Lời toà soạn
Kết quả giám sát của HĐND TP. Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có tới gần 400 dự án sử dụng đất chậm triển khai hoặc vi phạm Luật Đất đai trong suốt nhiều năm qua.
Một trong những nguyên nhân quan trọng là do chủ đầu tư chậm trễ trong việc lập, hoàn thiện dự án để điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt hoặc đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhiều lần để kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian triển khai thực hiện dự án. Một số trường hợp lại cố tình chây ỳ không làm thủ tục hay chậm giải phóng mặt bằng đưa đất vào sử dụng để chưa phải nộp nghĩa vụ tài chính.
Nguyên nhân quan trọng khác khiến nhiều dự án chậm triển khai hoặc triển khai không đảm bảo tiến độ bắt nguồn từ thực tế một số chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư. Không ít chủ đầu tư vẫn “ôm” đất nhiều năm tiếp theo dù không triển khai bất cứ hạng mục nào. Đặc biệt, nhiều dự án xây dựng theo hình thức BT rơi vào tình trạng “chết lâm sàng” cả thập kỷ khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí.
“Nhiều dự án khi lập hồ sơ ban đầu thì rất nhanh, nhưng quá trình tổ chức triển khai rất chậm, đội vốn. Kết quả chất lượng dự án lại thường không đạt yêu cầu. Dự án có quy mô càng lớn thì tiến độ càng chậm, đội vốn càng nhiều. Vấn đề diễn ra nhiều năm chưa có hồi kết. Đây có thể coi là vấn nạn của quốc gia”, một vị ĐBQH từng phát biểu.
Trước thực trạng đó, Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ yêu cầu các cơ quan chức năng thành phố phải rà soát các dự án chậm triển khai. Thường trực HĐND thành phố phải vào cuộc, xem xét chuyển cho nhà đầu tư khác thực hiện; không để tình trạng nhận đất rồi mà để dự án chậm tiến độ, quá thời hạn quy định.
Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết dứt điểm tình trạng trên, TP. Hà Nội cần có sự sát sao trong việc kiểm tra, giám sát, để đưa ra những phương án xử lý kịp thời, tránh tình trạng lãng phí, thất thoát nguồn lực đất đai.
Đơn cử như, dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5, vốn được giao đất từ năm 2008, tuy nhiên, do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và nhiều vấn đề liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng cổ phần, thoái vốn Nhà nước nên đến nay dự án này vẫn chưa được triển khai. Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã sửa đổi tên chủ sở hữu trong quyết định giao đất của dự án này sau hàng loạt đề nghị của cơ quan điều tra, Sở Tài Nguyên và Môi trường, Tổng cục Đất đai…
Dưới góc nhìn nghiên cứu và phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Rà soát dự án có dấu hiệu sai phạm nhìn từ bài học KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5.
Trân trọng giới thiệu!
Dự án “treo” - vấn nạn của quá trình phát triển đô thị
Trong một văn bản hồi đáp ý kiến cử tri, UBND TP. Hà Nội cho biết trong tổng danh mục 383 dự án có sử dụng đất chậm tiến độ trên địa bàn thành phố, đến nay mới chấm dứt hoạt động 30 dự án, đang thực hiện thủ tục chấm dứt hoạt động của 5 dự án.
Như vậy, còn tới hơn 300 dự án “treo” rải khắp Thủ đô khiến bộ mặt thành phố trở nên lộn xộn, người dân sống trong vùng chịu ảnh hưởng quy hoạch dự án gặp nhiều khó khăn, không ít hộ dân rơi vào cảnh bi đát. Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng UBND TP. Hà Nội kiểm tra, xử lý nội dung phản ánh này.
Theo đó, trong hơn 300 dự án, có những dự án đã nằm đắp chiếu, phơi sương từ 10 - 20 năm, tạo thành những mảng màu nhếch nhác giữa lòng Thủ đô. Đáng nói, ngoài việc đất bị bỏ hoang, thì tại một số dự án cũng đang xuất hiện tình trạng cho sử dụng sai mục đích, lấn chiếm đất công, nguy cơ thất thoát cao. Đó là chưa kể đến các hệ lụy khác như đời sống người dân bấp bênh, hạ tầng tạm bợ, ô nhiễm môi trường...
Việc xử lý các tồn tại hay thu hồi đất vàng ở những dự án này vẫn là điệp khúc chưa có hồi kết. Dự án “treo” vẫn tồn tại nhan nhản rải khắp các huyện ngoại thành Hà Nội cho đến cả khu vực các quận nội đô.
