Thời gian qua, ở nhiều địa phương trong cả nước vẫn tồn tại rất nhiều các dự án hạ tầng bị “treo” khiến đời sống người dân trong vùng quy hoạch dự án phải sống trong nghịch cảnh tạm bợ, nhếch nhác nhưng không thể mua bán sang nhượng, cũng không thể xây mới. Tình trạng này đã tồn tại từ năm này qua năm khác nhưng chưa được giải quyết dứt điểm.
Ở bài viết trước phóng viên Reatimes đã khảo sát và nêu hai thí dụ điển hình: Một là dự án mở rộng 381 Nguyễn Khang với số vốn đầu tư 338 tỷ đồng, được HĐND TP Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư vào ngày 31/12/2015. Đến ngày 15/1/2016, UBND TP Hà Nội có văn bản giao UBND quận Cầu Giấy thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư dự án. Ngày 29/7/2016, dự án được quyết định phê duyệt chỉ giới đường đỏ. Từ đó tới nay, dự án này vẫn chưa thể hoàn thành do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, các hộ dân ở đây không thể xây nhà mới và cũng không thể bán chuyển đổi nơi ở.
Tại phường Long Biên (quận Long Biên), khu vực ngõ 26 phố Tư Đình cũng nằm trong quy hoạch mở rộng bị "treo" cả chục năm nay. Gần một trăm hộ dân sống ở hai bên mặt ngõ cũng mòn mỏi chờ đợi để ổn định nơi ở nhưng cho tới nay dự án vẫn "nằm trên giấy". Một số hộ dân không thể chờ đợi được đã buộc phải đập bỏ nhà cũ xây nhà mới, nhưng vấn đề là khi dự án chưa bị hủy bỏ thì tới khi tiếp tục triển khai những ngôi nhà khang trang 5 tầng lại không thuộc diện đền bù.
Nhiều hộ dân khác thì chấp nhận bán nhà với mức giá thấp hơn thị trường để di chuyển tới sống ổn định ở nơi khác. Những người mua vào cũng chấp nhận nguy cơ lỗ đậm nếu con ngõ này tiếp tục được mở rộng, dù đã "treo" hơn 10 năm nay.
Những dự án treo từ 10 - 20 năm tại Hà Nội không hiếm, KTS. Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nói với Reatimes: "Thực tế hiện nay, liên quan đến các dự án quy hoạch treo ở các địa phương có rất nhiều nguyên nhân như tổ chức triển khai đầu tư xây dựng chậm, hoặc không thực hiện theo quy hoạch, dự án chưa hoàn thiện thủ tục, hồ sơ pháp lý, dự án có tranh chấp hoặc có vi phạm…".
Có không ít các dự án phục vụ dân sinh cũng bị “treo”, KTS. Trần Ngọc Chính nói: "Các công trình phục vụ dân sinh như trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… trong quá trình thực hiện cũng sẽ xảy ra như gặp phải các nhà đầu tư kém, nhưng cũng có thể do quản lý của các cấp chính quyền không theo sát. Việc này liên quan đến cấp phép xây dựng, quản lý xây dựng… như vậy bên quản lý có sai sót. Cũng có thể nói việc này là lỗi từ cả phía chính quyền và phía nhà đầu tư.
Một vấn đề nữa đang tồn tại là hệ thống quy hoạch truyền thống của Việt Nam được thiết lập dựa trên nền kinh tế kế hoạch hóa đang trong thời kỳ cải tổ, bởi không gian đô thị được tổ chức, khó thích nghi với những biến đổi của cuộc sống. Hơn nữa có quá nhiều loại quy hoạch trên một phạm vi lãnh thổ và quy hoạch đô thị dường như chỉ được xem là một quy hoạch chuyên ngành giống các quy hoạch chuyên ngành khác như: Phát triển kinh tế xã hội, sử dụng đất, giao thông, công nghiệp, viễn thông, điện.
Mỗi ngành có những số liệu điều tra, khảo sát, tuy nhiên số liệu rất khác nhau. Các ngành đều có những định hướng phát triển, tuy nhiên cũng rất khác nhau. Điểm khác nữa là thời điểm lập và phê duyệt các quy hoạch này cũng khác nhau. Chưa lồng ghép các quy hoạch ngành vào trong quy hoạch đô thị để chung sức tạo nên hình ảnh đô thị đó. Về góc độ chuyên môn, các nhà quy hoạch của ta, thiếu các thông tin đầu vào về hiện trạng kinh tế - xã hội trong đề xuất quy hoạch đô thị, thiếu kỹ năng phân tích hiện trạng và xác định các vấn đề, tầm nhìn, chiến lược dài hạn còn hạn chế, dẫn đến hình ảnh đô thị bị biến dạng theo ý đồ cá nhân lập quy hoạch hoặc theo ý đồ của chủ đầu tư. Cuối cùng là, chính quyền đô thị muốn làm rất nhiều việc trong khi năng lực là hạn chế, không đủ đáp ứng những mong muốn đặt ra".
