Lời tòa soạn:
Để bảo vệ người mua và góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, quy định về đất đai và kinh doanh bất động sản đã nêu rõ, dự án có sản phẩm đất nền đủ điều kiện pháp lý mở bán khi được cơ quan chức năng nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Mới đây nhất, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã quy định, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, khi đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người mua (nhà đầu tư) do không nắm vững pháp lý, tâm lý ham rẻ và chạy theo quảng cáo, khuyến mại và cam kết của chủ đầu tư (đơn vị bán hàng) mà xuống tiền mua đất nền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Điều này không chỉ tiềm ẩn những rủi ro cho khách hàng mà còn gây nhiễu thông tin cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới môi trường đầu tư tại địa phương.
Trên tinh thần tuyên truyền chính sách về pháp luật về kinh doanh bất động sản và nghiên cứu, phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: "Cảnh báo tình trạng mua bán bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng: Nhìn từ dự án Dream City Bắc Giang".
Dự án chưa xong hạ tầng, môi giới đã mời khách hàng nộp 95% giá trị lô đất
Dù hạ tầng kỹ thuật xây dựng dở dang, nhưng đất nền phân lô (đất liền kề) tại dự án Khu đô thị mới Giáp Nguột - Trại Cầu (tên thương mại Dream City Bắc Giang), xã Dĩnh Trì, TP. Bắc Giang do Công ty cổ phần thương mại và đầu tư HTV làm chủ đầu tư đã được môi giới rao bán rầm rộ.
Biển thông tin dự án Khu đô thị mới Giáp Nguột - Trại Cầu (tên thương mại Dream City Bắc Giang) cho biết, dự án có quy mô 11,21ha, bao gồm: Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt; 58 căn nhà liền kề xây thô… Dự án khởi công vào tháng 2/2024 và hoàn thành ngày 30/9/2025.
Biển thông tin về dự án Dream City Bắc Giang. (Ảnh: Trọng Hiếu).
Còn theo ghi nhận của phóng viên Reatimes thời điểm này, dự án Dream City Bắc Giang đang trong quá trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Các hạng mục kỹ thuật như điện, đường, vỉa hè của dự án đều triển khai dở dang.
Dù việc xây dựng hạ tầng còn dở dang nhưng, thông tin rao bán đất nền dự án Dream City Bắc Giang xuất hiện tràn lan trên mạng xã hội và một số kênh mua bán bất động sản. Nhiều chính sách bán đất nền dự án này được đưa ra như: chiết khấu cho khách hàng đóng tiền sớm, tặng xe ô tô điện… nhằm thu hút người mua xuống tiền.
Ghi nhận ngày 21/8, dự án Dream City Bắc Giang chưa hình thành rõ hạ tầng kỹ thuật. (Ảnh: Trong Hiếu)
Tại lối vào dự án, môi giới cũng tập trung, dựng "văn phòng giao dịch dự án Dream City Bắc Giang" để đón khách tư vấn và bán hàng công khai.
Môi giới tên H. - ngồi tại văn phòng bán hàng dự án nêu trên - giới thiệu là môi giới Công ty TNHH đầu tư Land Mass Cons - sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là Công ty Land Mass Cons). Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần thương mại và đầu tư HTV có trụ sở tại Hà Nội.
Môi giới này cũng cho biết, đợt mở bán lần đầu dự án Dream City Bắc Giang có 38 lô đất nền liền kề, diện tích 75m2/lô. Giá bán các lô đất liền kề này dao động từ 43-48 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 3,3-3,6 tỷ đồng/lô.
Khu đất trong dự án Dream City Bắc Giang đang được môi giới rao bán đang làm hạ tầng ngổn ngang. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Tuy nhiên, theo môi giới này, hiện nay Công ty Land Mass Cons đang có các chính sách chiết khấu hấp dẫn cho khách hàng mua đầu và thanh toán sớm. Cụ thể, khách hàng đóng 95% và 75% giá trị lô đất sẽ được chiết khấu lần lượt là 5% và 3%; khách hàng không được áp dụng chiết khấu khi chọn đóng theo tiến độ, số tiền đóng lần đầu cũng lên tới 50% giá trị lô đất.
Về cách thức thanh toán, môi giới tên H. này cho biết, khách hàng khi mua sẽ đặt chỗ cho Công ty Land Mass Cons số tiền 200 triệu đồng/ lô. Sau 7 ngày đặt cọc, khách hàng sẽ ký "Hợp đồng đặt cọc" với Công ty cổ phần TĐ VOV - là đơn vị được ủy quyền của chủ đầu tư được ký các văn bản giấy tờ liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại dư án Dream City Bắc Giang - số tiền 50-70-95% giá trị lô đất, tùy theo lựa chọn của khách hàng để được hưởng chiết khấu.
Anh P. - một người đăng thông tin bán đất nền Dream City Bắc Giang trên mạng xã hội - cũng giới thiệu, mình là nhân viên môi giới của Công ty TNHH đầu tư Land Mass Cons. Sau hơn 1 tuần mở bán, đã có hơn 10 lô đất nền được mua, đa số thanh toán tới 95% để hưởng chiết khấu.
