vốn sẽ có lợi cho người dân, ngân hàng.
Tuy nhiên, việc tăng lãi suất huy động ắt sẽ dẫn đến tăng lãi suất cho vay. Chính vì thế sẽ gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp. Vì sẽ tăng chi phí vốn nên các doanh nghiệp không có khả năng để vay vốn. Tôi cho rằng, không một ngân hàng nào làm công tác từ thiện, công tác xã hội, chịu hy sinh lợi nhuận của họ để hỗ trợ nền kinh tế.
Các ngân hàng đều phải có tỷ lệ lợi nhuận biên được tính theo công thức tiền lãi từ tất cả những kinh doanh của ngân hàng, đặc biệt phần lớn là cho vay. Thu nhập từ cho vay trừ cho chi phí huy động vốn và chia trở lại cho tổng dư nợ. Tỷ lệ thường ở mức 3% và các ngân hàng phải duy trì lợi nhuận biên ở mức này. Nếu chi phí huy động tăng lên thì lãi thu nhập từ cho vay cũng phải tăng lên để duy trì biên độ lợi nhuận.
Ngoài ra, việc tăng lãi suất huy động, nếu lãi suất cao mà lạm phát cũng cao, không kiểm soát được ở mức hiệu quả thì khi người dân đổ nhiều tiền vào ngân hàng thì cũng sẽ không có lợi nhiều.
Mặt khác, nếu vốn huy động không được sử dụng một cách hiệu quả hoặc chỉ dùng vốn đó để trám lại thanh khoản bị mất đi do nợ xấu sẽ gây bất lợi cho các ngân hàng.
Về mặt kinh tế vĩ mô, cũng có mặt tích cực là khi lãi suất tăng sẽ làm cho giá trị đồng tiền cũng tăng lên và cân bằng được sự chênh lệch lãi suất giữa tiền Đô la và tiền Đồng. Tăng lãi suất sẽ hỗ trợ cho tiền Đồng, làm giảm mức độ mất giá của tiền Đồng. Nếu lãi suất không tăng dẫn đến tiền Đồng không tăng, trong khi lãi suất tiền Đô la tăng rất mạnh trong năm nay (chẳng hạn như Fed đã tăng lãi suất đến 5 lần và lần cuối cùng tăng mạnh ở mức 0,75%) chắc chắn sẽ tạo ra sự bất ổn cho nền kinh tế.
Việt Nam là một nước dựa vào xuất nhập khẩu rất lớn, xuất nhập khẩu 2 chiều gấp đôi GDP. Nếu chúng ta nhập khẩu nhiều mà thanh toán bằng Đô la và ngoại tệ, nếu tỷ giá tăng mạnh thì giá trị hàng hoá nhập khẩu tính ra tiền Đồng tăng cao, góp phần gia tăng lạm phát. Như vậy, để làm chậm đà tỷ giá tăng mạnh, tránh việc tiền Đồng mất giá mạnh thì tăng lãi suất lên để ổn định tỷ giá.
Áp lực đè lên vai các doanh nghiệp, nhà đầu tư
PV: Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Điều này sẽ có ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như người vay mua nhà trong thời gian tới, thưa chuyên gia?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Trước hết, việc tăng lãi suất cho vay luôn luôn bất lợi cho bất động sản. Bởi, người kinh doanh bất động sản phải vay tiền ngân hàng hoặc phải phát hành trái phiếu để có vốn thực hiện những công trình, dự án đang xây dựng. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì lãi suất trái phiếu cũng tăng, chi phí vốn tăng. Từ đó, giá bất động sản cũng tăng lên và gây bất lợi cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, người mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn. Thường ngân hàng sẽ tính khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên chỉ số mà họ dùng tiền trả nợ cho ngân hàng mỗi tháng cả gốc và lãi chia cho thu nhập của khách hàng trong tháng đó. Thường tỷ lệ tốt là 50%, 70% là quá cao và 80% là nguy hiểm. Nếu tỷ lệ càng cao thì khách hàng càng khó có khả năng trả nợ, và có thể sẽ không vay được tiền ngân hàng, dẫn đến làm chậm thị trường bất động sản.
PV: Áp lực tăng lãi suất sẽ tác động đến nhà đầu tư đang ôm bất động sản dùng đòn bẩy tài chính lớn, liệu có làn sóng bán tháo và đưa giá bất động sản trở về với giá trị thực hay không, thưa ông?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Xác suất các nhà kinh doanh bất động sản dùng đòn bẩy tài chính phải bán tháo tài sản để trả nợ ngày càng cao. Đòn bẩy tài chính này không chỉ vay ngân hàng mà ngay cả nợ từ trái phiếu. Khi gặp khó khăn trong vấn đề bán bất động sản hoặc sử dụng bất động sản với mục đích cho thuê, thu nhập của các nhà kinh doanh bị ảnh hưởng nhưng chi phí tăng lên do lãi suất tăng sẽ đẩy rất nhiều nhà kinh doanh bất động sản vào trong tình trạng vỡ nợ.
Một trong những giải pháp duy nhất là họ phải bán bất động sản với giá rẻ để trả nợ.
PV: Theo ông, các doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như người mua nhà nên cân nhắc điều gì trong thời điểm này, và tỷ trọng vốn vay an toàn nên ở mức nào hợp lý?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Về vấn đề tài sản, có doanh nghiệp dùng đòn bẩy tài chính ở mức 1/1 là đủ. Nghĩa là vốn chủ sở hữu 1 đồng thì nên đi vay 1 đồng. Có những doanh nghiệp phải vay 2/1 - 1 đồng vốn chủ sở hữu nhưng phải đi vay ở ngoài 2 đồng.
