Dự án số 1 Định Công (Hà Nội) đang làm móng, "cò mồi" tung chiêu bán nhà "2 giá"

Nhiễu loạn thị trường với những lời mời mua nhà "2 giá"

Theo nghiên cứu pháp lý và khảo sát thị trường bất động sản của phóng viên Reatimes, công trình số 1 phố Định Công, phường Phương Liệt, TP. Hà Nội (tên gọi đầy đủ là công trình cải tạo xây dựng lại khu tập thể dịch vụ vận tải đường sắt) do liên danh Công ty cổ phần dịch vụ vận tải đường sắt và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển kiến trúc Hà Nội là chủ đầu tư.

Công trình có quy mô 11 tầng nổi và 2 tầng hầm được cấp phép xây dựng phần ngầm theo GPXD số 26/GPXD do Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cấp ngày 11/4/2025.

Tư vấn mời khách trên nhiều trang mạng xã hội, một môi giới tên Y. được giới thiệu là nhân viên của sàn giao dịch SGO An Thịnh cho biết, SGO An Thịnh là đơn vị phân phối căn hộ tại dự án này, dự án đang trong giai đoạn triển khai phần hầm, tại dự án có 11 tầng, mỗi tầng có 7 căn/ sàn. Hiện nay, giá bán dự kiến của căn hộ khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, nếu khách hàng quan tâm thì sẽ đặt cọc 200 triệu đồng với với bên SGO An Thịnh, sau đó đến khoảng tháng 10 sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán, thời điểm ký hợp đồng mua bán sẽ đóng tiền đợt 1 tương ứng với 30% giá trị căn hộ, đợt 2, 3, 4, 5 sẽ đóng 10% giá trị căn hộ, đợt 6 khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ sẽ đóng 25% giá trị và cuối cùng khi nhận sổ đỏ sẽ đóng 5% còn lại.

Cũng theo chị Y. hiện tại dự án này được khách hàng mua khá nhiều. Đơn vị đang mở bán các tầng 4, 5, 7 và 11. Với căn hộ ở tầng 7 sẽ có giá khoảng trên dưới 75 triệu đồng/m2. Đối với các căn hộ tại tầng 8, 9,10 sẽ được ra hàng vào đợt sau, tuy nhiên giá tại đợt này cũng sẽ tăng thêm 10%.

Còn anh H. một nhân viên môi giới khác của SGO An Thịnh thì cho biết, với 1 căn hộ khác tại tầng 7, giá theo hợp đồng sẽ là 6,765 tỷ đồng, còn giá mua bán chính thức sẽ là 7,149 tỷ đồng. Anh H. lý giải sự khác nhau giữa 2 giá trên là do phí dịch vụ được tính 4 triệu đồng/m2.

Anh H. cũng chia sẻ: "Bên em mua thẳng cả tòa của chủ đầu tư, bán mỗi căn chênh lên khoảng 2 đến 5 triệu/m2, anh mua căn hộ chỉ cần nhìn vào tổng giá là được".

Về phần chênh, anh H. cho biết, phần này sẽ được thu ngoài hợp đồng, bao giờ ký hợp đồng mua bán thì khách hàng sẽ đóng luôn.

Khi được hỏi về việc tại sao không ký hợp đồng mua bán luôn, các môi giới này cho biết, dự án chưa lên cốt 0.0 nên chưa thể ký hợp đồng mua bán.

Theo ghi nhận trực tiếp của phóng viên vào sáng ngày 16/9 tại công trường thi công dự án cho thấy, xung quanh dự án có địa chỉ tại số 1 Định Công được quây tôn kín, bên trong dự án đang được máy móc, công nhân triển thi công phần ngầm.

Rà soát pháp lý và thông tin các dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội tính từ đầu năm 2025 đến tháng 9/2025 mà Sở Xây dựng Hà Nội vừa ban hành ngày 15/9/2025 cho thấy, trong số 33 dự án được Sở Xây dựng nêu đích danh không thấy dự án, công trình nào có tên "Công trình cải tạo xây dựng lại khu tập thể dịch vụ vận tải đường sắt" đủ điều kiện mở bán dự án hình thành trong tương lai và được đưa vào kinh doanh.

