Dự án chậm tiến độ: Trường hợp nào được giãn tiến độ hoặc phải thu hồi?

Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư năm 2023 đã được Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) báo cáo Thủ tướng Chính phủ tháng 11/2024. Tổng hợp từ 116 cơ quan có báo cáo, Bộ KH&ĐT cho biết, trong năm 2023, có 71.857 dự án thực hiện đầu tư, trong đó 50,8% là dự án chuyển tiếp, 49,2% là dự án khởi công mới. Số dự án kết thúc đầu tư đưa vào khai thác sử dụng là 32.669 dự án.

Đáng chú ý, trong bức tranh chung, số dự án chậm tiến độ trong năm 2023 còn khá nhiều, với 2.848 dự án, chiếm 4% số dự án thực hiện đầu tư trong kỳ. Các nguyên nhân chậm tiến độ chủ yếu là do công tác giải phóng mặt bằng (1.598 dự án); vướng mắc thủ tục đầu tư (315 dự án); bố trí vốn không kịp thời (447 dự án); do năng lực của chủ đầu tư, ban quản lý dự án, nhà thầu (95 dự án); do các nguyên nhân khác (934 dự án). Cùng với đó, có 5.507 dự án phải điều chỉnh, chiếm 7,7% tổng số dự án thực hiện trong kỳ, trong đó chủ yếu điều chỉnh mục tiêu, quy mô đầu tư, điều chỉnh tiến độ đầu tư, vốn đầu tư...

Những con số này tăng so với một số năm gần đây. Theo báo cáo năm 2022, số dự án chậm tiến độ là 2.086 dự án, chiếm 2,9% số dự án thực hiện đầu tư trong kỳ; 3.673 dự án phải điều chỉnh, chiếm 5,2% tổng số dự án thực hiện trong kỳ. Năm 2020, con số tương tự lần lượt là 1.867 dự án, chiếm 2,6% và 3.342 dự án, chiếm 4,7% số dự án thực hiện trong kỳ.

Còn theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, tính đến hết tháng 6/2024, trên địa bàn có tổng 712 dự án vốn ngoài ngân sách chậm triển khai, trong đó có 705 dự án với tổng diện tích 11.345ha đất đã có kết luận thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm và chỉ đạo xử lý.

Ngoài 712 dự án trên, UBND các quận, huyện, thị xã đã rà soát, đề nghị xử lý đối với 117 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm tiến độ, chậm triển khai trên địa bàn.

UBND TP. Hà Nội cho rằng, việc xử lý các dự án chậm triển khai còn chậm so với yêu cầu. Nguyên nhân chính được chỉ ra là do số lượng dự án lớn, trải qua nhiều giai đoạn chuyển tiếp; chính sách, quy định của pháp luật có nhiều thay đổi qua các thời kỳ.

Bên cạnh đó, quá trình triển khai có nhiều diễn biến mức độ khác nhau; các thủ tục liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành và chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật…

Để đẩy nhanh tiến độ xử lý các dự án này, một trong những giải pháp được TP. Hà Nội đặc biệt chú trọng là tiếp tục tăng cường rà soát, kiểm tra, thanh tra, xin ý kiến tham vấn các cơ quan chuyên ngành cấp trên đối với các trường hợp pháp luật chưa có quy định cụ thể và kết luận đối với từng dự án để tiếp tục xem xét xử lý từng bước, bảo đảm tính chính xác, tính khả thi và tuân thủ các quy định của pháp luật...

Tương tự, UBND TP. HCM mới có Báo cáo gửi Đoàn kiểm tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tình hình tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024; Công tác rà soát, xử lý các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất.

Theo báo cáo mới đây, qua phối hợp rà soát với UBND quận, huyện, TP. HCM có 176 dự án đất đai thuộc diện phải điều chỉnh, hủy bỏ do không thực hiện đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi của người đang sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013.

UBND TP. HCM cho biết, qua rà soát tại 19 quận, huyện đã tổng hợp được 112 dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất. Trong đó, số dự án đã thanh tra, kiểm tra là 97 dự án. Tuy nhiên, qua xem xét nội dung 2 bản kết luận thanh tra, kiểm tra thì các nội dung kết luận không thể hiện rõ hành vi vi phạm không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất của các chủ đầu tư dự án, vì vậy chưa có căn cứ để xử lý.

