Cảnh báo tình trạng tay không bắt giặc nhìn từ dự án Khu dân cư Gốm Quyết Thắng

Dự án chưa đủ pháp lý?

Cùng với sự tăng trưởng của bất động sản, dòng tiền và sự chú ý của giới đầu tư vào thị trường này ngày càng nhiều. Đặc biệt là với phân khúc được cho là "dễ hốt bạc" như đất nền. Nắm được tâm lý này của khách hàng, không ít nhân viên môi giới bất động sản sử dụng các chiêu trò để thuyết phục người mua “xuống tiền” ở cả những dự án đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý. Nhiều khách hàng tin tưởng vào viễn cảnh tươi đẹp của dự án (như vị trí, giao thông, lợi nhuận...) do nhân viên môi giới “vẽ” ra mà không hề để ý tới yếu tố pháp lý, để rồi "ngậm đắng nuốt cay" vì đã trót mang tiền đầu tư.

Trong trường hợp này, người mua rất khó để thu hồi vốn hay kiện cáo bồi thường vì các giao dịch chủ yếu ở dạng đặt cọc, hay góp, hoặc thể hiện góp vốn bằng hình thức đăng “ký nguyện vọng” với những điều khoản bất lợi cho người mua.

Mặc dù cơ quan có thẩm quyền đã cảnh báo rủi ro khi khách hàng đầu tư vào các dự án chưa đủ pháp lý để giao dịch, nhưng không ít người vẫn “mắc bẫy".

Không khó để tìm kiếm thông tin các dự án bán đất nền được rao bán trên mạng xã hội thời gian gần đây với lời quảng cáo "đường mật" như giá ưu đãi, hấp dẫn, sinh lời cao. Lần theo đầu mối này, phóng viên Reatimes đã có dịp khảo sát thực tế một số dự án bán đất nền trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. 

Tại dự án Khu dân cư Gốm Quyết Thắng (Đông Hương, TP. Thanh Hóa), một nhân viên môi tên Nh. tự xưng là người được Hợp tác xã Gốm Quyết Thắng ủy thác để giới thiệu dự án và đàm phán với khách hàng về các giao dịch có liên quan tới đất nền thông qua hình thức hợp đồng vay vốn.

Khi được hỏi về tính pháp lý của dự án, nhân viên môi giới này khẳng định đây là đất của Hợp tác xã Gốm Quyết Thắng và đơn vị đang chờ quyết định chủ trương đầu tư.

"Nếu đấu giá tổng mặt bằng này thì quyền sở hữu vẫn thuộc về Quyết Thắng. Bây giờ bên em bán theo kiểu hợp đồng vay vốn vì chưa có quyết định (quyết định giao đất – PV). Hiện tại, bên em đang huy động vốn của khách hàng để hoàn thiện hạ tầng”.

Nhân viên môi giới này cũng cho biết, sau khi chào bán không lâu đã có nhiều khách hàng đến tìm hiểu và đặt các lô đất ở vị trí đẹp. Giá đất giao động từ 7 đến 12 triệu đồng/m2. Để tạo niềm tin cho khách hàng, người phụ nữ này cho chúng tôi xem số tiền đặt cọc mà khách hàng đã chuyển đến số tài khoản của Hợp tác xã Gốm Quyết Thắng, đồng thời tận tình hướng dẫn khách hàng về các thủ tục đặt cọc, mua bán đất.

“Nếu khách hàng xác định mua thì đặt cọc 50 triệu đồng. Sau 1 tuần ký hợp đồng (vay vốn) thì phải nộp 45% giá trị tiền đất”, nhân viên môi giới cho biết, đồng thời không quên nhắc khéo rằng, hợp đồng vay vốn này sẽ có sự thay đổi khi chủ đầu tư ký kết với khách hàng.

Nhân viên này cũng khẳng định khu đất này không cần đấu giá và nếu có đấu giá cũng thuộc về Hợp tác xã Quyết Thắng: “Đất người ta đang sở hữu thì đấu giá gì nữa anh. Một tháng sau các anh ra đây sẽ thấy mặt bằng này khác hẳn”.

Theo khảo sát của phóng viên Reatimes đến nay dự án chưa hoàn thành việc đầu tư kết cấu hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500. Việc xây dựng hạ tầng đường sá, san lấp mặt bằng... vẫn còn ngổn ngang, chưa hoàn thiện. Dự án cũng chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất kinh doanh sang đất ở. Mặt khác, UBND tỉnh Thanh Hóa cũng chưa có quyết định Công nhận Hợp tác xã Gốm Quyết Thắng là chủ đầu tư hợp pháp của dự án nói trên.

Trao đổi với phóng viên Reatimes, ông Lê Đức Thao, Trưởng phòng Quản lý đô thị TP. Thanh Hóa cho hay, hiện nay dự án chưa đủ điều kiện để bán vì khu đất chưa đấu giá nên chưa có chủ sử hữu.

“Đây là đất do nhà nước quản lý. Muốn bán trước hết phải đấu giá và được nhà nước bàn giao đất mới được bán (phân lô, bán nền). Do đó, dự án chưa được phép bán vì không phải đất của họ (Hợp tác xã Gốm Quyết Thắng - PV)”, ông Thao khẳng định.

