Dự án chưa rõ chủ đầu tư nhận "booking thiện chí", người mua đang đối mặt rủi ro gì?

Sở hữu vị trí “đất vàng” tại 54 Tố Hữu, cùng với thông tin dự án gắn với đơn vị chủ đầu tư thuộc hệ thống doanh nghiệp quân đội, MIC Tower nhanh chóng thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường. Đặc biệt, sau khi UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 5262/QĐ-UBND vào tháng 10/2025, cho phép chuyển mục đích sử dụng hơn 25.000m2 đất để triển khai dự án, nhiều thông tin về tiến độ cũng bắt đầu được lan truyền.

Theo lời chào mời từ môi giới, dự án dự kiến triển khai từ quý III/2025, thi công từ năm 2026 và hoàn thiện vào năm 2029. Ghi nhận thực tế đầu tháng 3/2026 cho thấy, đơn vị thi công Delta đã triển khai thử tải, hiện đang thực hiện ép cọc, chuẩn bị cho giai đoạn làm móng. Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện thông tin về việc hình thành mạng lưới phân phối gồm hàng chục đại lý và liên minh bán hàng.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là dù pháp lý và chủ đầu tư vẫn chưa được làm rõ một cách chính thức, nhiều sàn giao dịch đã bắt đầu nhận “booking thiện chí” với mức phổ biến từ 100 triệu đồng mỗi suất. Các hoạt động quảng bá, giữ chỗ diễn ra sôi động, thậm chí đi kèm những cam kết về tiến độ mở bán trong thời gian tới.

Trong bối cảnh đó, việc khách hàng xuống tiền khi dự án chưa minh bạch về pháp lý và chủ đầu tư đặt ra nhiều rủi ro tiềm ẩn. Để làm rõ bản chất pháp lý của các giao dịch “booking thiện chí” cũng như trách nhiệm của các bên liên quan, Đô thị mới đã có cuộc trao đổi với TS. Luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp.

PV: Thưa luật sư, “Booking thiện chí” trong bất động sản có được pháp luật công nhận và có giá trị ràng buộc hay không?

Luật sư Đặng Văn Cường: Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, “booking thiện chí” được hiểu là việc khách hàng nộp một khoản tiền nhất định nhằm giữ chỗ hoặc xác lập quyền ưu tiên mua sản phẩm (căn hộ, lô đất…) trước khi các bên tiến tới ký kết hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, đây không phải là một khái niệm pháp lý được quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Dưới góc độ pháp lý, theo Bộ luật Dân sự 2015, “booking thiện chí” chỉ có thể được xem là một dạng thỏa thuận dân sự sơ bộ, thể hiện ý chí ban đầu của các bên trong việc hướng tới giao kết hợp đồng trong tương lai. Vì vậy, về bản chất, “booking thiện chí” mang tính chất giữ chỗ và thể hiện thiện chí giao dịch, chưa phải là hợp đồng đặt cọc và không đương nhiên phát sinh giá trị ràng buộc pháp lý.

Về nguyên tắc, một thỏa thuận chỉ phát sinh giá trị ràng buộc khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, “booking thiện chí” chỉ có thể được xem là có giá trị ràng buộc pháp lý khi thỏa thuận này đáp ứng đầy đủ các điều kiện nói trên, bao gồm chủ thể hợp pháp, ý chí tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật, cũng như hình thức phù hợp theo quy định.

Tuy nhiên, trong thực tiễn thị trường, phần lớn các giao dịch “booking” chỉ mang tính giữ chỗ, nội dung đơn giản, sơ sài, thậm chí được thực hiện khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Trong những trường hợp này, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc nhận tiền “booking” có thể là hình thức trái luật, dẫn đến rủi ro giao dịch bị vô hiệu hoặc rất khó bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp.

Như vậy “booking thiện chí” không có giá trị pháp lý mặc định; nếu có ràng buộc thì cũng chỉ trong những trường hợp rất hạn chế, còn trên thực tế, đây chủ yếu là một thỏa thuận mang tính thương mại, ràng buộc yếu và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

PV: Vậy, một dự án cần đáp ứng những điều kiện gì để được phép nhận tiền từ khách hàng?

Luật sư Đặng Văn Cường: Một dự án chỉ được phép nhận tiền từ khách hàng khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) và các văn bản pháp luật có liên quan.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, căn cứ các Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền khi bất động sản đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh, bao gồm: có quyền sử dụng đất hợp pháp và đất không có tranh chấp; dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; đã hoàn thành các điều kiện về đầu tư xây dựng theo tiến độ, trong đó bao gồm yêu cầu về hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư hoặc công trình xây dựng tương ứng; đồng thời phải có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Như vậy, theo nguyên tắc luật kinh doanh bất động sản chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản tiền nào của khách hàng dưới mọi hình thức khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Bên cạnh đó, theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải gắn với tiến độ thực hiện dự án và không vượt quá tỷ lệ luật định trước khi bàn giao. Đối với bất động sản đã hình thành, tại điều 14 luật kinh doanh bất động sản: Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, như vậy, việc đưa vào kinh doanh phải nhà ở công trình có sẵn phải đáp ứng các điều kiện, bao gồm có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp, không bị kê biên và đủ điều kiện giao dịch theo quy định của

PV: Trách nhiệm pháp lý sẽ thuộc về ai khi xảy ra tranh chấp, thưa luật sư?