Luật Đất đai từ 1993, 2003, 2013 đều quy định nếu dự án quá 1 năm không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng theo tiến độ được duyệt thì sẽ bị thu hồi, nhưng trên thực tế, số dự án thu hồi được rất ít. Và không ít dự án chậm thực hiện kéo dài hàng chục năm vẫn không bị thu hồi. Các chuyên gia nhấn mạnh, điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến quá trình đô thị hóa của TP. Hà Nội, lãng phí hàng triệu mét vuông đất, nguồn tài nguyên quý giá và làm ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong vùng dự án.
Mới đây, câu chuyện Hà Nội điều chỉnh quyết định giao đất của dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5 sau 12 năm giao đất đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều và chưa có hồi kết trong dư luận. Theo đó, vấn đề đang gây tranh cãi nhất là cơ sở pháp lý để Hà Nội ban hành một quyết định thay tên người sử dụng đất dự án từ Cienco 5 Land sang Cienco 5. Tuy nhiên, nếu để ý kỹ thì có lẽ, vấn đề đáng bàn hơn là câu chuyện vì sao một dự án đã giao đất 12 năm nhưng vẫn chưa triển khai? Theo các chuyên gia, đối với một dự án “treo” nhiều năm như vậy, Hà Nội hoàn toàn có quyền thu hồi và giao cho chủ đầu tư khác.
Do đó, quyết định đổi tên người sử dụng đất tại 182ha đất dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5 được cho là động thái quyết liệt để thúc đẩy tiến độ dự án, sớm đưa quỹ đất đã bỏ hoang nhiều năm vào sử dụng đúng mục đích. Hành động của Hà Nội được thực hiện sau 2 năm các cơ quan có liên quan thực hiện kiểm tra, rà soát những vấn đề của dự án này, còn tranh cãi hiện nay xuất phát từ câu chuyện tranh chấp nội bộ của doanh nghiệp, thành phố không có quyền can thiệp.
“Tôi không quan tâm đến chuyện tranh chấp nội bộ của doanh nghiệp. Còn việc đổi tên như vậy là theo quy định của pháp luật”, ông Nguyễn Quốc Hùng - nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội trả lời báo chí.
Các căn cứ để điều chỉnh tên người sử dụng đất KĐT Mỹ Hưng Cienco - 5:
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, năm 2008, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) đã có quyết định cho phép đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Mỹ Hưng – Cienco 5. Trong đó, chủ đầu tư là Cienco 5, doanh nghiệp thực hiện, quản lý dự án là Cienco 5 Land (do Cienco 5 thành lập để quản lý dự án).
Tuy nhiên, sau đó UBND tỉnh Hà Tây lại ra quyết định thu hồi đất và giao Cienco 5 Land để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 chứ không giao đất cho chủ đầu tư dự án là Cienco 5.
Liên quan đến Quyết định này, Cơ quan An ninh điều tra, Bộ Công an đã có nhiều văn bản gửi UBND TP. Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nêu rõ, từ kết quả điều tra cho thấy, việc UBND tỉnh Hà Tây giao đất cho Cienco 5 Land thực hiện dự án Khu đô thị Mỹ Hưng – Cienco 5 mà không giao cho Cienco 5 là không đúng với các quy định của pháp luật.
Đồng thời, căn cứ Điều 5, 6 Bộ luật Tố tụng hình sự, Cơ quan An ninh điều tra đề nghị UBND TP. Hà Nội kiểm tra, rà soát và có biện pháp xử lý, điều chỉnh kịp thời.
UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tập hợp hồ sơ xin ý kiến các Sở, ngành, đơn vị có liên quan (trong đó có Cienco 5 Land) thống nhất tên đơn vị chủ đầu tư giao đất thực hiện dự án và xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc điều chỉnh tên người sử dụng đất.
Theo đó, các Sở Kế hoạch và Đầu tư, Giao thông Vận tải, Xây dựng, Tư pháp đều khẳng định: Theo hợp đồng BT, giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp và các Quyết định cho phép đầu tư của UBND tỉnh Hà Tây (số 961, 963, 964, 987/QĐ-UBND), Cienco 5 là nhà đầu tư dự án BT và chủ đầu tư các dự án hoàn vốn khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5, Mỹ Hưng - Cienco 5.
Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cũng nêu: Căn cứ quy định của pháp luật và tình hình thực hiện dự án, việc UBND tỉnh Hà Tây ban hành các quyết định giao đất cho Cienco 5 Land (là doanh nghiệp dự án) mà không giao đất cho Cienco 5 (là chủ đầu tư dự án) là không phù hợp với quy định tại Điều 55 Luật Đầu tư, Điều 87 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 12 Nghị định số 02/2006/NĐ-CP. Do đó, UBND TP. Hà Nội cần thực hiện việc điều chỉnh tên người được giao đất từ Cienco 5 Land sang Cienco 5 để hoàn thiện các thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc điều chỉnh tên người sử dụng đất tại Khu đô thị mới Mỹ Hưng – Cienco 5 của UBND TP. Hà Nội từ Cienco 5 Land về Cienco 5 là để trở về đúng với doanh nghiệp được Nhà nước giao là chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.
“Trảm” dự án “treo”: Cần quyết liệt, chớ nương tay
Các chuyên gia cho rằng, cần phải rà soát một cách tổng thể, dựa theo những tiêu chí để đánh giá, phân loại các dự án và có hướng xử lý thích hợp. Nếu chủ đầu tư không có khả năng đầu tư hoặc có sai phạm trong quá trình triển khai thì bắt buộc phải thu hồi. Đối với những dự án đã chuyển nhượng thì phải xem xét xem doanh nghiệp thứ cấp có đủ khả năng triển khai dự án hay không, nếu không đủ thì cũng phải thu hồi. Thành phố cùng với các sở ban ngành cần đưa ra một bộ tiêu chí để đánh giá một cách tổng quan dự án nào sẽ thu hồi 100%, dự án nào thu hồi theo từng phần.
Nhìn nhận về câu chuyện cần xử lý các dự án chậm tiến độ, ĐBQH Hoàng Văn Cường cho hay, việc để tồn tại các dự án “treo” như hiện nay đã phá vỡ tổng thể về quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng. Nhiều mảnh đất công đem cho tư nhân thuê và sử dụng với những mục đích khác nhau sẽ tạo ra một sự lộn xộn trong phát triển. Mặt khác, đất công do Nhà nước cho thuê lại với giá rất thấp nhưng chậm triển khai dự án, dẫn đến lãng phí hoặc rơi vào tay tư nhân; thậm chí dẫn đến sự bất bình cho những người dân trước bị thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng rồi lại không thấy dự án đâu.
“Chính sự bất bình đó sẽ làm mất đi sự tin tưởng của người dân và sẽ khó khăn trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án khác sau này.
Đối với những dự án này, khi đã quá hạn nhưng chủ đầu tư không xin gia hạn tiếp 12 tháng thì phải thu hồi, kể cả khi chủ đầu tư xin gia hạn nhưng sau 12 tháng cũng không triển khai được thì vẫn phải tiến hành thu hồi. Thực tế, tại Hà Nội có nhiều dự án tồn tại nhiều năm nhưng không bị thu hồi do chúng ta không thực hiện nghiêm việc này”, vị đại biểu khẳng định.
Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quyết định thu hồi quỹ đất công bị vi phạm là hoàn toàn đúng đắn, cần phải thực hiện nghiêm khắc và ráo riết. Nên can thiệp và xử lý triệt để những dự án nào sai phạm trong quá trình thực hiện giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng sai, bị treo lâu năm vì chủ đầu tư thiếu năng lực. Có như vậy mới tạo ra môi trường kinh doanh công bằng, lành mạnh.
“Các dự án này không chỉ gây mất mỹ quan đô thị, mà khi bị treo nhiều năm thì trong khoảng thời gian đó hiệu quả sử dụng đất cũng hoàn toàn tê liệt. Việc để hoang phí đất đai sẽ gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước.
Việc giao đất dự án cho chủ đầu tư theo “quan hệ”, “cơ chế xin cho”; giao đất nhưng không tính đến tiêu chí như nhà đầu tư có năng lực hay không, khả năng triển khai dự án thế nào dẫn tới sự thất thoát ngân sách Nhà nước như tại nhiều dự án "treo" hiện nay”, ông Võ nhấn mạnh.
Ngoài ra, theo vị chuyên gia, đối với dự án sang tên đổi chủ nhiều lần, cơ quan quản lý cần rà soát triệt để xem sai ở khâu nào. Nếu có dấu hiệu vi phạm, cần nghiêm khắc xử lý những đơn vị có liên quan.
