Lời tòa soạn:
Để bảo vệ người mua và góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, quy định về đất đai và kinh doanh bất động sản đã nêu rõ, dự án có sản phẩm đất nền đủ điều kiện pháp lý mở bán khi được cơ quan chức năng nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Mới đây nhất, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã quy định, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, khi đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người mua (nhà đầu tư) do không nắm vững pháp lý, tâm lý ham rẻ và chạy theo quảng cáo, khuyến mại và cam kết của chủ đầu tư (đơn vị bán hàng) mà xuống tiền mua đất nền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Điều này không chỉ tiềm ẩn những rủi ro cho khách hàng mà còn gây nhiễu thông tin cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới môi trường đầu tư tại địa phương.
Trên tinh thần tuyên truyền chính sách về pháp luật về kinh doanh bất động sản và nghiên cứu, phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: "Cảnh báo tình trạng mua bán bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng: Nhìn từ dự án Dream City Bắc Giang".
Dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chuyển nhượng
Trao đổi với phóng viên Reatimes, đại diện Sở Xây dựng Bắc Giang cho biết, ngày 4/4/2024, Sở Xây dựng đã cấp phép xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc dự án Khu đô thị mới Giáp Nguột - Trại Cầu (tên thương mại Dream City Bắc Giang), xã Dĩnh Trì, TP. Bắc Giang .
Cũng theo Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang, đến thời điểm hiện tại (tháng 8/2024), dự án Khu đô thị mới Giáp Nguột - Trại Cầu chưa được Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện mở bán, chuyển nhượng bất động sản tại dự án.
Dự án Dream City Bắc Giang đang trong quá trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngổn ngang. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Đặc biệt, đại diện Sở Xây dựng Bắc Giang cho biết, Sở này chưa nhận được hồ sơ đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản của Công ty TNHH Đầu tư Land Mass Cons (viết tắt là Công ty Land Mass Cons) trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
Theo tìm hiểu của phóng viên Reatimes, Công ty Land Mass Cons thành lập năm 2022, có địa chỉ tại shophouse 08, Tòa Saigontel Central Park, đường Nguyễn Văn Cừ, phường Ngô Quyền, TP. Bắc Giang. Người đại diện pháp luật của công ty là ông Bùi Đức Toàn.
Về phía chủ đầu tư dự án Dream City Bắc Giang, ông Trần Ngọc Tân - Giám đốc Công ty cổ phần thương mại và đầu tư HTV - cho biết, chủ đầu tư đã ủy quyền cho Công ty cổ phần TĐ VOV làm việc với Công ty TNHH Đầu tư Land Mass Cons đo lường và tìm hiểu thị trường.
Liên quan tới việc môi giới tư vấn cho khách hàng đóng tiền cọc và ký "Hợp đồng đặt cọc" để mua đất nền dự án Dream City Bắc Giang, người đại diện pháp luật của chủ đầu tư khẳng định, Công ty cổ phần thương mại và đầu tư HTV không có nhu cầu về vốn và chưa có giao dịch, nhận tiền từ bất kỳ cá nhân, tổ chức nào liên quan đến dự án.
Đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn, mời khách hàng đóng tới 95% giá trị lô đất
Trước đó, như Reatimes đã thông tin, dù hạ tầng kỹ thuật xây dựng dở dang, nhưng môi giới đã rầm rộ rao bán đất nền phân lô (đất liền kề) tại dự án Dream City Bắc Giang. Dự án này do Công ty cổ phần thương mại và đầu tư HTV làm chủ đầu tư.
Thời điểm ghi nhận vào tháng 8/2024, dự án Dream City Bắc Giang đang trong quá trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Các hạng mục hạ tầng kỹ thuật như: điện, đường, vỉa hè của dự án đều triển khai dở dang.
Ngoài các thông tin rao bán trên mạng xã hội và một số kênh mua bán bất động sản, ngay tại lối vào dự án, môi giới cũng tập trung, dựng "văn phòng giao dịch dự án Dream City Bắc Giang" để đón khách tư vấn và bán hàng công khai.
Một môi giới tư vấn thông tin mở bán, chính sách bán hàng tới khách hàng ngồi tại "văn phòng giao dịch dự án Dream City Bắc Giang". (Ảnh: Trọng Hiếu)
Trong tài liệu, thông tin gửi tới khách hàng, những người nhận là môi giới của Công ty Land Mass Cons - đơn vị phân phối dự án - đã đưa ra thông tin về Chính sách bán hàng hàng đợt 1 dự án Dream City Bắc Giang.
"Tình trạng rao bán các dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý là một vấn đề đáng lo ngại và cần được xử lý triệt để. Khách hàng cần thận trọng, tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án trước khi tham gia mua bán, đồng thời cần có sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình. Cơ quan chức năng cũng cần thực hiện các biện pháp mạnh mẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo sự minh bạch trong thị trường bất động sản", chuyên gia pháp lý - luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty luật hợp danh Minh Bạch.
Nội dung chính sách bán hàng trên quy định: chính sách chiết khấu thanh toán trước hạn, chính sách ưu tiên mua nhiều, chính sách quà tặng. Thời gian áp dụng Chính sách bán hàng từ ngày 8/8/2024 tới hết ngày 31/8/2024.
"Khách hàng vào tiền đặt cọc một đợt 95% giá trị lô đất sau chậm nhất 7-15 ngày kể từ ngày đặt cọc sẽ được chiết khấu 5% giá trị lô đất sau khi đã trừ đi các phần quà tặng và chính sách ưu tiên mua nhiều", một ưu đãi trong các chính sách chiết khấu thanh toán trước mà Công ty Land Mass Cons đưa ra.
Đáng chú ý, chính sách bán hàng trên cũng quy định về tiến độ thanh toán: Khách hàng đặt mua chính thức với số tiền 200 triệu đồngvới sàn phân phối. Sau đó, thanh toán 4 lần. Đáng chú ý, trong lần thanh toán thứ nhất, 7 ngày đến 15 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc với Công ty cổ phần TĐ VOV là đơn vị được ủy quyền của chủ đầu tư, khách hàng phải nộp ít nhất là 50% giá trị lô đất mua.
Ngoài chính sách bán hàng trên, môi giới đang bán bất động sản tại dự án Dream City Bắc Giang cũng liên tục gửi bảng cập nhật danh sách bảng hàng đang mở bán, khách đã mua. Đồng thời để "mồi" khách hàng "xuống tiền nhanh", môi giới còn đưa ra thông tin, khách mua đa phần đóng 95% giá trị lô đất để hưởng chiết khấu.
Quy định thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản như sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 và phải có cụm từ "sàn giao dịch bất động sản", không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động.
- Sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động.
Ngoài ra, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhiều nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, nhưng đặc biệt chú ý như:
- Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