Luật sư Đặng Văn Cường: Trách nhiệm pháp lý trong tranh chấp liên quan đến “booking thiện chí” phụ thuộc vào bản chất giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể của các bên. Cụ thể:

Thứ nhất về chủ đầu tư hoặc bên bán/môi giới. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nếu chủ đầu tư hoặc bên môi giới nhận tiền khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, họ sẽ phải hoàn trả toàn bộ khoản tiền đã nhận và có thể chịu trách nhiệm hành chính. Ngoài ra, nếu thỏa thuận booking đủ điều kiện pháp lý nhưng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ (không giao căn hộ, không đảm bảo quyền ưu tiên), họ cũng phải chịu trách nhiệm dân sự, bao gồm bồi thường thiệt hại.

Thứ hai, về người mua. Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu người mua từ chối giao dịch mà không có căn cứ pháp lý, hoặc vi phạm các nghĩa vụ đã cam kết trong thỏa thuận booking hợp pháp, họ cũng có thể phải chịu hậu quả pháp lý, chẳng hạn mất tiền đặt cọc hoặc bồi thường thiệt hại.

Thứ ba, nếu thỏa thuận booking không đủ điều kiện phát sinh hiệu lực (nội dung sơ sài, dự án chưa đủ điều kiện), bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, và bên nào gây thiệt hại có lỗi còn phải bồi thường.

PV: Người mua có thể đối mặt với những rủi ro cụ thể nào khi xuống tiền trong giai đoạn này?

Luật sư Đặng Văn Cường: Thực tế nhà ở thuộc dự án mà khách hàng dự kiến mua có thể sẽ không đạt đủ điều kiện được bán. Hoặc ta thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng ra nhận đặt cọc thiện chí, cam kết hứa hẹn khách hàng có thể đăng ký chọn mua được đúng căn hộ theo đúng ý lại không phải là chủ đầu tư, dẫn đến rủi ro là có thể sẽ không mua được căn hộ như đúng yêu cầu ban đầu.

Bên cạnh đó nếu thỏa thuận booking không đáp ứng đủ điều kiện phát sinh hiệu lực theo pháp luật, người mua khó có cơ sở pháp lý để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi, dẫn đến nguy cơ mất tiền hoặc chỉ được hoàn trả một phần.

Cuối cùng, do chưa có hợp đồng mua bán chính thức theo quy định pháp luật, người mua không được bảo đảm về tiến độ, chất lượng hoặc bàn giao sản phẩm, hoàn toàn phụ thuộc vào thiện chí của chủ đầu tư. Như vậy, mặc dù booking thiện chí thường được sử dụng như công cụ giữ chỗ, người mua cần nhận thức rõ đây không phải hợp đồng chính thức và tiềm ẩn nhiều rủi ro về tài chính, quyền lợi pháp lý và thông tin, đặc biệt khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện kinh doanh

PV: Luật sư có khuyến nghị gì để người dân tránh rủi ro khi tham gia các giao dịch “giữ chỗ” tại dự án chưa minh bạch?

Luật sư Đặng Văn Cường: Khách hàng nên kiểm tra toàn diện tình trạng pháp lý của dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, giấy phép mở bán, quyền sử dụng đất, quy hoạch chi tiết, và các hồ sơ liên quan theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đây là bước quan trọng để xác định dự án có đủ điều kiện huy động vốn hay chưa, tránh rủi ro phát sinh khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Ngoài ra, người mua nên tìm hiểu kỹ về uy tín của chủ đầu tư, tham khảo lịch sử triển khai dự án trước đây, năng lực tài chính và các đánh giá từ các khách hàng.

Khi ký thỏa thuận booking, cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản, đặc biệt về việc hoàn tiền, quyền ưu tiên mua, quyền và nghĩa vụ các bên, cũng như các điều kiện dẫn đến vô hiệu hoặc mất tiền. Người mua cũng cần thận trọng với những lời hứa hẹn quá hấp dẫn hoặc các cam kết không rõ ràng về giá cả, tiến độ, hay vị trí căn hộ.

Ngoài ra, chỉ nên tham gia giao dịch khi dự án minh bạch về thông tin, có hợp đồng chính thức, chủ đầu tư uy tín, và các thỏa thuận được lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực khi cần thiết. Người mua cũng có thể tham khảo thêm ý kiến pháp lý trước khi tham gia vào dự án./.