Bên cạnh nhiều nội dung thông tin tư vấn trùng khớp với môi giới tên H. đã nêu ở trên, anh P. còn cho biết, dự án đã có sổ đỏ tổng và đang chia tách ra từng lô. Tuy nhiên, anh P. cũng thừa nhận, dự án chưa được phép chuyển nhượng do chưa làm xong hạ tầng.
"Hiện tại hạ tầng dự án mới san lấp được mặt bằng, còn vỉa hè đang lát và cây xanh chưa trồng", anh P. nói và tư vấn lờ mờ rằng, hạ tầng được hơn 70% khối lượng công việc và "vẫn được Sở Xây dựng cho phép mở bán, giao dịch". Tuy nhiên, khi được hỏi có văn bản nào khẳng định Sở Xây dựng cho phép mở bán tại dự án này thì anh P. không đưa ra được thông tin rõ ràng.
Ngoài các thông tin tư vấn trên, các môi giới còn gửi cho khách hàng những tài liệu liên quan tới pháp lý dự án Dream City Bắc Giang, bản mẫu hợp đồng đặt cọc, chính sách bán hàng của Công ty Land Mass Cons… Đặc biệt, trong các thông tin rao bán, môi giới còn đưa ra các giao dịch ngân hàng có nội dung khách hàng nộp tiền đặt cọc mua đất nền dự án Dream City Bắc Giang.
Trao đổi với phóng viên Reatimes qua điện thoại, ông Trần Ngọc Tân - Giám đốc Công ty cổ phần thương mại và đầu tư HTV - cho biết, chủ đầu tư đã ủy quyền cho Công ty cổ phần TĐ VOV làm việc với Công ty Land Mass Cons đo lường và tìm hiểu thị trường.
Liên quan tới việc môi giới tư vấn cho khách hàng đóng tiền cọc và ký "Hợp đồng đặt cọc" để mua đất nền dự án Dream City Bắc Giang như đã nêu ở trên, người đại diện pháp luật của chủ đầu tư khẳng định, Công ty cổ phần thương mại và đầu tư HTV không có nhu cầu về vốn và chưa có giao dịch, nhận tiền bất kỳ đâu từ dự án.
Đất nền trong dự án chỉ được chuyển nhượng khi xong hạ tầng
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Trong đó, Điều 31 Luật này quy định đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cần đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Điều kiện 2: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
Điều kiện 4: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Dự án dự án Dream City Bắc Giang chưa xong hạ tầng đã được môi giới rao bán, tư vấn nộp tiền công khai. (Ảnh: Trọng Hiếu).
Điều kiện 5: Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
Điều kiện 6: Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Điều kiện 7: Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
Điều kiện 8: Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.
Ngoài ra, Điều 32 của luật này cũng yêu cầu bên chuyển nhượng đất phân lô bán nền phải là chủ đầu tư dự án bất động sản. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế, chủ đầu tư phải hoàn thành các quyết định xử phạt mới được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân.
Tăng cường giám sát, xử phạt thật nghiêm vi phạm
Trao đổi với phóng viên Reatimes, chuyên gia pháp lý - Luật sư Trần Tuấn Anh - Đoàn luật sư TP. Hà Nội - cho rằng, tình trạng rao bán các dự án bất động sản nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã xuất hiện từ lâu nhưng hiện nay đang có dấu hiệu nóng trở lại. Nhiều dự án bất động sản chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ nhưng đã được rao bán rộng rãi.
Theo luật sư, các chủ đầu tư hoặc sàn môi giới thường sử dụng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Những hợp đồng này thường không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức.
Các môi giới thường đưa ra những lời hứa hẹn hấp dẫn, chẳng hạn như chiết khấu cao, quà tặng giá trị, và cam kết về lợi nhuận để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, những lời hứa này thường không có cơ sở pháp lý vững chắc.
"Các hoạt động này không chỉ gây rủi ro lớn cho người mua mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản", luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.
Để ngăn chặn các chủ đầu tư và sàn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng, các Cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan, cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng.
Cũng theo luật sư này, với các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Dân sự cần được làm rõ hơn, đặc biệt là về các hợp đồng góp vốn, đặt cọc. Điều này nhằm tránh việc lợi dụng các kẽ hở pháp luật để thực hiện các hành vi vi phạm.
Đồng thời, theo luật sư, cần tăng cường xử phạt các trường hợp vi phạm và công khai thông tin vi phạm để tạo sự răn đe. Việc xử phạt cần phải được thực hiện một cách quyết liệt để tránh tái diễn tình trạng này.
Các cơ quan Nhà nước cũng cần đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền, giáo dục để người mua nhà hiểu rõ về các quy định pháp luật liên quan đến việc kinh doanhbất động sản, từ đó tránh được rủi ro khi tham gia các hợp đồng chưa đủ điều kiện pháp lý.