Đối với những công ty sản xuất kinh doanh, không thể nào giữ tỷ lệ 1/1 mà sẽ đi vay. Thậm chí, có những doanh nghiệp có thể vay đòn bẩy tài chính 3/1. Như vậy, mỗi doanh nghiệp cần tự định cho mình tỷ lệ nào là phù hợp và an toàn.
Tính trên dòng tiền, quan trọng phải định xem tỷ lệ vay ở mức nào là hợp lý. Dòng tiền thu nhập từ kinh doanh chia cho dòng tiền phải thanh toán các chủ nợ gốc và lãi. Nghĩa là phải có nhiều dòng tiền vào từ thu nhập, phát hành trái phiếu. Tất cả dòng tiền vào phải gấp đôi dòng tiền ra, chi trả cho các chủ nợ thì sẽ tốt, nhưng nếu ở chiều ngược lại là nguy hiểm và dẫn đến vỡ nợ.
Tại thời điểm này, phương án an toàn nhất là nếu có thể các doanh nghiệp và người dân hãy dùng vốn tự có thay vì đi vay. Bởi vì, tại thời điểm này lãi suất tăng cho nên rủi ro rất lớn. Mặt khác, vào thời điểm này nếu phát hành trái phiếu sẽ nguy hiểm do lãi suất của trái phiếu cao hơn lãi suất ngân hàng rất nhiều. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư hay người mua nhà nên có kế hoạch tài chính cụ thể để xác định nhu cầu vay từ giờ đến cuối năm. Do từ giờ đến cuối năm tất cả các kênh đầu tư đều rủi ro cho nên phải hết sức thận trọng.
PV: Nghị định 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế được ban hành có giúp khơi thông dòng vốn trái phiếu?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Nghị định 65 không phải là giải pháp để khơi thông nguồn vốn, mà là giải pháp siết lại thị trường trái phiếu. Nhưng Nghị định 65 có nhiều điều bổ sung cho Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ. Như vậy, về ngắn hạn, khi thị trường bị siết lại sẽ tạo ra rào cản cho thị trường trái phiếu riêng lẻ nhưng về dài hạn sẽ khơi thông nguồn vốn thì làm cho thị trường minh bạch hơn và quy củ hơn.
Bên cạnh đó, việc giám sát của cơ quan chức năng, trong đó có Uỷ ban chứng khoán Nhà nước sẽ tăng cường thanh tra và làm cho thị trường vốn lành mạnh hơn.
Thị trường vốn cần được cải tổ lại toàn diện để chuyển mình, bứt phá
PV: Tại thời điểm này, các doanh nghiệp cần dòng vốn nào khác để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, thưa ông?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tại thời điểm này không có cách giải quyết nào để giúp cho các doanh nghiệp thoát khỏi sự phụ thuộc vào ngân hàng. Tổng dư nợ hệ thống ngân hàng chia cho GDP đâu đó ở mức 130%, đây là một mức rất cao và nếu tiếp tục duy trì ở mức lớn như thế thì sẽ có tính rủi ro hệ thống.
Mặt khác, về ngắn hạn, cổ phiếu cũng đang chênh vênh, trái phiếu đang chậm, nên cuối cùng các doanh nghiệp vẫn phải dựa vào ngân hàng.
Về dài hạn, Chính phủ, Bộ Tài chính, NHNN và các cơ quan chức năng phải phát triển được thị trường vốn, tạo ra thị trường vốn ổn định, bền vững, minh bạch, từ đó sẽ làm nhẹ gánh cho các doanh nghiệp và quan trọng làm sao lấy lại được niềm tin của các nhà đầu tư.
Điều đáng tiếc, trong thời gian vừa qua, thị trường vốn phát triển một cách ào ạt, mạnh ai nấy làm, nhưng cơ sở để thị trường vốn vững mạnh lại không có.
Hiện tại, các nhà đầu tư đang hoang mang, giảm niềm tin với thị trường vốn qua các vụ việc vừa qua. Điều này cho thấy thị trường vốn phát triển theo hướng thiếu ổn định, thiếu bền vững.
Bây giờ, sau tất cả những bài học, kinh nghiệm, thì thị trường vốn cần được cải tổ lại toàn diện. Nghị định 65 của Chính phủ là một trong những bước đầu và chắc chắn vẫn chưa đủ, mà còn cần tiếp tục được cải thiện nhiều hơn nữa. Hiện tại thị trường vốn đang ở bước chuyển mình rất mạnh mẽ cho nên ắt sẽ tạo ra khó khăn cho cả hệ thống và các doanh nghiệp bất động sản.
PV: Dự báo dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản cuối năm nay có triển vọng gì không, thưa ông?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản vẫn còn gặp khó khăn. Từ giờ đến cuối năm, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản vẫn từ ngân hàng nhưng sẽ rất hạn chế vì ngành ngân hàng cũng đang “khát” vốn. Mặt khác, không chỉ thị trường bất động sản mới cần vốn mà các ngành nghề khác cũng đều cần vốn như nông nghiệp, công nghiệp.
Hy vọng rằng, sang năm 2023 thị trường vốn sẽ sáng sủa, tích cực hơn. Những vấn đề đã xảy ra trong năm 2022 có thể là những bài học để chúng ta xây dựng thị trường vốn tốt đẹp hơn. Ngoài ra, tôi cũng hy vọng năm 2023 bối cảnh kinh tế thế giới sẽ lạc quan hơn để Việt Nam sẽ không bị tác động, ảnh hưởng./.
- Xin cảm ơn ông!
