Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Bài 3: Bỏ quên

Những dự án triển khai xuyên thập kỷ: Hệ lụy và "thuốc đặc trị"

Bài 3: Bỏ quên "quy hoạch thời gian", hàng trăm dự án treo "xuyên thập kỷ"

Theo TS. Luật sư Đặng Văn Cường, việc bỏ quên quy hoạch thời gian đối với các dự án bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án treo kéo dài, gây ra những hệ lụy cho xã hội.
06:09, 02/08/2022

Lời tòa soạn:

Dự án “treo”, chậm tiến độ đang trở thành một “vấn nạn” khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, làm nham nhở bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân sống trong vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của thành phố.

Hậu quả thì đã rõ, nhưng câu chuyện xử lý các dự án bỏ hoang, chậm tiến độ, gây bức xúc trong dân vẫn đang là vấn đề nan giải nhiều năm nay khi số liệu về những dự án này trong báo cáo của cơ quan chức năng qua các năm không mấy thuyên giảm. 

Theo kết quả giám sát của HĐND TP. Hà Nội, đến nay trên địa bàn thành phố có 379 dự án chậm triển khai tại khắp các quận, huyện. Trong đó có không ít dự án treo từ thập niên này sang thập niên khác ngay tại các địa bàn, trục đường trung tâm được xem là “đất vàng”.

Trong văn bản mới nhất, HĐND TP. Hà Nội ra “tối hậu thư” với UBND Thành phố, trong quý II/2022, TP. Hà Nội phải thực hiện xong công tác hậu kiểm các kết luận thanh tra, kiểm tra để đến hết quý IV/2022 xử lý xong các dự án vốn ngoài ngân sách chậm triển khai, chây ỳ, vi phạm.

Ngày 13/7, Văn phòng Chính phủ cũng đã có văn bản truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành liên quan tới việc triển khai đồng bộ các giải pháp khắc phục các tồn tại, hạn chế liên quan đến vấn đề "quy hoạch treo", "dự án treo". Phó Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện rà soát quy hoạch, kịp thời điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch đã quá thời hạn và không có tính khả thi; rà soát các dự án để có phương án kiểm tra, đôn đốc tiến độ và kiên quyết thu hồi đối với những dự án chậm tiến độ, khắc phục tình trạng "dự án treo"; xây dựng kế hoạch thực hiện quy hoạch, công khai quy hoạch và kế hoạch thực hiện theo đúng quy định.

Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Những dự án triển khai xuyên thập kỷ: Hệ lụy và "thuốc đặc trị".

Trân trọng giới thiệu tới độc giả!

Tình trạng ôm đất bỏ hoang của các doanh nghiệp đang diễn ra ngày càng nhiều, thậm chí là ở mức đáng báo động. Do đó, nếu không giải quyết dứt điểm, mạnh tay những trường hợp này sẽ khiến nguồn lực đất đai ngày càng bị lãng phí trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân không ngừng tăng lên. 

Reatimes đã cuộc trao đổi với TS. Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội xoay quanh thực trạng và giải pháp để loại bỏ dự án treo, chậm tiến độ. 

PV: Thưa luật sư, những chỉ đạo quyết liệt mới đây của Phó Thủ tướng Lê Văn Thành về tình trạng các dự án treo đang cho thấy điều gì?

Luật sư Đặng Văn Cường: Những chỉ đạo quyết liệt mới đây của Phó Thủ tướng Lê Văn Thành về tình trạng dự án treo cho thấy đây là một vấn đề nổi cộm và các cơ quan quản lý Nhà nước dành nhiều sự quan tâm tới vấn đề này. 

Thực tế hiện nay cho thấy, các quy hoạch treo, dự án treo tồn tại ở hầu hết các địa phương và càng ở khu vực đô thị thì quy hoạch treo, dự án treo càng nhiều, bất kể đó là xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. 

“Treo” ở đây được hiểu nôm na là các dự án được quy hoạch, cấp phép quá hạn nhưng không triển khai (có dự án sẽ được gia hạn nhiều lần), thậm chí thời gian treo lên đến hàng chục năm nhưng lại chưa bị thu hồi hay xử lý. Những quy hoạch, dự án bị treo dẫn đến nhiều hệ quả, gây bức xúc trong dự luận xã hội. Các quy định và thực tiễn thực hiện các dự án treo còn nhiều bất cập, gây khó khăn, vì vậy sự chỉ đạo quyết liệt của Phó Thủ tướng là rất cần thiết. Bên cạnh đó, cần đề xuất các giải pháp, đường lối chính sách để khắc phục tình trạng dự án treo hiện nay.

