"Không khác gì trúng số độc đắc"(?)
Theo quảng cáo trên các trang web bán hàng, Dự án Khu dân cư Đá Bạc - Châu Đức có tên thương mại là Redstar New City, là "dự án duy nhất được duyệt pháp lý 1/500 tại Bà Rịa - Vũng Tàu trong nửa cuối năm 2019", được phân phối bởi Công ty CP Đầu tư và Phát triển Ngôi Sao Đỏ (RedStar Investment).
Dự án được quảng cáo với những lời mời chào hoa mỹ như: Có vị trí tại tuyến đường Bình Ba - Đá Bạc, quy mô 5,9ha, được chia thành nhiều giai đoạn, phù hợp với tốc độ phát triển đô thị tại địa phương và khu vực lân cận; Dự án có nhiều tiện ích trong tương lai và lợi thế vị trí, hứa hẹn trở thành trung tâm của hoạt động tri thức, dịch vụ giải trí cao cấp và tạo cơ hội việc làm đa dạng cho lao động địa phương...
Cụ thể, Redstar New City được giới thiệu có quy mô 5,9ha, chia làm 300 lô diện tích từ 5x16, 7x19, 5x20, mật độ xây dựng 42%, loại hình là đất phân lô và nhà ở hoàn thiện; đặc biệt diện tích phân lô đa dạng từ 80 - 175m2, được xây dựng tự do. Giá bán Redstar New City dự kiến chỉ 7,5 triệu đồng/m2. Ngoài ra, theo quảng cáo, khách mua còn được ngân hàng hỗ trợ lên đến 70%.
Một nhân viên bán hàng hồ hởi tiết lộ: “Từ ngày mở bán 1/12/2019 đến nay, dự án của bên em dự kiến sẽ bán với 62 nền trong giai đoạn 1, pháp lý đầy đủ, ngân hàng hỗ trợ 70%. Đặc biệt, trong vòng 8 tháng nếu anh đã trả đủ tiền sẽ ra sổ ngay”.
Như để tăng thêm độ tin tưởng, nhân viên này không quên giới thiệu về một tập đoàn lớn đang có khảo sát đầu tư tại huyện Châu Đức: “Các anh yên tâm, có các doanh nghiệp lớn và uy tín đầu tư thì họ đi đến đâu, cuộc sống ở đấy phồn thịnh đến đó, giá đất phải tăng gấp 2, 3 lần ban đầu. Nếu anh mua để ở là rất lý tưởng, còn nếu "lướt sóng" thì không khác gì trúng xổ số độc đắc”.
Tuy nhiên, viễn cảnh tươi đẹp mà Redstar Investment vẽ ra có lẽ mới chỉ tồn tại trên giấy. Bởi hiện tại, bao quanh dự án chỉ là một hàng rào phông bạt xiêu vẹo bị gió giật rách “tả tơi”, với các hình ảnh in 3D như thiên đường cùng hàng loạt thông tin mời chào hấp dẫn. Phía bên trong hàng rào, dự án vẫn đang là bãi đất trống, hạ tầng chưa có, cỏ dại mọc um tùm. Từ cổng chính vào, chủ đầu tư đã cho đổ 1 lớp đá dăm để làm đường nhưng chưa được lăn lu phẳng, xe máy đi vào cũng bị lún hết bánh.
Những cái bẫy giăng sẵn
Công ty CP Đầu tư và Phát triển Ngôi Sao Đỏ thành lập ngày 17/11/2017 tại TP.HCM. Thâm niên chưa lâu nhưng công ty này đã nhanh chóng khẳng định “đẳng cấp” của mình trong việc móc nối phân phối các dự án “ma” trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Thành tích nổi bật của đơn vị này phải kể đến là hàng loạt dự án còn nằm trên giấy đã rao bán, dự án đang là đất trống sình lầy, dự án chưa có đủ hồ sơ pháp lý… cũng ngang nhiên được tung ra thị trường. Hậu quả là nhiều lần Ngôi Sao Đỏ đã bị cơ quan chức năng ra văn bản ngăn chặn, chính quyền tỉnh cũng vào cuộc “tuýt còi”.
Trên thực tế, Dự án Redstar New City chưa đủ hồ sơ pháp lý để có thể triển khai xây dựng theo luật định. Quyết định phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng, tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Đá Bạc - Châu Đức tại xã Đá Bạc, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp thực tế chỉ cho khu đất diện tích 9.923m2. Đây là quyết định UBND huyện Châu Đức Ban hành ngày 19/8/2019 cho chủ đầu tư là Công ty TNHH Cali Green Park, kèm theo đó là hợp đồng Ủy quyền của Công ty Cali Green Park với Redstar Investment liên quan đến Dự án Khu dân cư Đá Bạc. Đây được coi như “tấm thẻ kim bài” để các đơn vị này rao thông tin bán dự án, nhằm thu hút những khách hàng nhẹ dạ, dễ dàng xuống tiền các dự án "nằm trên giấy" hoặc đang xây dựng hạ tầng.