Khách hàng dễ vướng vào những rủi ro pháp lý

Chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá bất động sản ở một số nơi có tình trạng nhảy múa, tăng vọt, trong đó có "sự góp sức" của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả một số nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp cũng có tình trạng cố tình "tiếp tay" đẩy giá, thổi giá nhằm hưởng lợi, ảnh hưởng đến thị trường và sự phát triển của địa phương.

Trong trường hợp này, nếu chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán mà các sàn giao dịch đã tư vấn làm tăng giá bán thì khách hàng cần hết sức lưu ý bởi:

Thứ nhất, dự án chưa đủ điều kiện mở bán, việc nhận đặt cọc, booking… sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà thiệt hại luôn thuộc về phía khách hàng.

Thứ hai, khách hàng cần hết sức cẩn trọng bởi lẽ chính các sàn giao dịch, nhân viên tư vấn đang tạo ra những cơn sóng ảo nhằm trục lợi từ việc tăng giá bán.

Thứ ba, việc nhân viên tư vấn bán và thu một khoản tiền ngoài hợp đồng có thể đưa khách hàng vướng vào những rủi ro không đáng có, thậm chí liên quan đến rủi ro liên quan đến vi phạm pháp luật.

Còn theo phân tích của các chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, tại điều 47 của Bộ Luật Kinh doanh bất động sản, yêu cầu giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế.

Bởi trên thực tế, việc kê khai 2 giá đã có không ít trường hợp dẫn đến rủi ro pháp lý cho các bên. Lúc đó, hợp đồng công chứng sẽ có giá trị, còn hợp đồng thỏa thuận hoặc số tiền chuyển không có chứng từ sẽ bị vô hiệu. Số tiền chênh lệch khách hàng không chứng minh được nên khó có thể đòi lại. Chưa kể, với hành vi khai sai, nếu bị phát hiện có dấu hiệu về tội trốn thuế sẽ bị xử lý theo pháp luật.

Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng văn phòng luật sư Tinh Thông luật cho biết: "Theo quy định tại Điều 47, các bên tham gia giao dịch mua bán bất động sản phải ghi giá thực tế giao dịch, là một điều có ý nghĩa và rất quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tránh thất thu tiền thuế, đồng thời tránh cho các bên được các rủi ro tiềm ẩn, đảm bảo sự ổn định trong các giao dịch dân sự" .

Cũng theo luật sư Bình, trường hợp kê khai sai giá trên hợp đồng, người mua và người bán có thể gặp những rủi ro sau:

Thứ nhất, cả người mua và người bán nếu thực hiện hành vi khai báo giá trị thấp để trốn thuế đều có thể phải đối mặt với các khoản phạt, truy thu thuế và các biện pháp xử lý khác từ cơ quan thuế và các cơ quan chức năng. Người vi phạm hành vi có thể bị xử phạt hành chính hoặc là xử lý hình sự theo quy định pháp luật.

Cụ thể tại điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn, quy định người vi phạm có thể bị phạt số tiền 1-3 lần số thuế đã trốn, đồng thời nộp lại số thuế đã trốn nộp. Người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017) với mức hình phạt cao nhất là phạt tù từ 02 năm đến 07 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Thứ hai, hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng dù đã được công chứng nhưng nếu phát hiện ra sự chênh lệch về giá mua bán bất động sản, hợp đồng đó có thể bị tòa án tuyên vô hiệu vì hợp đồng được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, hoặc hai bên sẽ thanh lý hợp đồng.

Không chỉ vậy, người mua còn phải đối mặt với rủi ro rất lớn khi mất đi số tiền lớn mình đã bỏ ra để mua bất động sản đó. Chủ đầu tư sai phạm sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng, nếu người mua không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn. Đây là một rủi ro lớn đối với người mua.