Theo UBND TP. HCM, trong quá trình phát triển, TP hình thành các khu đô thị lớn, cùng lúc đó các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng thường xuyên có sự thay đổi, nên việc tổ chức thực hiện các thủ tục còn nhiều khó khăn, vướng mắc trên thực tế.

Cùng đó, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài, trong khi giá đất ngày càng biến động và tăng nhanh, do đó dự án càng kéo dài thì càng gặp nhiều khó khăn trong việc thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, một số chủ đầu tư thiếu vốn, thiếu năng lực... cũng là nguyên nhân làm cho việc triển khai dự án kéo dài, chậm tiến độ.

Dự án chậm tiến độ không chỉ ảnh hưởng đến phát triển kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống nhân dân. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư, có thể kể đến các yếu tố: môi trường bên ngoài, chính sách pháp lý, năng lực của chủ đầu tư, năng lực của nhà thầu thi công và năng lực của đơn vị tư vấn…

Trao đổi với phóng viên Reatimes, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng: Sau khi Luật Đầu tư năm 2014 hết hiệu lực và được thay thế bằng Luật Đầu tư năm 2020 (có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2021) thì Luật Đầu tư năm 2020 lại không có bất kỳ điều khoản nào quy định cụ thể về nội dung giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đầu tư năm 2020 vẫn có một số điều khoản đề cập đến vấn đề kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư như:

Một là, theo khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020 quy định về điều chỉnh dự án đầu tư như sau:

Điều chỉnh dự án đầu tư ... 3. Nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;

b) Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;

c) Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;

d) Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;

đ) Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;

e) Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;

g) Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).

Theo đó, trong trường hợp kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Hai là, khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020 quy định về điều chỉnh dự án đầu tư như sau: Điều chỉnh dự án đầu tư ...

4. Đối với dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Để khắc phục hậu quả trong trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai;

b) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư do nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

c) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính;

d) Điều chỉnh dự án đầu tư do cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch;

đ) Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;

e) Tăng tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư.

Về vấn đề này, luật sư Trần Minh Hùng, Văn phòng Luật sư Gia đình, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết, một trong những nguyên nhân khiến các dự án chậm tiến độ, hoặc chậm triển khai là đối với việc triển khai hoàn thiện một dự án, các nhà đầu tư hiện nay phải trải qua rất nhiều thủ tục, tốn nhiều thời gian, trong đó bước chủ trương đầu tư chỉ là thủ tục ban đầu.

Sau khi được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư còn phải thực hiện nhiều thủ tục khác gồm: lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết; đăng ký kế hoạch sử dụng đất; triển khai trích đo, kiểm đếm, đền bù giải phóng mặt bằng; đánh giá tác động môi trường…, nên công tác chuẩn bị đầu tư mất rất nhiều thời gian, dẫn đến một số dự án chậm tiến độ.

Tuy nhiên, đó chỉ là một trong những nguyên nhân khách quan, còn theo luật sư Hùng, vẫn còn tồn tại một số nhà đầu tư cố tình giữ đất, không triển khai thực hiện dự án nhằm chờ cơ hội chuyển nhượng dự án. Do đó, để có cơ sở chỉ đạo cụ thể đối với các dự án chậm tiến độ, hiện nay các sở, ngành liên quan cần xem xét, phân tích các trạng thái chậm tiến độ của từng loại dự án cụ thể để đưa ra giải pháp nhằm đốc thúc nhà đầu tư triển khai thực hiện. Đồng thời, các sở, ngành phối hợp xây dựng bộ tiêu chí đối với từng nhóm dự án chậm tiến độ và giao trách nhiệm cho từng sở, ngành theo dõi, tiến hành giải quyết dứt điểm các vướng mắc của dự án…

Bên cạnh việc cho phép các dự án được điều chỉnh chủ trương, pháp luật cũng có những quy định về việc thu hồi những dự án sử dụng sai mục đích, không hiệu quả, các dự án chậm tiến độ. Song, việc thu hồi dự án trên thực tế rất hãn hữu, có nhiều dự án chậm tiến độ nhiều năm hoặc có triển khai nhưng không đưa vào sử dụng dẫn đến lãng phí lớn tiền của của Nhà nước, lãng phí tài nguyên thiên nhiên.