Bên cạnh những dự án làm hạ tầng bị "treo" thì có nhiều dự án khác đã giao đất cho các chủ đầu tư triển khai làm tòa nhà văn phòng, khách sạn, chung cư... nhưng vì nhiều nguyên nhân dẫn tới chậm giải phóng mặt bằng, người dân rơi vào cảnh ở thì khổ mà bán cũng không xong. Điển hình là Dự án sông Hồng City đã treo 27 năm khiến gần một trăm hộ dân phải sống cảnh tạm bợ, đến nay chưa có lối thoát.
Còn tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, hàng trăm hộ dân tại Tổ dân phố Nhuệ Giang vô cùng bức xúc vì dự án đã “treo” hơn chục năm nay khiến họ phải sống trong những căn nhà cấp 4 đã cũ nát, không thể xây mới và cũng chưa được đền bù di dời.
KST. Trần Ngọc Chính chỉ ra ba nguyên nhân dẫn tới tình trạng các dự án bị treo nhiều năm:
Thứ nhất, khi giao đất cho các dự án, các cơ quan chức năng làm việc chưa kỹ, chưa nắm bắt được năng lực thật của chủ đầu tư, chính vì thế nhiều chủ đầu tư xin 10 - 20ha để làm dự án này, dự án kia, khi các cơ quan chức năng đã giao đất nhưng chủ đầu tư không có năng lực nên không thể triển khai được dẫn đến dự án để hoang đất kéo dài.
Thứ hai, sau một thời gian có nhiều dự án muốn thay đổi mục đích đầu tư, ví dụ đang là dự án nhà ở lại muốn thay đổi làm trường học, làm khu du lịch, làm bãi đỗ xe… nhưng lại khó khăn chưa thể thay đổi được bởi vị trí đó không đúng với quy hoạch chung, vì thế dự án đó có thể để hoang trong thời gian dài.
Thứ ba, trong quá trình đầu tư nhưng vì lý do sự cố bất khả kháng, không có khả năng về vốn, hoặc những người cùng góp vốn lại không muốn tham gia dự án đó nữa, chính vì vậy nhà đầu tư không thể tiếp tục được nữa. Và một khả năng nữa xảy ra là quy hoạch cả vùng đó thay đổi, có điều chỉnh quy hoạch chung nên dự án đó sẽ bị ảnh hưởng.
Ngoài ra, cũng còn khá nhiều lý do khác nữa như tính pháp lý của khu đất đó chưa đầy đủ, có thể đang còn tranh chấp, kiện cáo. Đất trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh có rất nhiều cái bị “treo”, mà đã "treo" rồi sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến vấn đề khai thác hiệu quả của đất đai. Đây là nguồn tài nguyên quý giá nhưng lại bị bỏ hoang nhiều năm gây lãng phí, ảnh hưởng sự phát triển của cả xã hội.
Hệ lụy từ những dự án “treo”
Theo KTS. Trần Ngọc Chính, hệ lụy đầu tiên sẽ ảnh hưởng đến việc không khai thác hiệu quả từ đất đai đối với những dự án "treo" về đất và những dự án khác cũng sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả từ việc sử dụng đất.
Thứ hai, nó thể hiện sự yếu kém trong việc có quy hoạch vùng mà không đưa vào để chủ đầu tư nắm được, dẫn đến đầu tư trên khu vực đã có quy hoạch chung. Có quy hoạch nhưng không làm được thì đó là sự yếu kém, việc này làm cho xã hội mất niềm tin trong khi có quá nhiều dự án "treo", việc lập quy hoạch của các cấp chính quyền yếu kém, hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực nhưng vẫn được phê duyệt dự án. Tất cả những điều đó thể hiện sự yếu kém của các nhà quản lý.
Ngoài ra, cả một vùng cảnh quan đang đẹp như vậy, chủ đầu tư xây vài ba cái nhà rồi để không dẫn đến cảnh quan bị "băm nát" nham nhở, nhìn tổng thể sẽ lộn xộn, rất xấu xí.
