Dòng vốn tìm đến bất động sản chất lượng, ưu tiên khả năng khai thác dài hạn

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 6 tháng đầu năm 2026, dòng tiền trên thị trường đang chuyển từ tư duy "đón sóng" sang "đón giá trị", ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền và thanh khoản tốt. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục thu hút người mua.

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư cho thuê dài hạn đang chiếm ưu thế so với mục đích đầu tư lướt sóng.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong tư duy của người mua nhà. Quyết định xuống tiền ngày càng dựa trên nhu cầu ở thực và chất lượng sống, thay vì kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng mạnh như các giai đoạn trước.

Theo các chuyên gia, hiện nay, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới đầy khắt khe khi chi phí vốn trở thành biến số chi phối toàn bộ hành vi của cả người mua lẫn giới đầu tư. Trước đây, lãi suất thấp cho phép nhà đầu tư chấp nhận tỷ lệ vay lớn vì kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng đủ để bù đắp chi phí và tạo lợi nhuận. Tuy nhiên, hiện nay, bài toán đầu tư không còn dựa vào kỳ vọng tăng giá đơn thuần mà phải tính đến khả năng tạo dòng tiền, tỷ suất sinh lời và sức chịu đựng của dòng tiền trong suốt thời gian nắm giữ tài sản.

Cùng với áp lực lãi suất, việc nguồn cung mới liên tục được bổ sung cũng đang làm thay đổi cán cân thị trường. Nếu trước đây tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" (FOMO) khiến nhiều người sẵn sàng xuống tiền ngay khi dự án mở bán thì hiện nay lợi thế đã nghiêng nhiều hơn về phía người mua. Họ có thêm thời gian để so sánh, đàm phán và lựa chọn những sản phẩm phù hợp thay vì quyết định vội vàng.

Hệ quả là quá trình xuống tiền kéo dài hơn, nhưng đồng thời cũng kích hoạt một cuộc phân hóa dòng tiền mạnh mẽ. Theo đó, dòng vốn thông minh sẽ chỉ "chọn mặt gửi vàng" ở những dự án bám sát nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Trong khi đó, những sản phẩm đầu cơ hoặc lạm dụng đòn bẩy quá lớn sẽ dần bị thị trường đào thải.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nếu trước đây nhiều nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng trong vòng 6 tháng đến 1 năm thì nay chiến lược nắm giữ đã thay đổi theo hướng dài hạn hơn. Phần lớn nhà đầu tư hiện xác định chu kỳ sở hữu từ 2- 5 năm.

Cùng với đó, tiêu chí lựa chọn sản phẩm cũng đang thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá nhờ thông tin quy hoạch hay hạ tầng, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các dự án có khả năng vận hành, khai thác cho thuê, đáp ứng nhu cầu ở thực và duy trì thanh khoản bền vững trong dài hạn.

Đồng quan điểm, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cũng cho rằng, người mua hiện nay không còn kỳ vọng giá nhà sẽ liên tục tăng như trước mà quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của sản phẩm, chất lượng quy hoạch, khả năng khai thác và mức giá có tương xứng với giá trị nhận được. Bên cạnh đó, thông tin thị trường ngày càng minh bạch cũng buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiện ích và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào việc tăng giá.

Theo giới phân tích, sự thay đổi trong hành vi của khách hàng đang buộc thị trường bất động sản phải xoay trục, bước vào kỷ nguyên cạnh tranh bằng năng lực thực chất. Trong chu kỳ mới, lợi thế không còn chia đều cho số đông mà tập trung vào nhóm doanh nghiệp sở hữu tiềm lực tài chính vững mạnh, năng lực triển khai bài bản và có chiến lược dài hạn.

Nhận định về xu hướng này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, các chủ đầu tư bắt buộc phải thay đổi tư duy phát triển dự án. Thay vì chỉ tập trung vào việc bán hàng, doanh nghiệp cần chú trọng nâng cao chất lượng công trình thông qua thiết kế xanh, sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường và hoàn thiện dịch vụ vận hành sau bàn giao. Trong chu kỳ mới, khách hàng không chỉ đánh giá dự án tại thời điểm mua, họ tập trung trải nghiệm thực tế, tiện ích vận hành và khả năng sinh dòng tiền khai thác sau đầu tư.

Đồng quan điểm, dưới góc nhìn của một nhà phát triển ngoại, ông Bampo Tezuka - CEO MC Urban Development Vietnam (Mitsubishi Corporation) phân tích thêm, trong bối cảnh chi phí vật liệu, nhân công và tiêu chuẩn phát triển xanh ngày càng tăng cao, việc tạo ra một dự án có tiêu chuẩn vượt trội tại vị trí chiến lược sẽ là rào cản lớn cho các chủ đầu tư đi sau. Điều này vô hình trung tạo ra lợi thế về giá trị thay thế cho những dự án được quy hoạch bài bản từ sớm. Khi chi phí phát triển tăng, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những sản phẩm thiếu khác biệt sẽ chịu áp lực đào thải, những dự án có concept độc đáo, tiêu chuẩn vận hành tốt và đáp ứng nhu cầu thật sẽ giữ giá trị bền vững hơn, ông Bampo Tezuka nhận định.

Lời giải thực tế cho bài toán khắt khe này đang được minh chứng rõ nét qua cách Mitsubishi Corporation đưa tinh thần Made in Japan vào dự án Monrei Saigon. Tại đây, nhà phát triển Nhật Bản tập trung tối ưu hóa toàn bộ vòng đời tài sản, từ thiết kế, tiện ích, vận hành cho đến khả năng khai thác dòng tiền cho thuê dài hạn.

Theo đó, dự án được phát triển theo mô hình luxury compound, chú trọng sự riêng tư, an ninh và trải nghiệm sống dành riêng cho cộng đồng cư dân. Điểm khác biệt lớn nhất của Monrei Saigon còn nằm ở concept Urban Hydrotherapy City, đưa nước và các liệu pháp phục hồi vào hệ tiện ích và sinh hoạt hằng ngày. Cách phát triển này hướng đến nhu cầu nghỉ ngơi, tái tạo năng lượng của cư dân, đồng thời tạo dấu ấn riêng cho sản phẩm giữa thị trường căn hộ Đông Bắc TP.HCM.

Đáng chú ý, để giải quyết triệt để bài toán chi phí vốn cho người mua trong chu kỳ mới, chủ đầu tư đã áp dụng chính sách tài chính cực kỳ linh hoạt. Theo đó, khách khàng chỉ cần chuẩn bị 15% vốn tự có, ngân hàng hỗ trợ lãi suất 0% đến khi nhận nhà và có thể vay lên đến 80%.

Cụ thể, với căn hộ 2 phòng ngủ có giá khoảng 2,8 tỷ đồng, số vốn ban đầu cần chuẩn bị chỉ khoảng 420 triệu đồng. Đặc biệt, khách hàng sở hữu căn hộ Monrei Saigon trong thời gian áp dụng chương trình được tặng nửa cây vàng.

Giới quan sát nhận định, khi các hạ tầng trọng điểm xung quanh như Quốc lộ 13 hoàn thành mở rộng, đường Vành đai 3 thông xe, cùng hai tuyến Metro số 1 và số 2 đi vào hoạt động, biên độ tăng giá của dự án chắc chắn sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới. Điều này mang lại tỷ suất sinh lời kép bền vững cho những nhà đầu tư thông minh biết "chọn mặt gửi vàng" ngay từ giai đoạn đầu./.