Trao đổi về vấn đề thu hồi các dự án chậm tiến độ, TS. LS. Đặng Văn Cường, Trưởng VPLS Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nhận định, nếu so sánh mức độ tổn thất cho Nhà nước giữa tham nhũng và lãng phí thì có thể thấy đây là những trường hợp cùng gây thất thoát tài sản của Nhà nước, thiệt hại cho tổ chức, cá nhân nhưng tham nhũng thì tài sản vẫn có thể được sử dụng, đưa vào lưu thông, khai thác giá trị, ít nhiều tài sản tham nhũng vẫn có giá trị sử dụng, mang lại giá trị cho xã hội, còn lãng phí thì tài sản của Nhà nước bị bỏ không, bỏ hoang, bị thất thoát, tiêu hủy mà không mang ra lại bất kỳ giá trị gì. Bởi vậy, trong công cuộc phòng, chống tham nhũng thì không thể xem nhẹ lãng phí. Đến nay, Đảng và Nhà nước đã và đang tích cực phòng, chống tham nhũng và lãng phí, thành lập Ban Chỉ đạo để phòng chống lãng phí.

"Đã đến lúc cần làm rõ các dự án đầu tư công, các dự án về bất động sản để không, bỏ hoang nhiều năm mà không đưa vào sử dụng để xem xét về các khía cạnh pháp lý, giải quyết theo quy định của pháp luật", luật sư Cường nhấn mạnh.

Cũng theo luật sư Cường, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan có những quy định về vấn đề này tạo ra cơ chế pháp lý đồng bộ để thu hồi các dự án chậm tiến độ, các chủ đầu tư không đủ năng lực.

Luật sư Cường phân tích thêm, trong thực tế, việc chậm tiến độ dự án có những nguyên nhân khác nhau, có thể là nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan. Nếu là nguyên nhân khách quan do chưa đồng bộ về cơ chế, chính sách, chịu hoàn thiện pháp luật hoặc có thay đổi về địa giới hành chính, thay đổi về quy hoạch dẫn đến dự án chậm tiến độ thì không có căn cứ để thu hồi do nguyên nhân chính dẫn chậm tiến độ không phải là lỗi của chủ thể sử dụng đất.

Còn trường hợp việc chậm tiến độ là do năng lực của chủ đầu tư nhà đầu tư, thiếu ý thức chấp hành pháp luật mà đã được gia hạn, tạo điều kiện trong khuôn khổ pháp luật mà vẫn không thể triển khai được dự án thì việc thu hồi dự án bất động sản có giao đất là cần thiết và có căn cứ pháp luật.

Đối với các dự án đầu tư công thì cũng cần phải rà soát, đánh giá hiệu quả của dự án. Với những dự án chậm tiến độ, thời gian triển khai kéo dài hoặc đã hoàn thành nhưng bỏ không, bỏ hoang thì cũng cần phải làm rõ nguyên nhân và truy trách nhiệm để xử lý về hành vi lãng phí tiền của, tài sản của Nhà nước.

Về quy định của pháp luật trong thu hồi dự án chậm tiến độ, nhiều chuyên gia pháp lý đồng thời nêu ra các quy định tại Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định rất cụ thể, chặt chẽ về việc thu hồi đất khi chậm triển khai dự án. Cụ thể, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 bao gồm:

- Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.

- Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn.

- Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Như vậy, Nhà nước quy định rất cụ thể về thời hạn chậm tiến độ có thể bị thu hồi mà Nhà nước còn không bồi thường đối với các giá trị đã đầu tư vào đất. Đây là quy định cụ thể, thể hiện sự quyết liệt của Nhà nước trong việc triển khai thực hiện các dự án có giao đất, đảm bảo tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích, đúng thời hạn, mang lại giá trị cho xã hội.

ThS. LS. Trần Trọng Nam, Công ty luật TNHH ThinkSmart khẳng định, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định chi tiết, cụ thể về trách nhiệm, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ đầu tư dự án, đồng thời đã đề ra thời hạn buộc chủ đầu tư phải đưa đất vào khai thác. Điều này thể hiện sâu sắc nguyên tắc đảm bảo tính bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả trong sử dụng đất.

Dưới góc độ của Luật Đầu tư, việc chấm dứt các dự án chậm tiến độ sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, góp phần tạo quỹ đất để sử dụng vào mục đích khác, tránh lãng phí tài nguyên và nguồn lực, giải phóng hết được tiềm năng của đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.