PV: Hiện nay trên địa bàn Hà Nội đã có đến 379 dự án chậm triển khai, nếu thống kê cả nước thì con số này sẽ cao hơn nhiều lần. Theo luật sư, đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

Luật sư Đặng Văn Cường: Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, dự án treo. Tuy nhiên, nhìn chung có thể kể tới hai nguyên nhân chính cũng như cơ bản, đó là các nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan.

Nguyên nhân khách quan:

Đầu tiên, xuất phát từ việc nền kinh tế của nước ta đang phát triển nhanh chóng và mở rộng trong thời kỳ đổi mới, chuyển giao nền kinh tế quan liêu tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhu cầu đầu tư đang tăng với tốc độ cao, tuy nhiên việc quy hoạch lại không được đáp ứng đúng tiến độ. Chính vì vậy, đây là một trong những nguyên nhân mang tính bao trùm và chủ yếu dẫn đến tình trạng các quy hoạch treo, dự án treo vẫn còn tồn tại rất nhiều trên thực tế.

Hệ thống quy hoạch truyền thống của Việt Nam được thiết lập dựa trên nền kinh tế kế hoạch hóa đang trong thời kỳ cải tổ, bởi không gian đô thị được tổ chức như là tác phẩm hoàn chỉnh, khó thích nghi với những biến đổi của cuộc sống. Thực tế có quá nhiều loại quy hoạch trên một phạm vi lãnh thổ và quy hoạch đô thị chưa lồng ghép được với các quy hoạch chuyên ngành khác như: Phát triển kinh tế xã hội, sử dụng đất, giao thông, công nghiệp, viễn thông, điện. Mỗi ngành có những số liệu điều tra, khảo sát, tuy nhiên số liệu rất khác nhau. Mỗi ngành đều có những định hướng phát triển khác nhau và thời điểm lập, phê duyệt các quy hoạch này cũng khác nhau. Chính quyền đô thị muốn làm rất nhiều việc trong khi năng lực là hạn chế, không đủ đáp ứng những ước muốn đặt ra.

Thứ hai phải kể đến đó là do nguồn ngân sách và kinh phí của Nhà nước không đủ để đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Thứ ba là do ảnh hưởng của cơ chế làm việc của bộ máy hành chính tại các địa phương, đồng thời do thói quen quan liêu vẫn còn chi phối lớn trong việc quản lý các cấp quy hoạch từ trung ương đến địa phương. 

Nguyên nhân chủ quan:

Thứ nhất là do các địa phương đang không ngừng tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư, tuy nhiên những địa phương này lại không có cơ chế kiểm soát cũng như tìm hiểu kỹ về các nhà đầu tư mà cung cấp giấy phép đầu tư một cách tràn lan, dẫn đến tồn đọng rất nhiều dự án ma, hay nói cách khác là các dự án treo. Các cấp chính quyền muốn phát triển đô thị một cách nóng vội, đã áp đặt ý kiến chủ quan dẫn đến không đủ nguồn lực.

Thứ hai là quá trình thẩm định, đánh giá, phê duyệt quy hoạch cũng như định hướng kế hoạch trên giấy vẫn còn thiếu chính xác, cách xa so với thực tế.

Riêng địa bàn TP. Hà Nội đã có đến 379 dự án treo. (Ảnh minh họa: Vietnam+)

Thứ ba là do sự phối hợp của các loại quy hoạch với các nội dung sử dụng đất vẫn chưa thực sự hợp lý và hài hòa. Việc quy hoạch cũng như phát triển kinh tế - xã hội phải phù hợp, đồng bộ với kế hoạch sử dụng đất đai và quy hoạch của ngành xây dựng, hệ thống giao thông, thủy lợi cũng như việc phát triển kinh tế. Bên cạnh quy hoạch không gian thì quy hoạch thời gian hiện đang bị bỏ ngỏ, chưa được chú trọng. Việc điều chỉnh các quy hoạch còn chưa linh hoạt, vẫn vô cùng máy móc. Trên thực tế có rất nhiều dự án treo, quy hoạch treo vẫn không được giải quyết một cách triệt để.