Trao đổi với PV, ông Nguyễn Đình Quý - Chủ tịch UBND xã Đá Bạc cho biết, sẽ có biện pháp nghiêm khắc với những dự án huy động vốn trái quy định trên địa bàn.
“Dự án Khu dân cư Đá Bạc trên địa bàn xã do Công ty CP Đầu tư và Phát triển Ngôi Sao Đỏ làm đơn vị phân phối. Hiện nay dự án này chỉ có phê duyệt 1/500 cho gần 1ha thôi, thông tin rao bán là 5,9ha thì tôi chưa nghe thấy. Có chăng họ rao bán đâu trên kia, chứ ở đây không thấy. Tuy nhiên nếu chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa có mặt bằng sạch và hệ thống cơ sở hạ tầng mà thấy có dấu hiệu huy động vốn trái phép chúng tôi sẽ tham mưu và phối hợp với các đơn vị của huyện xử lý ngay. Các anh có thể liên hệ với chủ đầu tư để có cái nhìn khách quan hơn.
Đây là dự án xây nhà để bán, nếu phát hiện phân lô bán nền chúng tôi sẽ có phương án ngăn chặn ngay, bài học chúng tôi rút ra là sẽ không để tình trạng rối ren như ở Bình Ba”, ông Quý khẳng định.
Theo tìm hiểu của PV, ngày 25/12/2018 UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có Văn bản số 13178/UBND-VP về việc chấp thuận chủ trương cho Công ty Cali Green Park lập thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ của các cá nhân để thực hiện dự án Khu dân cư Đá Bạc - Châu Đức.
Đến ngày 8/5/2019 UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có Công văn số 4322/UBND-VP về việc công nhận Công ty Cali Green Park làm chủ đầu tư dự án Khu dân cư Đá Bạc - Châu Đức. Sau đó, căn cứ Công văn 4322/UBND-VP, trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch đất, hồ sơ thẩm định, đề nghị của Phòng Kinh tế - Hạ tầng huyện Châu Đức, ngày 6/1, UBND huyện Châu Đức có Quyết định số 19/QĐ-UBND về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Đá Bạc - Châu Đức tại xã Đá Bạc, huyện Châu Đức.
Theo quy hoạch phê duyệt, dự án Khu dân cư Đá Bạc - Châu Đức có diện tích khoảng 9.923m2 (gồm đất khu ở, công viên cây xanh, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, xử lý chất thải…) với quy mô dân số khoảng 240 người. Trong đó, quy hoạch phân lô gồm 9 lô đất với tổng số 62 nền nhà.
Liên quan đến tình trạng trên, trả lời phóng viên Reatimes, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, nếu chủ đầu tư tự ý thu tiền đặt cọc, sử dụng tiền đó là trái quy định về huy động vốn dự án.
"Việc chủ đầu tư dự án công khai nhận đặt chỗ/đặt cọc cần phải hiểu rõ, văn bản giao tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua/thuê bất động sản đều vô hiệu vì trái với quy định Bộ Luật Dân sự 2005. Ngoài ra, tiền “đặt cọc”, “giữ chỗ” không phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thu, sử dụng trước là trái quy định về huy động vốn (nhiều trường hợp chủ đầu tư còn xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khoản tiền đặt cọc nhằm tạo niềm tin cho khách hàng, việc xuất hóa đơn này là hoàn toàn sai).
Thêm vào đó, các văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện, các bên thỏa thuận về điều kiện phát sinh thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh. Tuy nhiên, dùng văn bản dạng này để huy động vốn hay hứa mua bán thì cũng vô hiệu do nội dung trái với Điều 125 Bộ Luật Dân sự, có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh thì coi như điều kiện đó không xảy ra”, Luật sư Phượng cho biết.
Trước những động thái của Redstar Investment trong thời gian qua liên quan đến dự án Khu dân cư Đá Bạc - Châu Đức, Luật sư Phượng cũng khuyến cáo, để tránh rủi ro, người dân cần hết sức tỉnh táo, khi có nhu cầu mua bán bất động sản. Nên tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư (thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính,…) và qua việc triển khai các dự án (dự án hoàn thành, dự án đang thi công) và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng với khách hàng trước đây. Bên cạnh đó, liên hệ với chính quyền địa phương để biết rõ quy hoạch và các dự án được cấp phép tại địa phương, để tránh tiền mất mà đất không có.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin./.
