MIC Tower 54 Tố Hữu “động đậy” sau thập kỷ đắp chiếu, năng lực địa ốc của MIC vẫn bỏ ngỏ

Tái khởi động sau hơn một thập kỷ trì trệ

Theo ghi nhận của phóng viên, khu đất hơn 2,5ha tại số 54 Tố Hữu hiện đã được quây kín bằng các tấm biển quảng cáo dự án. Bên trong, một số hạng mục đầu tiên đã được triển khai thi công, cho thấy dự án sau nhiều năm gần như “đóng băng” đang có dấu hiệu được khởi động trở lại.

Trước đó, vào tháng 10/2025, dự án đã có bước tiến nhất định về mặt pháp lý khi UBND TP. Hà Nội chính thức cho phép MIC chuyển mục đích sử dụng hơn 2,5ha đất tại số 54 Tố Hữu để triển khai tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở MIC Tower.

Khu đất được xác định ranh giới theo các mốc quy hoạch tại bản vẽ tổng mặt bằng từ năm 2015, đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác nhận. Trong đó, một phần diện tích 208m2 được giao Bộ Tư lệnh Thủ đô Hà Nội quản lý, đồng thời phối hợp cùng MIC và CTCP Đầu tư MIC (MIC Invest) thực hiện các thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo kế hoạch của MIC công bố, dự án sẽ được triển khai từ quý III/2025 và hoàn thành vào quý IV/2029. Cụ thể, giai đoạn chuẩn bị đầu tư diễn ra từ quý III/2025 đến quý I/2026, tiếp đó là quá trình thi công từ quý II/2026 đến quý III/2029. Dự án dự kiến đưa vào khai thác thương mại từ quý IV/2029.

Tổng vốn đầu tư cho MIC Tower cũng được điều chỉnh tăng từ mức 2.485 tỷ đồng lên gần 3.198 tỷ đồng, nhằm đảm bảo đáp ứng các yêu cầu pháp lý mới và phù hợp với thực tế triển khai. Nguồn vốn thực hiện bao gồm vốn tự có của doanh nghiệp và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác.

Nhìn lại một thập kỷ trước, dự án này đã được MIC đưa vào kế hoạch từ rất sớm với tên gọi ban đầu là D47 từ năm 2010. Dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vào năm 2015 và theo kế hoạch ban đầu, thời gian triển khai tối thiểu là 6 năm kể từ khi hoàn tất nghĩa vụ giải phóng mặt bằng vào tháng 10/2014.

Nếu theo lộ trình này, dự án lẽ ra đã hoàn thành từ khoảng năm 2020. Tuy nhiên, đến thời điểm đó, dự án vẫn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Không chỉ chậm tiến độ, dự án còn cho thấy sự thiếu nhất quán trong chiến lược triển khai. Năm 2017, MIC đã hoàn tất định giá dự án và công ty con MIC Invest để phục vụ kế hoạch thoái vốn. Đến tháng 10/2018, doanh nghiệp ký hợp đồng chuyển nhượng cổ phần tại MIC Invest cho CTCP Hóa dầu Quân đội (Mipec), đồng thời ghi nhận gần 298 tỷ đồng tiền đặt cọc.

Tại ĐHĐCĐ năm 2022, cổ đông MIC tiếp tục thông qua phương án đầu tư, hợp tác hoặc chuyển nhượng dự án, điều này cho thấy định hướng phát triển vẫn còn “mở”, chưa thực sự rõ ràng.

Các số liệu tài chính cũng phản ánh tiến độ triển khai chậm chạp. Tính đến giữa năm 2022, chi phí xây dựng dở dang của dự án ghi nhận khoảng 304 tỷ đồng và đến quý III/2025 vẫn duy trì quanh mức này (khoảng 303-304 tỷ đồng), chiếm phần lớn tổng chi phí xây dựng cơ bản dở dang của MIC. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phát sinh thêm các khoản chi liên quan như 36,8 tỷ đồng trả trước cho chi phí thiết kế.

Dự án MIC Tower nằm trên trục Tố Hữu – Lê Văn Lương, khu vực đang có tốc độ đô thị hóa nhanh và giá bất động sản tăng mạnh. Theo khảo sát, giá đất mặt đường Tố Hữu hiện dao động từ 700-800 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ chung cư khu vực này có giá từ 70 đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Một số sản phẩm tại dự án cũng đã được môi giới chào bán với mức giá khoảng 115-120 triệu đồng/m2, tương đương hơn 7-8 tỷ đồng mỗi căn hộ diện tích trung bình.

