Liên quan đến những vướng mắc pháp lý tại dự án Khu dân cư Gốm Quyết thắng mà Reatimes đã đề cập ở bài viết "Cảnh báo tình trạng tay không bắt giặc nhìn từ dự án Khu dân cư Gốm Quyết Thắng", hôm 15/10 trao đổi qua điện thoại với phóng viên Reatimes, ông Lê Mai Khanh, Phó Chủ tịch UBND TP. Thanh Hóa khẳng định, dự án chưa đủ pháp lý để giao dịch.
“Khu đất ấy đã có gì đâu mà bán. Chúng tôi sẽ cho anh em xuống kiểm tra thực tế tình hình”, ông Lê Mai Khanh, Phó Chủ tịch UBND TP. Thanh Hóa nói.
Một nguồn tin từ UBND tỉnh Thanh Hóa cũng cho hay, hiện nay dự án Khu dân cư Gốm Quyết Thắng vẫn chưa có chủ đầu tư và chưa đấu giá quyền sử dụng đất.
"Dự án chưa có quyết định công nhận chủ đầu tư, chưa có quyết định trúng đấu giá. Về nguyên tắc khi dự án chưa đủ pháp lý trong đó có việc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được thực hiện các giao dịch liên quan”, một cán bộ thuộc UBND tỉnh Thanh Hóa cho hay.
Tuy nhiên, thông tin từ nhân viên môi giới dự án, hiện không ít khách hàng đã chuyển tiền đặt cọc vào số tài khoản của Hợp tác xã Quyết Thắng với niềm tin rằng, dự án sắp hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai trong thời gian tới.
Nhận định về các giao dịch đất nền chưa đủ pháp lý như trên, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. HCM) cho rằng: "Việc mua bán đất nền thể hiện dưới hình thức góp vốn, vay vốn đều vô hiệu. Tuy nhiên, do thị trường đang "sốt" nên nhà đầu tư bất chấp rủi ro để thực hiện giao dịch. Trong trường hợp này, phần thiệt thòi vẫn thuộc về khách hàng".
Không chỉ ở Thanh Hóa, tại nhiều địa phương khác trên cả nước, xuất hiện nhiều dự án chưa đủ điều kiện bán hàng theo luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên các dự án vẫn lách luật để mở bán. Đã có không ít khách hàng gặp rủi ro vì dự án bán “lúa non” kiểu này. Có thể kể ra các rủi ro về mặt pháp lý khi khách hàng đầu tư vào dự án đất nền chưa đủ pháp lý như sau:
Thứ nhất, đối với trường hợp mua đất nền của dự án chưa đủ pháp lý thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hoặc hợp đồng vay vốn thì bản chất của các loại hợp đồng này đều hướng tới mục đích huy động vốn của người mua. Khi "cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt" rất dễ phát sinh tranh chấp pháp lý. Bởi lẽ, phần lớn các hợp đồng kiểu này thường được soạn thảo bởi chủ đầu tư.
Trường hợp khách hàng ký hợp đồng theo mẫu được soạn sẵn bởi chủ đầu tư, mà không đọc kỹ các điều khoản quy định (đặt cọc, tiến độ dự án, bàn giao mặt bằng) thì người mua sẽ luôn ở thế yếu, thậm chí khách hàng có nguy cơ mất trắng số tiền đặt cọc. Hay nói cách khác, loại hợp đồng như nêu trên không phù hợp với các quy định pháp luật liên quan tới mua bán nhà đất. Các điều khoản trong hợp đồng không rõ ràng gây bất lợi cho người mua nhưng người mua không kiểm tra, thẩm định. Khi có tranh chấp phát sinh thì người mua thường thiệt thòi khi bị áp dụng các điều khoản gây bất lợi cho họ.
Thứ hai, khi khách hàng xuống tiền ở những dự án chưa đủ pháp lý, chưa đủ điều kiện huy động vốn thì người mua sẽ chịu rủi ro khi chủ đầu tư không triển khai, hoặc triển khai dự án chậm tiến độ. Dòng tiền đầu tư vào bất động sản cũng vì thế khó phát sinh lợi nhuận vì tính thanh khoản của dự án không cao. Thậm chí, khách hàng có thể rơi vào cảnh “thả gà ra đuổi” hoặc "ném tiền qua cửa sổ" khi quá tin tưởng vào lời giới thiệu của nhân viên môi giới, trong khi dự án chưa có chủ đầu tư hoặc dự án chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhưng vẫn được rao bán…
Thứ ba, các tranh chấp có thể xảy ra giữa khách hàng với chủ đầu tư hoặc bên thứ 3 nếu người mua không tìm hiểu thông tin quy hoạch dự án (vấn đề giải phóng mặt bằng, quy hoạch chồng lấn, giải tỏa...).
