Đền bù đất chưa bao giờ là câu chuyện giản đơn, nhất là trong những năm trở lại đây, khi đất ngày càng trở nên có giá trị cao. Chỉ cần gõ từ khóa “đền bù đất cho dân” lên google, có tới gần 3 triệu lượt tìm kiếm kết quả cùng hàng loạt các thông tin như: “Bị áp giá đền bù 1,7 triệu đồng/m² đất, dân Hải Phòng bức xúc” (VTC), “Hải Dương: Đền bù 1m2 đất không bằng 2 bát phở (Vietnamnet), TP.HCM muốn đền bù đất đai theo giá thị trường (Vneconomy)….
Thế mới thấy, bài toán giải quyết đền bù đất cho người dân khi thu hồi đất giao cho doanh nghiệp làm dự án vẫn còn “nhọc nhằn” trong con đường tìm lời đáp. Mặc dù tính đến nay, Luật Đất đai 2013 đã có sửa đổi về thu hồi đất của người dân song theo các chuyên gia vẫn chưa triệt để giải quyết được ngọn nguồn của những bức xúc. Vậy, đâu là giải pháp tối ưu cho bài toán này để tạo sự cân bằng lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và ngay cả chính Nhà nước?
Cà phê cuối tuần xin được bàn luận về đề tài này. Xin giới thiệu các chuyên gia: KTS. Nguyễn Thế Khải (Nguyên công tác ở Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn, Bộ Xây dựng), Nhà báo Bùi Văn Doanh (Nguyên Tổng biên tập báo Xây dựng), Luật sư Nguyễn Sơn Tùng (Giám đốc Công ty Legal United Law).
PV: Giải bài toán lợi ích khi thu hồi đất của người dân, đặc biệt là đất nông nghiệp của bà con nông dân giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở vẫn đang là câu hỏi đầy hóc búa chưa có lời đáp thỏa đáng. Là một người con của vùng đất Văn Giang, Hưng Yên, từng chứng kiến hàng ngàn mẫu đất nông nghiệp được thu hồi giao cho doanh nghiệp xây dựng dự án, đồng thời là một nhà quy hoạch với hàng chục năm kinh nghiệm, thưa KTS. Nguyễn Thế Khải, theo ông đâu là giải pháp tối ưu cho bài toán này?
KTS. Nguyễn Thế Khải: Thực ra, để giải quyết cuộc sống cho bà con có ruộng đất bị thu hồi làm dự án, Nhà nước cũng đã có những quy định về việc đền bù bằng tiền cho người dân và đào tạo nghề cho con em địa phương rồi thu nhận vào làm trong các dự án… Nhưng việc thực hiện chủ trương đó vẫn chưa mang lại hiệu quả. Do đó trên thực tế những người trẻ rất ít người dùng vốn đó để lập nghiệp còn phần lớn bỏ quê lên thành phố làm việc. Hoặc một số được khoản tiền lớn sa vào cờ bạc rượu chè, xây nhà sắm sửa sắm xe, trang thiết bị tiêu xài, còn người già không thể tham gia đào tạo để có việc làm trong dự án. Thế là họ vẫn không có việc làm sau khi ruộng đồng của mình không còn.
Theo tôi, chỉ còn một giải pháp tương đối trọn vẹn giải quyết vấn đề này, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư với người nông dân là nông dân được góp cổ phần vào doanh nghiệp bằng chính ruộng đất của mình trong phạm vi dự án. Sau khi thu hồi đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và bán hàng xong, liên doanh giữa nhà đầu tư và người nông dân cân đối thu chi và chia khoản lãi đó cho cả nhà đầu tư và người dân theo tỷ lệ góp vốn. Đồng thời người dân cũng được chia cổ tức hằng năm theo lợi nhuận của doanh nghiệp. Thế là cả người già và thanh niên đều có phần trong dự án.
Điều này đồng nghĩa với việc, người dân góp đất, tính ra giá trị của mảnh đất và sau quá trình thỏa thuận, người dân trở thành cổ đông có cổ phần trong dự án của doanh nghiệp. Đây là phương thức tạo sự công bằng cho người dân và bảo đảm cuộc sống lâu dài cho họ.
Như vậy, lợi ích của người nông dân gắn liền với lợi ích của nhà đầu tư. Trường hợp mảnh đất đó ký hợp đồng 50 năm với Nhà nước thì trong khoảng thời gian đó, nhà đầu tư và người dân được cùng ăn, thua cùng chịu. Sự thỏa thuận đó sẽ tạo công bằng giữa nhà đầu tư và người dân.
PV: Thưa nhà báo Bùi Văn Doanh, ông có quan điểm thế nào về giải pháp mà KTS. Nguyễn Thế Khải vừa đưa ra?