Rõ ràng, xét về vị trí và thị trường, MIC Tower sở hữu lợi thế không nhỏ. Tuy nhiên, khả năng biến tiềm năng thành hiện thực lại phụ thuộc vào năng lực triển khai, một yếu tố đang khiến giới đầu tư đặt nhiều nghi vấn.

MIC lấn sân bất động sản: Bài học từ MBLand và những nghi ngại cũ

MIC hiện là doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ quy mô lớn, với vốn điều lệ hơn 1.644 tỷ đồng và mạng lưới rộng khắp. Năm 2025, công ty ghi nhận lợi nhuận trước thuế 409 tỷ đồng, tăng hơn 32% so với năm trước.

Tuy nhiên, bức tranh chi tiết cho thấy sự phụ thuộc ngày càng lớn vào hoạt động tài chính. Riêng quý IV/2025, lợi nhuận trước thuế giảm mạnh 76,7%, do chi phí bảo hiểm tăng nhanh hơn doanh thu. Ngược lại, mảng tài chính lại tăng trưởng mạnh, trở thành “trụ đỡ” lợi nhuận.

Danh mục đầu tư của MIC hiện chủ yếu là ngắn hạn, với hơn 5.000 tỷ đồng, phần lớn là tiền gửi kỳ hạn. Doanh nghiệp cũng đã rút toàn bộ đầu tư tài chính dài hạn, một động thái cho thấy xu hướng ưu tiên tính thanh khoản thay vì các dự án dài hơi.

Trong bối cảnh đó, việc theo đuổi một dự án bất động sản quy mô lớn như MIC Tower càng khiến thị trường đặt dấu hỏi về chiến lược dài hạn của doanh nghiệp.

Việc MIC tham gia bất động sản cũng gợi lại câu chuyện của MBLand – một doanh nghiệp từng thuộc hệ sinh thái MB. Là một “ông lớn” bất động sản nhưng MBLand lại vướng nhiều lùm xùm, sai phạm tại các dự án. Năm 2019, Bộ Xây dựng đưa 3 dự án của doanh nghiệp này vào diện thanh tra gồm: Golden Field Mỹ Đình, MB Grand Plaza và Square Field Tây Ninh.

Trong đó, Golden Field Mỹ Đình gây nhiều bức xúc do vi phạm cam kết, chưa giải chấp căn hộ và đưa vào sử dụng khi chưa nghiệm thu PCCC. MB Grand Plaza từng xảy ra cháy khiến cư dân lo ngại, còn Square Field cũng nằm trong diện kiểm tra. Ngoài ra, dự án Central Field (Trung Kính, Hà Nội) bị phát hiện xây vượt tầng so với giấy phép.

Cuối năm 2018, MB thoái vốn, MBLand đổi chủ, “bình mới” tuy nhiên “rượu vẫn cũ”. Kết quả kinh doanh của doanh nghiệp vẫn rất khiêm tốn, dòng tiền hạn chế và gặp khó trong việc đáp ứng tiêu chí năng lực tại các dự án mới.

Thậm chí, doanh nghiệp này từng bị loại khỏi một dự án hơn 700 tỷ đồng tại Bình Định. Lý do bị loại là Báo cáo tài chính năm 2021 của Công ty CP Tổng công ty MBLand không được cơ quan kiểm toán độc lập kiểm toán nên không đáp ứng với yêu cầu sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư đăng ký dự án theo Quyết định số 848/QĐ-UBND ngày 17/3/2022 của UBND tỉnh Bình Định.

Những diễn biến đó cho thấy bất động sản không phải “cuộc chơi dễ dàng”, ngay cả với các doanh nghiệp từng có hậu thuẫn tài chính hoặc thương hiệu từ lĩnh vực khác.

Sự xuất hiện của hoạt động thi công tại 54 Tố Hữu là tín hiệu tích cực sau nhiều năm trì trệ. Tuy nhiên, câu hỏi nhiều nhà đầu tư đặt ra, liệu doanh nghiệp bảo hiểm này có đủ năng lực để đưa một dự án nghìn tỷ về đích?

Trong khi những tấm biển quảng cáo đã dựng lên quanh khu đất vàng Tố Hữu, thì câu chuyện về năng lực địa ốc của MIC vẫn là một ẩn số và thị trường sẽ cần thêm thời gian để có câu trả lời.