Hơn nữa, quy hoạch treo dẫn đến người dân trong khu vực đó phải chịu khổ, nằm trong khu quy hoạch thì không cho xây dựng, chống dột thì được, không cho xây kiên cố nên cứ để tạm ở vậy. Không được chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở, cũng như được cấp sổ hồng khiến những căn nhà tạm bợ, chấp vá, cũ kỹ. Và vì không có sổ hồng nên người dân không được cấp phép sản xuất kinh doanh, không được thế chấp vay vốn ngân hàng để làm ăn. Đó là thực trạng bức xúc của rất nhiều hộ dân có đất nằm trong các khu quy hoạch “treo”, dự án “treo”.
Phải là người dân sống trong vùng quy hoạch treo mới thấm thía nỗi vất vả, thậm chí là cay đắng khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai là nơi ở của chính mình. Họ không thể mua bán, sang nhượng đã đành mà đôi khi cảm thấy mình như ở trọ ngay tại nơi mình sinh sống.
Chuyện con cái học hành và thực hiện các quyền lợi nghĩa vụ công dân dường như bị hạn chế. Điều đáng nói hơn, nhiều hộ dân bấy lâu nay sản xuất, canh tác ổn định, sống nhờ đất, phát triển kinh tế khấm khá cũng nhờ đất nhưng quy hoạch triền miên khiến không thể tính toán căn cơ lâu dài, có vùng đất bỏ hoang hàng chục năm, thậm chí 30 năm. Đời sống của người dân vùng quy hoạch vì vậy luôn bất an, không ổn định và mỏi mòn chờ đợi.
Tất cả những hệ lụy đó làm giảm lòng tin của người dân vào Nhà nước, thể hiện sự yếu kém của các cấp quản lý.
Cần những biện pháp mạnh với dự án "treo", quy hoạch "treo"
KTS. Trần Ngọc Chính nêu quan điểm: "Trước khi làm quy hoạch, các nhà tư vấn và nhà quản lý phải kiểm tra xem xét thật kỹ về nội dung quy hoạch, phải làm sao sát với thực tế, quy hoạch phải sát, phải có tầm nhìn xa.
Khi giao đất cho dự án phải thấy rõ được khả năng thật của các nhà đầu tư, bởi nhiều nhà đầu tư xin đất dự án rồi lại chuyển nhượng bởi thực chất họ không có khả năng đầu tư. Và điều quan trọng nữa là, các nhà quản lý phải làm thật chặt chẽ, xem xét khả năng pháp lý, có sự thống nhất bởi nhiều khi trong dự án treo cũng có sự chưa đầy đủ các vấn đề về pháp lý, mọi thứ chồng chéo về pháp lý quy hoạch xây dựng".
Cũng theo KTS. Trần Ngọc Chính, để triển khai đồng bộ các giải pháp khắc phục các tồn tại, hạn chế liên quan đến vấn đề “quy hoạch treo”, “dự án treo”, chính quyền các địa phương cần rà soát quy hoạch, kịp thời điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch đã quá thời hạn và không có tính khả thi. Rà soát các dự án để có phương án kiểm tra, đôn đốc tiến độ và kiên quyết thu hồi đối với những dự án chậm tiến độ. Lập kế hoạch đầu tư trung hạn và hàng năm, trong đó có lĩnh vực đầu tư phát triển đô thị, hạ tầng đô thị. Xây dựng chương trình đô thị, khu vực phát triển đô thị và kiểm soát chặt chẽ tốc độ, chất lượng phát triển đô thị. Kịp thời xử lý các vi phạm trong việc thực hiện quy hoạch. Tăng cường việc giám sát của người dân, cơ quan dân cử, của Đoàn đại biểu Quốc hội, Đại biểu Hội đồng nhân dân các cấp trong quá trình lập và thực hiện quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng.
"Đã có luật, có quy định rồi, dự án đã được phê duyệt, được giao đất nhưng trong một thời gian không triển khai sẽ bị thu hồi lại, nhưng theo tôi cần phải bổ sung hình phạt thật nặng đủ sức răn đe, như vậy mới có thể giải quyết được tình trạng quy hoạch treo như hiện nay", ông Chính nhấn mạnh.
Quyết liệt xử lý dự án "treo", Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành, địa phương rà soát các dự án để có phương án kiểm tra, đôn đốc tiến độ, cũng như kiên quyết thu hồi đối với những dự án chậm tiến độ; đồng thời yêu cầu các bộ, ngành, địa phương nâng cao chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt quy hoạch, dự án nhằm phát huy hiệu quả, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước./.