Nhà báo Bùi Văn Doanh: Thực ra, đây cũng chính là điều tôi vẫn trăn trở từ khi còn công tác tại Bộ Xây dựng: Doanh nghiệp đền bù cho người nông dân theo giá đất nông nghiệp, xây dựng một chút hạ tầng, chủ yếu là đường nội bộ rồi chia lô bán nền, lợi nhuận lập tức thu về gấp hàng chục, thậm chí hàng trăm lần. Trong khi đó, người nông dân cầm một cục tiền mà nhiều khi không đủ mua mảnh đất chỉ bằng 1/10, thậm chí 1/30 diện tích đất của mình bị thu hồi. Đó là một sự phi lý và không công bằng về lợi ích.
Chua xót hơn, cầm tiền nhưng mất tư liệu sản xuất là đất đai, người nông dân chẳng biết làm gì để sinh sống cho cả trước mắt và lâu dài. Thế là thanh niên chạy ra thành phố tìm việc mưu sinh, trong làng còn toàn người già trẻ con. Những hộ dân còn đất gần dự án có thể mở một số dịch vụ nhưng số này rất ít. Một số người được đào tạo nghề rồi tuyển dụng vào làm việc trong dự án nhưng phần lớn sau một thời gian hoặc không đáp ứng được yêu cầu của chủ đầu tư hoặc tự cảm thấy không phù hợp nên họ cũng bỏ… Đó là sự nhức nhối về việc làm và vấn đề cơm áo gạo tiền hằng ngày đối với cuộc sống người nông dân có đất thu hồi.
Do đó, giải pháp mà KTS. Nguyễn Thế Khải đưa ra, để cho người nông dân góp cổ phần vào dự án bằng chính ruộng đất của mình sẽ cơ bản giải quyết được điều vô lý và bất bình đẳng trong việc phân chia chênh lệch địa tô giữa chủ đầu tư và người nông dân. Đồng thời tạo cuộc sống ổn định cho người dân bị thu hồi đất. Mặt khác, khi người dân địa phương có quyền lợi trong việc phát triển dự án thì họ cũng sẽ cùng cộng đồng trách nhiệm với chủ đầu tư, bảo đảm dự án phát triển bền vững.
Tuy nhiên, tôi e ngại với phương án trên, nhiều nhà đầu tư sẽ không còn mặn mà với “mảnh đất” này nữa vì phải chia sẻ lợi ích với người nông dân nên lợi nhuận của họ sẽ giảm đi. Mặt khác, liệu người nông dân có nhận ra lợi ích lâu dài của mình để góp đất tham gia dự án?
PV: Điều mà nhà báo Bùi Văn Doanh đang e ngại chính là việc liệu rằng doanh nghiệp và người dân có sẵn sàng chấp nhận phương án này không? Thưa KTS. Nguyễn Thế Khải, ông đánh giá thế nào về tính khả thi của phương án này?
KTS. Nguyễn Thế Khải: Tôi không biết đối với một nhà kinh tế học, đây có phải là một phương án tối ưu hay không, nhưng với hiểu biết của một người làm quy hoạch nhiều năm, tôi tin đây là giải pháp đúng đắn nhất.
Về phía doanh nghiệp, đặc biệt đối với những doanh nghiệp nhỏ, phương án này sẽ giúp họ giải quyết được vấn đề đầu tiên là “vốn đâu”. Bởi lẽ, tiền đền bù thu hồi đất luôn chiếm tỷ trọng lớn, nếu không nói là rất lớn trong vốn đầu tư. Bây giờ, khoản ấy đã được người dân góp cổ phần vào dự án nên doanh nghiệp bé sẽ không phải bỏ ra chi phí ban đầu lớn. Dù mảnh đất đó có giá 18 triệu đồng/m2 hay 36 triệu đồng/m2 thì nhà đầu tư bé cũng không phải lo nguồn vốn ban đầu. Do đó, họ sẵn sàng cạnh tranh sòng phẳng với những ông lớn mà chẳng còn lo lắng tình trạng cá lớn nuốt cá bé. Vì vậy với giải pháp này, ngay cả các doanh nghiệp nhỏ, ít tiền cũng có thể tham gia làm dự án, tạo nên sự bình đẳng cho các doanh nghiệp.
Đây là giải pháp tạo thuận lợi nhất cho nhà đầu tư, lại có lợi cho đời sống người nông dân. Điều đó có nghĩa, anh đầu tư nhà máy hay công trình nhà ở đều được, vì tôi cũng là người tham gia góp vốn. Anh làm lợi cho anh thì tôi cũng được hưởng lợi.
Chứ như hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư vay tiền nhà nước, không một đồng vốn mà “tay không bắt giặc”, nhờ được hưởng khoản chênh lệch địa tô mà giàu lên một cách khủng khiếp. Thậm chí có khi họ xin được dự án rồi “bán lúa non”; hoặc chưa xây dựng cơ sở hạ tầng đã phân lô bán thu lợi lớn. Trong khi những doanh nghiệp nhỏ nhưng có tâm mà không có tiềm lực tài chính rất khó tham gia cuộc chơi này.
Còn về phía người dân, tôi nghĩ họ sẵn sàng đồng ý theo phương án làm cổ đông góp vốn bằng ruộng đất. Hoặc nếu họ không chấp nhận, thì sẽ theo phương án truyền thống, nhận ngay một khoản tiền đền bù. Một số người già không biết có thể sống được bao lâu, chẳng biết đợi chờ đến bao giờ mới được chia cổ tức thì họ sẽ nhận ngày khoản tiền; hoặc họ bán cổ phần của mình cho người khác.
PV: Trên góc độ của người từng tìm hiểu và trăn trở về giải pháp thu hồi đất của dân giao cho doanh nghiệp, thưa nhà báo Bùi Văn Doanh, giả dụ phương án này được áp dụng thì sẽ giải quyết được những vướng mắc nào hiện nay?
Nhà báo Bùi Văn Doanh: Thứ nhất là giải quyết được hài hòa lợi ích và quan hệ giữa doanh nghiệp và người nông dân. Đồng thời giải tỏa được nỗi bức xúc và “tháo ngòi nổ” cho các dự án mỗi khi thu hồi đất nông nghiệp làm dự án. Từ đó tạo sự ổn định xã hội ở nông thôn, nền tảng cho ổn định xã hội ở nước ta.
Thứ hai là giải quyết được điều nhức nhối mà dư luận đã lên tiếng lâu nay, đó là việc người dân sử dụng số tiền đền bù đất ra sao. Về lý thuyết, phương án tối ưu là dùng nó làm vốn để chuyển đổi nghề sau khi bị thu hồi đất hoặc đầu tư để thâm canh nâng cao giá trị phần ruộng đất còn lại. Điều đó đem lại lợi ích cho cả xã hội và người nông dân, cũng như bảo đảm cuộc sống lâu dài, bền vững cho họ. Nhưng số người làm theo hướng này và thành công không nhiều. Số còn lại nhiều người có chút tiền trong tay lập tức đổ vào việc xây nhà, mua sắm vật dụng để tận hưởng cuộc sống hiện đại mà tiện nghi mang lại. Một thời gian sau hết tiền bị bần cùng hóa, hoặc lại chạy ra thành phố kiếm kế mưu sinh, hoặc sa vào các tệ nạn, để lại hậu quả lâu dài cho cả gia đình và xã hội…
Do đó, nếu thực hiện được giải pháp trên, với phần lãi và cổ tức được chia hằng năm, người nông dân có nguồn tài chính ổn định để bảo đảm cuộc sống bền vững không chỉ cuộc đời của họ mà còn cho cả con cháu sau này. Khi cuộc sống được bảo đảm và nhất là “không phải cầm” một cục tiền tươi trong tay do đền bù đất, họ cũng sẽ không rơi vào hoàn cảnh vung tay quá trán, ăn tiêu hoang phí để bị bần cũng hóa và sa vào các tệ nạn, để lại hậu quả xã hội phải nai lưng ra gánh…
Như vậy, phương án mà KTS. Nguyễn Thế Khải đưa ra không những giải được bài toán về phương diện kinh tế mà còn cả về phương diện xã hội mà lâu nay vẫn là vấn đề nhức nhối của chính quyền địa phương sở tại.
PV: Với góc độ của một luật sư kinh tế, thưa ông Nguyễn Sơn Tùng, ông đánh giá như thế nào về tính pháp lý của phương án trên. Liệu rằng, doanh nghiệp và người dân có thể “ngồi lại cùng mâm” để chia sẻ lợi ích không?
Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Theo tôi, đây là một giải pháp sáng tạo dù rằng trong thực tiễn đây không phải là giải pháp mới. Tuy nhiên xét dưới góc độ quy định pháp luật, chỉ có một số quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất (gọi tắt là tài sản) đáp ứng đủ các điều kiện luật định, thì loại tài sản này mới được quyền góp vốn vào doanh nghiệp.
Theo nhận định cá nhân, doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản chỉ chấp nhận giải pháp này trong trường hợp quỹ đất mà người dân dùng để góp là đủ lớn và các bên thống nhất được với nhau về giá trị cũng như phương thức phân chia lợi nhuận, rủi ro và quản lý liên quan đến doanh nghiệp hay dự án mà họ cùng hợp tác. Nói chung, họ thấy có thể “ngồi lại cùng mâm” với nhau được.
Với trường hợp khác ngoại trừ các yếu tố trên, tôi đánh giá khả năng để chủ đầu tư dự án chấp nhận giải pháp người dân góp đất là không cao.
Nhận định cá nhân của tôi, giải pháp “lời ăn - lỗ chịu” mà nêu trên cũng không chỉ gặp khó khăn ở phía chủ đầu tư, mà còn gặp phải sự quan ngại của chính người dân. Người dân và nhất là những người nông dân quản lý đất nông nghiệp, họ đa phần lo lắng về khả năng và trình độ quản lý của mình nên có xu hướng ngại góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án.
Ngoài ra, đa phần nông dân cần một số tiền lớn để “thoát nông”, để tìm kiếm nghề nghiệp mới hay cần dùng tiền để phân chia cho bà con, con cái trong gia đình nên họ sẽ không sẵn lòng để góp đất vào hợp tác mà họ cần được bồi thường một số tiền lớn ngay.
Tuy nhiên, theo thực tế mà tôi quan sát, nếu người dân cùng góp đất đai để thành lập hợp tác xã và sau đấy dùng chính hợp tác xã này để liên kết hay hợp tác với một doanh nghiệp có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính để phát triển dự án bất động sản thì đây là giải pháp hoàn toàn có thể phù hợp. Theo đó, người dân bằng cách này sẽ gián tiếp trở thành người chủ trên chính mảnh đất của mình và khả năng họ được định cư, sinh sống trên chính mảnh đất ấy là rất cao.
PV: Vừa rồi chúng ta đã bàn tới vấn đề cân đối mối quan hệ và lợi ích giữa doanh nghiệp và người nông dân nhưng lại thiếu đi vai trò của Nhà nước. Thưa KTS. Nguyễn Thế Khải, nhà báo Bùi Văn Doanh, Nhà nước có vai trò ra sao trong bài toán phân bổ chênh lệch địa tô lớn này? Và đặc biệt, lợi ích mà Nhà nước nhận được ở đây sẽ như thế nào?
KTS. Nguyễn Thế Khải: Thực ra, Nhà nước luôn hiện diện trong quá trình thực hiện dự án. Trước khi tiến tới ký kết hợp đồng, doanh nghiệp phải trình các cấp chính quyền đề xuất đầu tư, trong đó bao gồm phương án về mức giá đền bù cũng như phần trăm lãi của cổ đông. Sau đó Nhà nước cho đấu giá. Sau khi nhà nước phê duyệt và đồng ý thì bản duyệt đó sẽ trở thành pháp định.
Giai đoạn sau mới là ký kết hợp đồng giữa nhà đầu tư và nông dân căn cứ theo quy định của pháp luật. Nếu anh làm sai thì căn cứ vào pháp luật để xử lý. Trong việc giải bài toán này, Nhà nước đóng vai trò quản lý.
Nhà báo Bùi Văn Doanh: Như trên tôi đã đề cập, do lợi nhuận bị giảm sút vì phải chia sẻ lợi ích với người nông dân nên có lẽ doanh nghiệp sẽ không thiết tha với phương án này, nói thẳng ra là không muốn thực hiện. Do đó, để giải pháp mang tính khả thi, vấn đề đầu tiên là nội dung trên phải được Nhà nước luật hóa. Khi doanh nghiệp lấy đất của nông dân để thực hiện dự án nhà ở thương mại hoặc khu công nghiệp thì bắt buộc phải để nông dân góp cổ phần bằng ruộng đất của họ. Còn nếu người dân nào không muốn tham gia dự án, họ có thể bán lại cổ phần của mình cho chính doanh nghiệp hoặc người khác theo giá thỏa thuận như KTS Nguyễn Thế Khải vừa nêu.
Còn về lợi ích, theo tôi cái được lớn nhất của Nhà nước là giải quyết được hài hòa về lợi ích giữa doanh nghiệp và người nông dân; đặc biệt là bảo đảm được cuộc sống cho người dân, từ đó tạo sự ổn định xã hội và phát triển bền vững của nông thôn khi tham gia vào quá trình đô thị hóa. Còn về kinh tế, đối với phần chênh lệch địa tô do Nhà nước bỏ vốn đầu tư chứ không phải do doanh nghiệp thì Nhà nước được hưởng tỷ lệ tương xứng với phần vốn đầu tư trước khi khoản chênh lệch này được chia cho doanh nghiệp và người dân.
- Cảm ơn các chuyên gia đã tham gia cuộc trò chuyện!
