Cố tình vi phạm pháp luật
Ngày 31/7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh đã có văn bản số 2879/SXD-QLN&TTBĐS gửi một số doanh nghiệp đang thực hiện đầu tư xây dựng bất dư án bất động sản trên địa bàn tỉnh. Theo đó, Sở Xây dựng yêu cầu Liên danh thực hiện nghiêm các quy định về huy động vốn, kinh doanh bất động sản tại dự án Dragon Castle Hạ Long.
Cụ thể, Sở Xây dựng cho hay: "trong thời gian qua, trên mạng internet và các trang mạng xã hội, một số sàn giao dịch bất động sản đang quảng cáo, giới thiệu và tổ chức bán, “đặt cọc”, “giữ chỗ” các sản phẩm nhà ở (chung cư, liền kề) tại dự án Chung cư thương mại giá rẻ và khu nhà ở liền kề thấp tầng Khu dịch vụ hậu cần cảng Cái Lân, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long (tên gọi chào bán là Dự án Dragon Hill City Hạ Long). Về nội dung này, Sở Xây dựng có ý kiến như sau:
Qua rà soát, Sở Xây dựng chưa nhận được hồ sơ đề nghị và chưa cấp Thông báo đủ điều kiện huy động vốn, đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai dự án Chung cư thương mại giá rẻ và khu nhà ở liền kề thấp tầng Khu dịch vụ hậu cần cảng Cái Lân, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long (chủ đầu tư là Liên danh nhà đầu tư: Công ty Cổ phần Vinalines Logistics Việt Nam và Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh). Mọi hành vi huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có) tại các dự án trên đến thời điểm hiện tại là chưa đảm bảo các quy định của pháp luật.
Sở Xây dựng đề nghị chủ đầu tư dự án: khẩn trương rà soát lại việc kinh doanh bất động sản tại dự án của mình đang thực hiện (phân phối sản phẩm, huy động vốn, đặt chỗ, giữ chỗ, ký hợp đồng mua bán... ); kiểm tra, yêu cầu các đơn vị phân phối, sàn giao dịch bất động sản dừng ngay việc huy động vốn, mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện quy định pháp luật.
Đồng thời, Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghiêm các nội dung kinh doanh bất động sản, huy động vốn theo chỉ đạo của UBND tỉnh tại Quyết định số 3717/2016/QĐ-UBND ngày 02/11/2016 “Quy định về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”, văn bản số 6738/UBND-XD4 ngày 078/9/2017 “V/v tăng cường công tác quản lý, giám sát, chấn chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, huy động vốn cho phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh” và các quy định hiện hành liên quan."
Bên cạnh đó, tại văn bản số 3255/SXD-VP ngày 25/8/2020 gửi Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Sở Xây dựng một lần nữa khẳng định Dự án Dragon Castle chưa được cấp thông báo đủ điều kiện huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản.
Như vậy, có thể thấy rằng từ ngày 31/7 cho đến 25/8 (và cả thời điểm hiện tại), chủ đầu tư Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh không hề có động thái gì thực hiện các yêu cầu của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh. Việc quảng cáo, mua bán trái phép căn hộ Dragon Castle vẫn được diễn ra như chưa hề có sự vào cuộc của cơ quan chức năng.
Dư luận đặt ra câu hỏi rằng liệu Chủ đầu tư đang coi thường pháp luật, hay chính quyền địa phương vẫn đang “thả lỏng”, không có động thái mạnh mẽ trước những hành vi vi phạm này?
Rủi ro lớn cho chính khách hàng
Trên thực tế, có nhiều dự án BĐS khác mà các chủ đầu tư đang trong quá trình hoàn tất thủ tục, nhưng đã mở bán rầm rộ. Chiêu thức của họ là ký với khách hàng hợp đồng đặt cọc mua dự án. Điều đáng nói là Luật Kinh doanh BĐS không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự.
Hợp đồng đặt cọc là phương thức phổ biến để các doanh nghiệp này vừa huy động được vốn làm hạ tầng, vừa bán được dự án khi chưa đủ điều kiện. Cụ thể, các chủ đầu tư thường sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức, nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”…
Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện sẽ có một số rủi ro cơ bản. Có thể kể như rủi ro về pháp lý; khách hàng thường chịu thiệt do phát sinh liên quan đến các vướng mắc thủ tục pháp lý của dự án trong suốt quá trình triển khai xây dựng… Mặt khác, có thể khách hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người, chủ đầu tư nhận tiền và bỏ trốn mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án như đã cam kết.
Tiếp đó là rủi ro về tài chính; chủ đầu tư một lúc thực hiện nhiều dự án hoặc lấy vốn dự án này “đắp” cho dự án khác dẫn đến việc sử dụng vốn sai mục đích, làm chậm tiến độ dự án, nghiêm trọng hơn có thể sẽ đóng băng dự án khi nhà đầu tư không cân đối được vấn đề tài chính.
Ngoài ra, còn có rủi ro về phê duyệt dự án; trong quá trình thực hiện, dự án bị vướng mắc, thiếu sót dẫn đến dự án không được phê duyệt thì rủi ro về việc không bàn giao được nhà sẽ rất cao, lúc này chủ đầu tư đã sử dụng hết nguồn vốn để đầu tư dự án nên tiền trả lại cho khách hàng sẽ không còn. Vì vậy, người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người mua.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc rất nhiều dự án cố tình “lách luật” để huy động vốn không phải là vấn đề mới, đã xuất hiện từ nhiều năm nay, nhưng vẫn có không ít khách hàng phải lãnh chịu hậu quả từ những việc làm đó.
Theo ông Lê Hoàng Châu thì việc mở bán, đặt cọc giữ chỗ đều được các chủ đầu tư gọi là “góp vốn”. Thế nhưng, ai cũng biết rõ việc mở bán, huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai đều đã được pháp luật quy định rõ.
Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư chỉ được mở bán khi: đã có giấy phép đủ điều kiện được bán do Sở Xây dựng cấp, trường hợp là đất nền thì phải có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và có bảo lãnh của ngân hàng.
Từ đó, ông Lê Hoàng Châu đã không ít lần cảnh báo tới khách hàng về những hành vi cố tình huy động vốn, bằng cách này hay cách khác. Khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì hành động đó mang tính rủi ro rất cao. “Nên tìm hiểu thật kỹ những thông tin như: chủ đầu tư có quỹ đất không? Đã được cấp phép cho quy hoạch tỷ lệ 1/500 chưa?
Đã có biên bản hoàn thiện phần móng (đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp), cơ sở hạ tầng (đối với đất nền) chưa? Có bảo lãnh của ngân hàng không? Đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép đủ điều kiện được bán chưa?… Có như vậy thì mới đảm bảo được những quyền lợi và tránh được những rủi ro xảy ra trong tương lai”, ông Lê Hoàng Châu đưa ra lời khuyên.