Thứ tư, các nhà đầu tư và phát triển dự án thường chỉ có nhu cầu về chuyển nhượng đất và trao đổi lợi nhuận mà không thực sự đầu tư vào sản xuất kinh doanh cũng như thực hiện các công trình dự án theo quy hoạch. Chưa kể, trình độ chuyên môn, trình độ quản lý, năng lực tài chính của nhiều nhà đầu tư không đáp ứng được yêu cầu. Các nhà quy hoạch thường thiếu thông tin đầu vào về hiện trạng kinh tế - xã hội trong đề xuất quy hoạch đô thị, thiếu kỹ năng phân tích hiện trạng và xác định các vấn đề, tầm nhìn, chiến lược dài hạn còn hạn chế, dẫn đến hình ảnh đô thị bị biến dạng theo ý đồ của cá nhân lập quy hoạch hoặc theo ý đồ của chủ đầu tư mà không có cái nhìn tổng thể khách quan.

Thứ năm, một trong những nguyên nhân gây khó khăn nhất trong việc thực hiện các dự án chính là việc bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn còn chưa triệt để, chưa thể xử lý quyết liệt và dứt điểm, người dân kiện tụng kéo dài, làm chậm rất nhiều thời gian triển khai dự án theo quy hoạch.

PV: Hiện nay, luật đã có những quy định về việc xử lý các dự án treo. Tuy nhiên, trên thực tế rất nhiều dự án đã chậm tiến độ hàng chục năm vẫn chây ỳ không được giải quyết. Phải chăng chế tài pháp luật hiện hành chưa thật sự chặt chẽ, thưa luật sư?

Luật sư Đặng Văn Cường: Luật Đất đai quy định thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi. 

Ngoài ra, Điều 64 Luật Đất đai quy định đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Như vậy, hướng xử lý dự án treo đã được quy định, nhưng nhiều dự án treo hàng chục năm vẫn không được xử lý thì đây là một câu hỏi lớn phải đặt ra, liệu trách nhiệm này thuộc về các cơ quan quản lý Nhà nước hay do trình tự, thủ tục xử lý dự án treo đang có nhiều bất cập, chưa thể triển khai trên thực tế?

PV: Bên cạnh quy hoạch không gian thì quy hoạch thời gian cũng rất quan trọng. Luật sư nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

Luật sư Đặng Văn Cường: Quy hoạch có vai trò rất quan trọng trong phát triển đất nước nói chung và được xác định như là một trong những động lực cho tăng trưởng. Chính vì vậy, để tạo được động lực tăng trưởng mới, khai thác hết tiềm năng cho phát triển, quy hoạch cần dài hơi và đi trước một bước, phải coi quy hoạch là một trong những nhiệm vụ hàng đầu trong phát triển kinh tế - xã hội. Nếu như chỉ chú trọng vào quy hoạch không gian mà không có “quy hoạch thời gian”, không có một thời hạn nhất định làm khuôn khổ, lộ trình cho các dự án thì sẽ dẫn đến việc kéo dài vô thời hạn, đem đến những hậu quả, hệ lụy nghiêm trọng và thiệt hại cho chính Nhà nước cũng như người dân. 

Chính vì không có tầm nhìn để thúc đẩy nhận thức chung của các bên liên quan về sự phát triển tương lai của địa phương, thiếu chiến lược hợp nhất giữa quy hoạch chuyên ngành và không gian vật chất, không có chiến lược và kế hoạch hành động cụ thể, không có một cơ chế giám sát hợp lý dẫn đến làm tốn kém thời gian và chi phí. Chúng ta lập quy hoạch mà chưa có kế hoạch thực hiện và trong quy hoạch không xác định được rõ nguồn lực, tính dự báo và báo cáo không chính xác làm cho việc thực hiện quy hoạch khó khăn. Các quy hoạch không được đánh giá xã hội học một cách nghiêm túc nên chưa đáp ứng được yêu cầu dẫn đến khó thực hiện và bị treo.

PV: Việc bỏ quên quy hoạch thời gian đối với tiến độ thực hiện các dự án bất động sản đã gây nên những hệ lụy gì?

Luật sư Đặng Văn Cường: Việc bỏ quên quy hoạch thời gian đối với các dự án bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án treo kéo dài, gây ra những hệ lụy cho xã hội như: Lãng phí tài nguyên đất; các quy hoạch treo làm ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội vì không phát triển theo như định hướng, không bắt kịp hạ tầng kỹ thuật, cơ sở vật chất…; làm đảo lộn các vấn đề xã hội, thiếu hụt cơ sở hạ tầng công cộng như trường học, y tế…; dân cư sống trong vùng có quy hoạch treo thường chịu thiếu thốn về cơ sở vật chất, kế hoạch định hướng lâu dài bị đảo lộn, gây thất thoát, lãng phí nguồn lực xã hội, nhất là nguồn lực về đất đai, kìm hãm sự phát triển kinh tế, giảm thu hút đầu tư của các doanh ngiệp trong và ngoài nước, giảm niềm tin của người dân với Nhà nước.