"Không thể vì dự án đã hình thành tài sản trên đất hay dự án đã sang tên đổi chủ mà trì hoãn việc xử lý các dự án, quỹ đất vi phạm; cũng không nên vì lo ngại thị trường bất động sản chịu tín hiệu xấu khi một số doanh nghiệp lớn có dấu hiệu vi phạm mà trì hoãn. Căn cứ theo pháp luật đều có phương án xử lý thích hợp. Có như vậy, thị trường mới trở nên minh bạch, môi trường đầu tư mới công bằng", GS. TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư Ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đồng tình, trong quá trình phát triển đô thị, nếu một dự án không thực hiện đúng tiến độ thì trước hết là kế hoạch triển khai dự án của doanh nghiệp sẽ hỏng. Hơn nữa còn làm chậm quá trình triển khai thực hiện quy hoạch khiến đất bị bỏ hoang, cuộc sống người dân trong vùng quy hoạch bị ảnh hưởng.
Theo vị chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án “treo” là do năng lực yếu của chủ đầu tư như thiếu vốn, thiếu nguồn lực, kinh nghiệm và hồ sơ pháp lý không đầy đủ. Mặt khác, cũng có những dự án vướng mắc vào thủ tục hành chính và chậm giải phóng mặt bằng.
“Việc rà soát lại đất công và tiến hành thu hồi nếu phát hiện sai phạm là việc hoàn toàn đúng đắn nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia trong việc sử dụng tài nguyên phát triển các dự án, đặc biệt là bất động sản. Tuy nhiên, việc rà soát nên cố gắng làm thế nào để không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân là đối tượng tham gia mua bán nhà đất trên thị trường. Tại một số vùng, việc rà soát thu hồi có thể làm giảm nhịp thị trường bất động sản, đặc biệt là các con số về nguồn hàng, giao dịch. Do đó, việc thanh tra phải tách bạch, để làm lành mạnh hơn thị trường cũng như đảm bảo các lợi ích của Nhà nước, cố gắng hạn chế ảnh hưởng đến lợi ích của các bên, trong đó có cả Nhà nước, chủ đầu tư”, ông Đính cho hay.
Còn theo luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Luật sư điều hành Legal United Law cho biết, để giải quyết tận gốc vấn nạn dự án "treo", cần ban hành các quy định nhằm trị tận gốc những chủ đầu tư chây ì, không có năng lực và để dự án kéo dài triền miên, theo hướng: Nếu đã gia hạn, giãn tiến độ và cho gia hạn thời hạn thực hiện dự án đủ 2 lần nhưng chủ đầu tư vẫn không hoàn tất để có được ít nhất 90% quỹ đất hay không hoàn tất điều chỉnh ranh đất, thì cần thu hồi chủ trương đầu tư và thu hồi lại các tài sản, quyền tài sản. Cơ quan Nhà nước có quyền định đoạt các tài sản trên đất thông qua việc thực hiện đấu giá, định giá lại các tài sản hay quyền liên quan đến các tài sản và dự án; đấu thầu hoặc giao cho các nhà đầu tư khác để thay thế nhà đầu tư trước đó tiếp tục thực hiện dự án.
Mặt khác, theo vị luật sư, từ đầu ngay khi đăng ký đầu tư dự án, chủ đầu tư phải ký kết với các điều khoản ràng buộc chặt chẽ với cơ quan Nhà nước để thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm đối với dự án. Có như vậy, mới cắt đứt tận gốc việc chủ đầu tư không đủ năng lực vẫn “ôm” dự án, cố tình chây ì không triển khai để giữ đất, chờ ăn chênh.
Liên quan đến vấn đề này, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, đã đến lúc, các cơ quan phải xem xét lại những vấn đề trong đó phải đưa ra chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể từng khu vực. Các dự án thu hồi để tiếp tục triển khai thì cần đấu thầu, đấu giá chặt chẽ, minh bạch để lựa chọn được chủ đầu tư đủ năng lực, nếu không dự án “treo” lại tái diễn.
Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, việc xử lý các dự án “treo” tại Hà Nội cũng như các địa phương khác cần một chế tài phù hợp và kiên quyết hơn.
“Tốt nhất nên có chế tài xử phạt thật nặng đối với chủ đầu tư, chậm một năm phạt 25% tiền sử dụng đất phải nộp. Nếu như vậy, chủ đầu tư tự khắc sẽ phải có cách giải quyết đối với dự án”, vị chuyên gia nói thêm.
Chung quy lại, các chuyên gia cho rằng, nếu không kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng, sẽ tạo ra những đô thị “rỗng” khi mà dự án cấp phép dày lên nhưng không có sự phát triển. Trong bối cảnh quỹ đất phát triển đô thị ngày càng khan hiếm thì 182ha đất Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5 cần sớm được triển khai. Theo đó, nếu không có những biện pháp quyết liệt, cứng rắn thì không biết đến bao giờ dự án mới thành hình, nhất là khi câu chuyện tranh chấp trong nội bộ doanh nghiệp vẫn còn hiển hiện./.
