Trong cuộc trò chuyện với PV, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - người có nhiều năm kinh nghiệm và gắn bó với thị trường bất động sản, đã có những chia sẻ đáng chú ý về bức tranh thị trường hiện tại, dự báo và những giải pháp cần làm để hướng tới sự phát triển lành mạnh, bền vững.
Thị trường đang sốt xình xịch thì ảm đạm, đột ngột mang tính "giả tạo"
PV: Kết thúc một năm đầy biến động trên thị trường bất động sản như 2022, điều ông thấy đáng chú ý nhất là gì, thưa ông?
GS. Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản năm 2022 đã thể hiện thiếu bền vững trong quản lý cũng như trong đầu tư phát triển. Mặt khác, chúng ta không đánh giá đúng để đưa ra các giải pháp đúng cho thị trường thời kỳ hậu Covid-19.
Từ thực tế, có thể thấy thị trường bất động sản cần 2 yếu tố quan trọng nhất là "cung đất" và "cung vốn đầu tư", nhưng cả hai yếu tố này lại được giải quyết thiếu đồng bộ.
Chính sách "cung vốn đầu tư" được điều chỉnh liên tục, nhưng chính sách về "cung đất" lại nằm nguyên tại chỗ, tình trạng thiếu cung từ các dự án bất động sản không được khắc phục.
PV: Vừa qua khi nói về thị trường bất động sản, nhiều người dùng từ "đột ngột" để nói về giai đoạn thị trường đang sốt xình xịch khắp nơi, giá tăng chóng mặt, thanh khoản lớn thì bỗng dưng trở nên ảm đạm, trì trệ ngay lập tức, thanh khoản kém, xuất hiện cắt lỗ, giảm giá. Ông nghĩ sao về điều này?
GS. Đặng Hùng Võ: Nhìn vào hình thức của thị trường, chúng ta có cảm giác "đột ngột" biến động, nhưng nhìn vào bản chất sự đột ngột ấy là giả tạo, mang tính nhân tạo. Tất nhiên, khi biến động là "giả tạo" thì biến động đó không thể kéo dài, nó phải chuyển về trạng thái đúng theo quy luật.
Vào năm đầu của kỳ quy hoạch, nhiều ý tưởng quy hoạch bị lợi dụng làm miếng mồi lợi ích. Sau Covid-19, sự khát lợi ích của giới thương mại, sau một thời gian dài hoạt động kinh tế của khu vực tư nhân bị chững lại do đại dịch, cũng bị lợi dụng. Sự lợi dụng này đã dẫn dắt nhiều người đổ tiền vào bất động sản tạo nên cơn sốt bất động sản giả tạo.
PV: Việc dập cơn sốt bất động sản lan tràn khắp nơi vừa qua, theo ông, có phải là hướng đi đúng đắn, kịp thời và cần thiết?
GS. Đặng Hùng Võ: Việc cắt cơn sốt bất động sản tràn lan vừa qua là một quyết định đúng đắn. Trong chúng ta ai cũng biết rằng Việt Nam là quốc gia đang phát triển, thu nhập trung bình thấp, nhưng nhiều đại gia giàu lên rất nhanh từ vài thủ thuật "vặt" về đất đai và bất động sản. Trong khi đó, người lao động với đồng lương thấp thì khó có thể mua nhà ở cho gia đình mình.
Trước và trong Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 5, khóa XIII vừa qua, Tổng Bí thư đã đặt 2 câu hỏi lớn: Một là tại sao dân khiếu nại về đất đai vẫn chiếm tới 70% tổng khiếu nại của dân; hai là tại sao cán bộ lại rơi vào vòng lao lý nhiều thế.
Câu trả lời là chúng ta quản lý không đúng nên lợi ích do tăng giá bất động sản tạo ra không vì lợi ích người dân mà chỉ vì lợi ích của một nhóm đại gia, bao gồm cả một số cán bộ quản lý.
Sốt giá bất động sản luôn làm cho giá ảo tăng lên, là nguyên nhân tạo ra một nền kinh tế lợi nhuận ảo chiếm tỷ trọng cao. Vậy cắt sốt giá là phải làm ngay khi có biểu hiện và trong lâu dài là phải giảm giá bất động sản cho hợp với thu nhập của nhóm người lao động có thu nhập trung bình.
Có nên "cứu" bất động sản?
PV: Khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp cũng khó khăn. Cuối năm 2022 vừa qua, vấn đề có nên "cứu" bất động sản không được đặt ra thu hút nhiều tranh luận, ý kiến trái chiều. Theo ông, đã đến lúc phải có các giải pháp để giúp thị trường mau chóng phục hồi chưa?
GS. Đặng Hùng Võ: Điều cốt yếu để quản lý thị trường bất động sản lại là quản lý thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán. Đến đây, có thể thấy rằng ở các quốc gia, người ta không cứu thị trường bất động sản mà họ dự báo thị trường vốn và quyết định cứu thị trường vốn khi cần thiết.
Tất nhiên, để dự báo thị trường vốn, người ta luôn quan tâm tới vốn tín dụng, vốn từ cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp đổ vào thị trường bất động sản.
Ở Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đã luôn cảnh giác với tình trạng vay tín dụng để kinh doanh bất động sản. Luồng tín dụng này đã được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát khá chặt thông qua việc nâng hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản lên mức cao nhất, cũng như kiểm soát luồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất động sản. Đến nay, chưa thấy có dấu hiệu bất thường trong thị trường tín dụng cho bất động sản. Điều này cho thấy khả năng cao là vẫn giữ được ổn định kinh tế vĩ mô.
Đối với riêng thị trường bất động sản, do thiếu vốn nên nhiều dự án đã phải bán hạ giá các sản phẩm, điều này cũng là bình thường trong cơ chế thị trường. Một, hai năm trước đây, do phê duyệt các dự án tại các đô thị lớn khó khăn, nhiều nhà đầu tư đã mở các dự án ở các tỉnh phụ cận các đô thị lớn với hy vọng kéo người mua bỏ tiền vào kinh doanh mang tính dài hạn. Đến nay, các dự án này cũng không còn hấp dẫn nữa…
Điều cần làm đối với thị trường bất động sản lúc này là hãy rà soát tổng thể các dự án đầu tư bất động sản để đánh giá lại và tìm giải pháp cho từng nhóm dự án, trong đó phải rà soát và xử lý theo đúng pháp luật đối với rất nhiều dự án "treo" ở khắp nơi. Điều mong muốn là nên tạo điều kiện vốn đầu tư cho một số nhỏ dự án sắp hoàn thành và có ý nghĩa phát triển đô thị.
Điều cần lớn hơn là không làm cho sự mất thanh khoản của thị trường bất động sản lây sang thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán. Và điều cần thiết nhất là phải mạnh tay cải cách thị trường bất động sản hướng tới vì lợi ích chung của nền kinh tế, vì lợi ích của đa số người dân, không vì lợi ích của thiểu số các đại gia, các nhóm lợi ích tư nhân.
PV: Ông dự báo thị trường bất động sản năm 2023 sẽ như thế nào?
GS. Đặng Hùng Võ: Tại thời điểm này rất khó nói về thị trường bất động sản năm 2023. Trước hết, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng tới kỳ họp cuối năm 2023 mới được thông qua, tới giữa năm 2024 mới có hiệu lực thi hành. Mặt khác, việc xây dựng các Luật sửa đổi này liệu có hiệu quả như thế nào cũng là một câu hỏi được đặt ra.
Đối với thị trường vốn, nhiều đại gia bất động sản đã lợi dụng sự lỏng lẻo trong quản lý để phát hành cổ phiếu, trái phiếu trái pháp luật. Đương nhiên cần xử lý theo pháp luật, nhưng dù muốn hay không, thì điều này cũng ảnh hưởng tới tâm lý của các nhà đầu tư đối với thị trường vốn, luồng vốn vào thị trường bất động sản chắc chắn bị ảnh hưởng.
Tôi muốn nhắc lại ở đây là chúng ta cần những giải pháp để tạo ổn định kinh tế vĩ mô, nhân đó cải cách thị trường bất động sản vì lợi ích nền kinh tế quốc dân và lợi ích của từng người dân.
PV: Nếu đưa ra một số gạch đầu dòng về các giải pháp giúp thị trường bất động sản 2023-2024 phát triển lành mạnh hơn, bền vững hơn thì ông sẽ đề xuất các nhóm giải pháp gì?
GS. Đặng Hùng Võ: Sự thực, Nghị quyết 18-NQ/TW đã chỉ ra rất cụ thể. Một là đổi mới sắc thuế sử dụng đất để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, đánh thuế nặng trường hợp có bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng; miễn giảm thuế đối với người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và những vùng mà người dân phải gánh trọng trách về an ninh lương thực, bảo vệ rừng vì mục đích môi trường. Hai là thực hiện công khai hóa các giao dịch bất động sản, mọi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch và không giao dịch bằng tiền mặt.
Các dự án đầu tư bất động sản cần xác lập sự đồng bộ giữa nguồn lực đất đai, nguồn lực vốn đầu tư, cân đối với nhu cầu thực. Điều cần phá vỡ hiện nay là nguồn cung nhà ở thương mại giá cao cho cầu sử dụng không lớn, chủ yếu cho cầu đầu cơ. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội gần như không thể phát triển kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ kết thúc.
Về mặt quản lý, cần có sự thống nhất, đồng bộ giữa các ngành có liên quan. Chúng ta cũng biết rằng đất đai thuộc quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhà ở và bất động sản thuộc quản lý của Bộ Xây dựng, dự án đầu tư thuộc quản lý của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn tín dụng thuộc quản lý của Ngân hàng Nhà nước, thị trường chứng khoán thuộc quản lý của Bộ Tài chính. Ngần ấy Bộ chắc chắn khó có thể đồng bộ và thống nhất.
Tại các quốc gia công nghiệp, người ta thường thành lập một ủy ban bất động sản để điều phối sự đồng bộ giữa đất đai, dự án đầu tư, vốn đầu tư và thị trường.
- Xin cảm ơn ông!