PV: Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự ổn định và phát triển của đất nước. Vậy giải pháp nào giúp hạn chế tình trạng doanh nghiệp ôm đất rồi bỏ hoang như hiện nay, để hướng đến khơi thông mạnh mẽ nguồn lực này, thưa luật sư?

Luật sư Đặng Văn Cường: Để chấm dứt tình trạng quy hoạch treo, dự án treo, ôm đất kéo dài, tôi cho rằng cần triển khai đồng bộ một số giải pháp sau đây:

Thứ nhất, cần có giải pháp, nghiên cứu đưa ra chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể quốc gia và từng khu vực. Xây dựng kế hoạch thực hiện quy hoạch, công khai quy hoạch và kế hoạch thực hiện theo đúng quy định; lập kế hoạch đầu tư trung hạn và hàng năm. Khi lập quy hoạch, kế hoạch thì cần phải có chiến lược, kế hoạch hành động cụ thể và có cơ chế giám sát rõ ràng.

Thứ hai, rà soát, điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi hệ thống văn bản pháp luật, quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng, đầu tư xây dựng: Sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, cụ thể hóa các quy định, các văn bản pháp luật phù hợp với điều kiện đặc thù của địa phương trong việc tham gia của cộng đồng dân cư; việc giám sát của người dân và các tổ chức chính trị xã hội ở địa phương; phổ biến và tuyên truyền sự tham gia của người dân trong quá trình thực hiện quy hoạch; kịp thời xử lý các vi phạm trong việc thực hiện quy hoạch; thẩm định dự án đầu tư xây dựng, tăng cường thẩm tra năng lực chủ đầu tư về vốn, khả năng huy động vốn, năng lực quản lý; tổ chức tư vấn đối với chất lượng quy hoạch.

Thứ ba, tăng cường hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra công tác quản lý thực hiện quy hoạch tại các địa phương để kịp thời phát hiện, xử lý các vi phạm như thu hồi dự án chậm tiến độ theo quy định; xử lý các cán bộ gây ách tắc làm thiệt hại cho nhà đầu tư, Nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Cần rà soát một cách tổng thể và dựa theo những tiêu chí để đánh giá, phân loại các dự án và có hướng xử lý thích hợp. Nếu chủ đầu tư không có khả năng đầu tư hoặc có sai phạm trong quá trình triển khai thì bắt buộc phải thu hồi, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa Bộ, ngành và chính quyền các địa phương. Thành phố cùng với các sở, ban, ngành cần đưa ra bộ tiêu chí để đánh giá một cách tổng quan dự án nào sẽ thu hồi 100%, dự án nào thu hồi theo từng phần. Đồng thời cần có chế tài xử phạt thật nặng đối với chủ đầu tư ôm đất. 

Thứ tư, với các dự án treo, cần rà soát lại và tìm nguyên nhân, giải pháp khắc phục. Nếu chủ đầu tư thiếu vốn, chính quyền cần hỗ trợ tìm nguồn vốn. Nếu chủ đầu tư không đủ năng lực thì tìm chủ đầu tư khác đủ năng lực thực hiện. Nếu vì các lý do khác thì cần kiên quyết thu hồi đất giao lại cho dân lấy đất sản xuất hoặc phải quy hoạch lại và điều chỉnh chức năng sử dụng đất. Các dự án thu hồi để tiếp tục triển khai thì cần đấu thầu, đấu giá chặt chẽ, minh bạch, thẩm tra năng lực của chủ đầu tư về vốn, khả năng huy động vốn, về năng lực quản lý, nhân sự để lựa chọn được chủ đầu tư đủ năng lực. 

Để không còn các dự án treo, cần cụ thể hóa những tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư tham gia đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhất là tiêu chí về chứng minh năng lực của doanh nghiệp cần thực chất, không hình thức như hiện nay để từ đó lựa chọn được các chủ đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án.

Thứ năm, nâng cao trình độ, năng lực, sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa các cấp chính quyền, các địa phương, các ngành liên quan về việc lập, thẩm định, phê duyệt, giám sát quy hoạch và có sự phối hợp thống nhất, đồng bộ giữa các loại quy hoạch có nội dung sử dụng đất. 

Thứ sáu, xây dựng các cơ chế chính sách thu hút đầu tư và đa dạng hóa hình thức đầu tư.

PV: Trân trọng cảm ơn luật sư!

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP