Lãi suất vay mua nhà tăng, cuộc chơi tín dụng bất động sản bước sang giai đoạn mới

Lãi suất cho vay bất động sản tăng mạnh

Chỉ trong vài tháng đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất vay mua nhà ghi nhận xu hướng tăng mạnh tại nhiều ngân hàng. Đáng chú ý, xu hướng này diễn ra rõ nét tại nhóm ngân hàng thương mại có vốn nhà nước – vốn lâu nay thường giữ vai trò dẫn dắt thị trường với mức lãi suất thấp. Cụ thể, Vietcombank hiện áp dụng lãi suất cho vay khoảng 9,6%/năm cho kỳ hạn cố định 6 tháng. Nếu cố định trong 18 tháng, mức lãi suất có thể lên tới 13,6%/năm. BIDV cũng đưa ra mức tối thiểu 9,7%/năm cho 6 tháng đầu, 9,9%/năm cho 12 tháng, và có thể lên tới 13,5%/năm cho kỳ hạn 18 tháng. Trong khi đó, cùng kỳ năm ngoái, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở các ngân hàng này chỉ dao động khoảng 6,5 - 8%/năm.

Ở khối ngân hàng tư nhân, xu hướng tăng cũng diễn ra tương tự. Ngân hàng MB công bố mức lãi suất 9% cho 12 tháng đầu, 9,5% cho 18 tháng và 10% cho 24 tháng trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Tại SHB, lãi suất cho vay mua nhà hiện khoảng 9,39%/năm. 

Đặc biệt, nhóm ngân hàng quốc doanh – vốn thường giữ vị trí có lãi suất thấp nhất thị trường – hiện không còn ở vị trí này, thậm chí có thời điểm ngang bằng hoặc cao hơn một số ngân hàng tư nhân. Đây được xem là diễn biến khác biệt so với thông lệ nhiều năm trước.

Sự thay đổi của mặt bằng lãi suất diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản tăng nhanh trong năm qua. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024 và chiếm 25,53% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.

Trong đó, dư nợ tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tương đương 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng tới 49,55% so với cuối năm 2024. Tốc độ này cao gấp khoảng 1,85 lần so với mức tăng của tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và sử dụng bất động sản.

Trước thực tế tín dụng bất động sản tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của cả năm, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay dự kiến khoảng 15%.

Một yêu cầu đáng chú ý khác là dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng đó. Quy định này nhằm hạn chế rủi ro trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn so với các lĩnh vực ưu tiên khác. Điều này đang tác động đến tâm lý người mua nhà trên thị trường và nhiều lo ngại về thanh khoản thị trường bất động sản có thể chậm lại. 

Thanh khoản thị trường có thể chậm lại

Việc lãi suất tăng nhanh đồng nghĩa với chi phí trả nợ hàng tháng của người vay cũng tăng lên đáng kể. Áp lực này không chỉ tác động đến những người đang vay mà còn khiến nhiều người có ý định mua nhà phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết khách hàng đang kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng hoặc chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn từ lãi suất và chính sách tín dụng.

Theo các chuyên gia, mặt bằng lãi suất hiện nay có thể đẩy nhanh quá trình sàng lọc của thị trường. Trong đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ chịu tác động rõ rệt nhất, do chi phí vốn tăng cao khiến chiến lược đầu tư ngắn hạn trở nên kém hiệu quả.

Khi lãi suất xoay quanh 14–15%/năm, kỳ vọng lợi nhuận từ các giao dịch lướt sóng khó có thể bù đắp chi phí vay vốn. Ngay cả với những người mua nhà để ở, bài toán tài chính cũng trở nên phức tạp hơn khi phải tính toán kỹ lưỡng giữa thu nhập, chi phí sinh hoạt và khả năng trả nợ dài hạn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lãi suất vay mua nhà tăng sẽ tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình hoặc các gia đình trẻ, những đối tượng thường phải vay ngân hàng với tỷ lệ cao.

Trước thực trạng này, người mua cần thận trọng hơn trong việc lựa chọn thời điểm và quy mô khoản vay. "Người vay cần xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, tính toán khả năng trả nợ trong nhiều kịch bản khác nhau, đặc biệt là khi lãi suất tăng lên mức cao hơn", ông Đính khuyến nghị.

Dưới góc nhìn của ThS. Nguyễn Văn Luân – Trưởng Bộ môn Kinh tế, Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, việc lãi suất gia tăng thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân mang tính vĩ mô.

Theo ông, trước hết là áp lực trên thị trường tiền tệ và tỷ giá. Khi đồng nội tệ chịu sức ép mất giá hoặc khi thị trường tài chính xuất hiện biến động, cơ quan điều hành thường phải điều chỉnh lãi suất nhằm ổn định cung – cầu tiền tệ, duy trì sự ổn định của tỷ giá và củng cố niềm tin vào hệ thống tài chính.

Bên cạnh đó, áp lực lạm phát cũng là yếu tố quan trọng khiến chính sách tiền tệ có xu hướng thắt chặt hơn. Việc tăng lãi suất trong bối cảnh này nhằm kiểm soát lượng tiền trong lưu thông, góp phần ổn định mặt bằng giá và đảm bảo sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô.

Theo ThS. Nguyễn Văn Luân, lãi suất là một trong những biến số có tác động sâu rộng đến hoạt động của nền kinh tế, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn của cả doanh nghiệp lẫn người dân.

"Khi lãi suất tăng, chi phí vay vốn tăng lên, khiến nhiều hoạt động đầu tư và tiêu dùng phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Đặc biệt với thị trường bất động sản, là lĩnh vực phụ thuộc lớn vào dòng vốn tín dụng, tác động thường thể hiện khá rõ rệt", ông nhận định.

Theo đó, nhóm chịu tác động rõ rệt nhất là những người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất tăng, khoản chi trả nợ vay hàng tháng tăng theo, tạo áp lực lớn lên dòng tiền của người vay. Trong trường hợp khả năng tài chính không đủ để duy trì nghĩa vụ trả nợ, một số người có thể buộc phải bán tài sản để giảm gánh nặng nợ vay. Trong khi đó, nhiều người mua mới thường lựa chọn chờ đợi đến khi mặt bằng lãi suất ổn định hoặc giảm xuống trước khi tham gia thị trường, khiến thanh khoản bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn./.