Trong khi đó, ông Trương Công Minh, đại diện Hợp tác xã Gốm Quyết Thắng khẳng định khu đất này chưa giao bán. Khi được hỏi về việc đặt cọc chuyển khoản vào tài khoản mang tên Hợp tác xã, ông cho hay: "Đây là hình thức thăm dò (thị trường) của anh em thôi. Tôi chưa có chủ trương bán".

“Tay không bắt giặc”?

Luật sư Trần Tuấn Anh - Công ty Luật Minh Bạch (đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho hay: Trong trường hợp này đương nhiên đã thấy các dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

"Theo trả lời của ông Lê Đức Thao, Trưởng phòng Quản lý đô thị TP. Thanh Hóa thì khu đất nêu trên do nhà nước quản lý chứ không thuộc quyền sử dụng của Hợp tác xã Gốm Quyết Thắng. Theo đó, tại các điểm a, b khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, để bán thì bắt buộc phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi trúng đấu giá mới được thực hiện các thủ tục xin giấy phép của cơ quan chức năng để thực hiện kinh doanh.

Theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư hoàn toàn có quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên theo khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bắt buộc phải có những giấy tờ sau:

- Giấy về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Ngoài ra, về các hợp đồng vay vốn theo kiểu huy động vốn để thực hiện dự án như trên khi chưa có bất kỳ một giấy tờ nào cho phép của cơ quan chức năng thì rõ ràng là trái luật. Tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rất rõ: “Việc thanh toán lần đầu trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liều với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng” và chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Như vậy, trong trường hợp trên nếu khách hàng được doanh nghiệp hay cá nhân nào đó yêu cầu cọc trước 50 triệu đồng và một tuần sau ký hợp đồng sẽ thanh toán 45% giá trị hợp đồng là không đúng quy định pháp luật.

Qua những phân tích nêu trên có thể thấy tính pháp lý của dự án này có quá nhiều sai phạm.  Cơ quan quản lý cũng xác nhận dự án này chưa được đấu giá, chưa có đầy đủ tính pháp lý nên chưa được phép bán cho khách hàng. 

Những doanh nghiệp dùng cách này để huy động vốn sau đó mới tiến hành đấu giá, xin giấy phép theo kiểu “tiền trảm hậu tấu” diễn ra thường xuyên và không khó để bắt gặp những dự án kiểu này. Tuy nhiên những hành vi này của chủ đầu tư là trái luật, thậm chí nếu chủ đầu tư huy động vốn theo cách thức trên hoàn toàn có thể có dấu hiệu của hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” nếu như dự án không được triển khai, số tiền huy động của khách hàng không được hoàn trả", Luật sư Trần Tuấn anh nói.

Vị luật sư cũng đưa ra khuyến cáo: "Đối với những dự án kiểu như này, người dân muốn đầu tư vào thì trước tiên cần hiểu rõ về chủ đầu tư, uy tín của chủ đầu tư ra sao sau đó xem xét đến tính pháp lý của dự án bằng cách đối chiếu quy định pháp luật như trên để đảm bảo quyền lợi cho chính mình để tránh đầu tư không những không sinh lời mà còn có nguy cơ mất trắng.

Tuy nhiên để tình trạng này xảy ra thì trách nhiệm không chỉ đến từ phía doanh nghiệp. Người dân khi mua dự án bất động sản không phải ai cũng được trang bị đầy đủ kiến thức để nhận biết được một dự án liệu đã đầy đủ tính pháp lý hay chưa.

Trong khi đó, khách hàng luôn có tâm lý “cái gì cũng muốn”, có nghĩa rằng vừa muốn rẻ lại vừa muốn lợi nhuận cao trong khi bản thân chưa tìm hiểu kỹ càng, chưa thực sự biết rõ về dự án mà họ đầu tư vào. Biết được tâm lý này cho nên thực trạng các doanh nghiệp hay cá nhân người môi giới thường dùng lời ngon ngọt để dụ dỗ khách hàng đầu tư vào dự án mà chưa được pháp luật công nhận theo kiểu “nếu mua khi đã có đầy đủ pháp lý sẽ không có giá đó” hoặc “mua nhanh kẻo hết”. Đây rõ ràng là hành vi vi phạm pháp luật và người dân vô tình đã “tiếp tay” cho những hành vi này vì một lý do đơn giản, có cầu thì mới có cung.

Ngoài ra, cơ quan quản lý rõ ràng chưa thực hiện trách nhiệm của mình một cách kịp thời, quyết liệt trong khi chủ đầu tư rao bán dự án chưa đầy đủ tính pháp lý. Cơ quan có thẩm quyền không thể nói rằng không biết tình trạng trên. Nếu trả lời theo kiểu này, thì câu hỏi đặt ra là liệu cơ quan có thẩm quyền có sự “cố tình” làm lơ, để cho chủ đầu tư thoải mái rao bán những dự án này hay không?", luật sư Trần Tuấn Anh đặt nghi vấn.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin.