Dự án số 1 Định Công: Môi giới SGO An Thịnh tiếp tục tư vấn bán nhà "hai giá", tiền chênh ngoài hợp đồng hơn 1 tỷ đồng

Môi giới sàn SGO An Thịnh tư vấn bán chênh hơn 1 tỷ đồng/căn

Hiện nay, trong các giao dịch về bất động sản trên địa bàn Hà Nội, tình trạng mua bán bất động sản "hai giá" (tức là giá bán thực tế và giá ghi trong hợp đồng có sự chênh lệch lớn, phần chênh lệch bị bỏ ngoài, không đưa vào hợp đồng mua bán) nhằm trục lợi cơ bản đã được hạn chế.

Tuy nhiên, thời gian vừa qua, tình trạng bán nhà "2 giá" vẫn còn tồn tại mở một số dự án. Đơn cử, tại công trình cải tạo xây dựng lại khu tập thể dịch vụ vận tải đường sắt (dự án công trình số 1 Định Công) do liên danh Công ty cổ phần dịch vụ vận tải đường sắt và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển kiến trúc Hà Nội là chủ đầu tư. Dù dự án đang trong quá trình xây dựng phần hầm (tháng 9/2025) nhưng đã đang được môi giới rao bán rầm rộ. Đáng chú ý, nhiều nhân viên môi giới của sàn SGO An Thịnh tư vấn cho khách hàng quan tâm, có nguyện vọng mua căn hộ tại đây với 2 mức giá khác nhau, trong đó giá trị thực của căn hộ cao hơn nhiều so với giá trị căn hộ được đưa vào giao dịch.

Điều đáng nói, tình trạng rao bán bát nháo này đã xảy ra trong nhiều tháng qua và chưa có dấu hiệu dừng lại, tại mỗi thời điểm khác nhau, giá trị thực tế của căn hộ khách hàng quan tâm lại được đẩy lên cao hơn so với thời điểm trước đó.

Cụ thể, theo khảo sát, nghiên cứu thị trường của phóng viên Reatimes vào thời điểm tháng 9/2025, chị Y. một nhân viên của sàn SGO An Thịnh cho biết, SGO An Thịnh là đơn vị phân phối căn hộ tại dự án này, dự án đang trong giai đoạn triển khai phần hầm, tại dự án có 11 tầng, mỗi tầng có 7 căn/ sàn. Giá bán dự kiến của căn hộ khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2. Nếu khách hàng quan tâm thì sẽ đặt cọc 200 triệu đồng với với bên SGO An Thịnh, sau đó đến khoảng tháng 10/2025 sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán. Thời điểm ký hợp đồng mua bán sẽ đóng tiền đợt 1 tương ứng với 30% giá trị căn hộ, đợt 2, 3, 4, 5 sẽ đóng 10% giá trị căn hộ, đợt 6 khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ sẽ đóng 25% giá trị và cuối cùng khi nhận sổ đỏ sẽ đóng 5% còn lại. 

Cũng theo chị Y. (tại thời điểm tháng 9/2025), dự án này được nhiều khách hàng mua. Đơn vị đang mở bán các tầng 4, 5, 7 và 11. Với căn hộ ở tầng 7 sẽ có giá khoảng trên dưới 75 triệu đồng/m2. Đối với các căn hộ tại tầng 8, 9,10 sẽ được ra hàng vào đợt sau, tuy nhiên giá tại đợt này cũng sẽ tăng thêm 10%.

Còn theo anh H. một nhân viên môi giới khác của sàn SGO An Thịnh thông tin, với 1 căn hộ tại tầng 7, giá theo hợp đồng sẽ là 6,765 tỷ đồng, còn giá mua bán chính thức sẽ là 7,149 tỷ đồng. Anh H. lý giải sự khác nhau giữa 2 giá trên là do phí dịch vụ được tính 4 triệu đồng/m2.

Anh H cũng cho biết: "Bên em mua thẳng cả tòa của chủ đầu tư, bán mỗi căn chênh lên khoảng 2 đến 5 triệu đồng/m2, anh mua căn hộ chỉ cần nhìn vào tổng giá là được".

Chỉ sau 1 tháng, đến thời điểm giữa tháng 10/2025, trong thông tin tư vấn cho khách hàng, anh H. - sàn môi giới SGO An Thịnh cho biết, hiện trong quỹ căn tại dự án, số lượng các căn hộ còn lại không nhiều. Đối với các căn có diện tích nhỏ thì vẫn còn, tuy nhiên mức giá đã có sự thay đổi.

Cụ thể, căn hộ 606 diện tích 123m2 nếu khách hàng mua sẽ vào hợp đồng giá 72 triệu đồng/m2 còn giá bán thực tế sẽ là 81,7 triệu đồng/m2 (chênh hơn 9 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,1 tỷ đồng); căn 607 diện tích 128m2 giá vào hợp đồng sẽ là 66 triệu đồng/m2 giá bán thực tế sẽ là 74 triệu đồng/m2 (chênh 8 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1 tỷ đồng/căn); Đối với căn 803 có diện tích 141m2 thì giá gốc vào hợp đồng sẽ là 64,6 triệu đồng/m2, giá bán thực tế sẽ là 75,1 triệu đồng/m2 (chênh hơn 11 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,2 tỷ đồng/căn).

Bán nhà "2 giá" làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản

Có thể thấy, chỉ trong vòng 1 tháng, các nhân viên môi giới sàn SGO An Thịnh đã tư vấn cho khách hàng có nhu cầu tìm hiểu, mua bán căn hộ tại dự án với giá chênh tăng một cách "chóng mặt".

Điều đáng nói là phần tiền chênh này theo nhân viên tư vấn cho biết, khách hàng sẽ phải đóng ngoài hợp đồng, không có chứng từ chứng minh giao dịch và sẽ phải đóng ngay khi ký hợp đồng mua bán.

Theo phân tích của các chuyên gia pháp lý, hành vi khai giá bán nhà thấp hơn so với thực tế nhằm để giảm bớt số tiền thuế phải đóng - là hành vi trái quy định của pháp luật và là hành vi được ngăn cấm thực hiện. Tình trạng bán nhà "2 giá" xảy ra không chỉ gây thất thu lớn đối với ngân sách Nhà nước, mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Theo quy định tại Điều 47, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các bên tham gia giao dịch mua bán bất động sản phải ghi giá thực tế giao dịch, là một điều có ý nghĩa và rất quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tránh thất thu tiền thuế, đồng thời tránh cho các bên được các rủi ro tiềm ẩn, đảm bảo sự ổn định trong các giao dịch dân sự.

Đối với trường hợp kê khai sai giá trên hợp đồng, người mua và người bán có thể gặp những rủi ro sau:

Thứ nhất, cả người mua và người bán nếu thực hiện hành vi khai báo giá trị thấp để trốn thuế đều có thể phải đối mặt với các khoản phạt, truy thu thuế và các biện pháp xử lý khác từ cơ quan thuế và các cơ quan chức năng. Người vi phạm hành vi có thể bị xử phạt hành chính hoặc là xử lý hình sự theo quy định pháp luật.

Thứ hai, hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng dù đã được công chứng nhưng nếu phát hiện ra sự chênh lệch về giá mua bán bất động sản, hợp đồng đó có thể bị tòa án tuyên vô hiệu vì hợp đồng được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, hoặc hai bên sẽ thanh lý hợp đồng.

Không chỉ vậy, người mua còn phải đối mặt với rủi ro rất lớn khi mất đi số tiền lớn mình đã bỏ ra để mua bất động sản đó. Chủ đầu tư sai phạm sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng, nếu người mua không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn. Đây là một rủi ro lớn đối với người mua.