PV: Thưa luật sư, hiện nay, có những phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng như thế nào đối đối với các quỹ đất bị thu hồi làm dự án?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Để có được quỹ đất sạch cho một số dự án, buộc phải tiến hành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tôi nhận thấy liên quan đến phần việc về bồi thường đất đai hay hoa màu, tài sản, công trình, vật dụng trên đất của nhiều dự án bất động sản hiện nay khá phong phú về phương thức thực hiện.
Thực tế ghi nhận có nhiều phương thức được chủ đầu tư đưa ra và tính tới, nhằm linh động trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó có thể kể đến như: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường bằng tiền mặt, tái định cư ở nơi khác, tái định cư tại chỗ, hoán đổi quỹ đất ở nơi khác, hoán đổi ở trong chính dự án hay các biện pháp về hỗ trợ về tài chính và vật chất hoặc thực hiện góp vốn với chủ đầu tư bằng các quyền liên đến quyền sử dụng đất của người dân có đất thuộc dự án.
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng. (Ảnh: NVCC)
PV: Trong thực tế, một số dự án rơi vào tình trạng chậm tiến độ chỉ vì gặp khó khăn trong công tác bồi thường đất đai với người dân. Đâu là điểm tắc tạo ra những “dự án khó” về công tác bồi thường như vậy, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này, tuy nhiên, theo tôi, đa phần đều xuất phát từ việc chủ đầu tư và người dân chưa tìm được điểm chung về lợi ích khiến hai bên “không thể ngồi cùng một mâm”.
Trong thực tế, một số dự án do chủ đầu tư do không thể thống nhất được với người dân về bồi thường, giải phóng mặt bằng nên đã phải điều chỉnh lại về ranh đất của dự án và chấp nhận sự cùng tồn tại của những khu đất thuộc quyền sở hữu của người dân nằm trong dự án của mình. Việc này có thể dẫn đến dự án bị méo mó, thiếu thẩm mỹ về quy hoạch chung.
PV: Thông thường, với “dự án khó” trong quá trình bồi thường như vậy, phương thức giải quyết của các chủ đầu tư sẽ như thế nào, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Để có được quỹ đất sạch cho dự án, thì khâu bồi thường cho người dân là phần việc rất khó khăn, tốn nhiều thời gian, công sức của chủ đầu tư.
Công tác tuyên truyền, vận động và kiên trì đàm phán với người dân có thể xem là yếu tố hàng đầu và không thể bỏ qua xuyên suốt quá trình tạo lập quỹ đất sạch cho dự án. Và trong thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án đã kết hợp chặc chẽ với đơn vị cung cấp dịch vụ là các Trung tâm Phát triển Quỹ đất ở các địa phương (cấp tỉnh, thành phố) để xây dựng đơn giá và các phương án bồi thường, hỗ trợ cũng như lập hồ sơ có liên quan nhằm tạo ra “tiếng nói trung gian khách quan” giữa các chủ đầu tư và người dân có đất.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải phối hợp với chính quyền khuyến khích người dân bị giải tỏa hay có đất nằm trong dự án được lựa chọn linh hoạt các hình thức phù hợp với chính khả năng thanh toán của họ. Đối với những trường hợp người dân không đủ điều kiện để được nhận bồi thường hoặc tiền bồi thường chỉ là con số quá ít thì cũng cần có thể thêm hỗ trợ khác đảm bảo họ đủ mua suất tái định cư ở mức tối thiểu.
Với các dự án gặp khó khăn trong công tác bồi thường, giải tỏa, thông thường các chủ đầu tư dự án sẽ kết hợp tất cả các giải pháp trên thay vì chỉ chọn một giải pháp, phương án nhất định.
PV: Ông đánh giá như thế nào về vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước đối với công tác bồi thường, hỗ trợ người dân về đất đai?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Các công tác về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những nội dung, phần việc thuộc về quản lý Nhà nước đối với đất đai nói chung. Hiện nay, theo đánh giá của cá nhân tôi, các công tác này còn nhiều tồn đọng và vướng mắc.
Điểm khó của công tác này đối với các dự án bất động sản được hình thành từ nguồn vốn dân doanh. Nhìn chung, công tác bồi thường, hỗ trợ người dân về đất đai của các cơ quan Nhà nước còn phụ thuộc vào năng lực tài chính của chủ đầu tư hay đòi hỏi cùng tính thiện chí của những người dân.
Cơ quan quản lý Nhà nước cần đóng vai trò trung gian nhưng là trung gian có quyền lực thật sự và đủ năng động nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Ngoài ra, theo tôi, các quy định pháp luật cần phải hoàn thiện để đảm bảo tính bền vững, dự liệu được các tình huống phát sinh trong thực tế của công tác bồi thường, hỗ trợ người dân.
Tôi cho rằng một điều cũng không kém phần quan trọng nhằm ổn định đối với công tác bồi thường, giải tỏa, đó là việc các cơ quan Nhà nước cần áp dụng các cơ chế tài chính phù hợp điều tiết phần giá trị gia tăng. Đây là phần giá trị tăng thêm tự nhiên của đất đai mà không phải do chủ đầu tư tạo ra mà do Nhà nước khi xây dựng các công trình giao thông, kết cấu hạ tầng hoặc do quy hoạch tạo nên nhằm phục vụ mục đích công. Việc Nhà nước không điều tiết phần giá trị gia tăng là nguyên nhân gián tiếp làm biến động về giá cả và gây ra các bất ổn, xáo trộn trong công tác bồi thường.
- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
