“THỜI GIAN LÀM THỦ TỤC LÀ VÔ TẬN”
Những cụm từ như “chững lại”, “tụt dốc” được nhắc rất nhiều khi nói về thị trường bất động sản trong năm 2019 và dự báo năm 2020. Theo số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung bất động sản trong năm 2019 đã giảm mạnh so với năm trước. Số liệu tổng hợp nguồn cung bất động sản năm 2019 của Bộ Xây dựng cho thấy số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Hà Nội và TP.HCM là 105. Trong đó, Hà Nội có 58 dự án, TP.HCM có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thống kê sơ bộ, tại Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Kiên Giang... có khoảng 83.136 giao dịch thành công, giảm 26,1% so với năm 2018. Số lượng bất động sản nghỉ dưỡng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có khoảng 6.200 giao dịch, giảm 20% so với năm 2018.
Nhiều báo cáo đã chỉ ra nguyên nhân của việc sụt giảm nguồn cung ở tất cả các phân khúc là bởi chậm phê duyệt dự án, rào cản trong thủ tục hành chính và những bất cập giữa quy định và thực tiễn.
Tại phiên họp thứ 37 của Uỷ Ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, các thành viên Ban Thường vụ Quốc hội cũng đã nêu lên tồn tại bất cập trong việc cấp phép xây dựng cho doanh nghiệp. Thủ tục rất rườm rà, nhiêu khê khiến doanh nghiệp gặp khó.
Bà Nguyễn Thanh Hải, Trưởng Ban Dân nguyện Quốc hội cũng cho hay: “Có doanh nghiệp đã chia sẻ rằng, làm doanh nghiệp mới biết thời gian làm thủ tục là vô tận, xét cho cùng tất cả thời gian làm thủ tục đó đều đổ lên túi của người dân”. Bà Hải phân tích, một công trình xây dựng của doanh nghiệp đầu tư khoảng 200 tỷ đồng, lãi suất vay vào khoảng 1,5% thì mỗi một ngày trung bình doanh nghiệp phải trả 100 triệu đồng lãi suất ngân hàng. Nếu phải chờ đợi thủ tục thêm một ngày thì số tiền 100 triệu đó sẽ được đặt lên giá thành của sản phẩm khi bán”.
Bên cạnh đó, theo rà soát của VCCI có đến 20 điểm xung đột, chồng chéo lớn của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, đấu thầu, dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị thanh tra kiểm toán kéo dài dẫn đến ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trạng thái xung đột luật dẫn đến hậu quả hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung bất động sản sụt giảm dẫn đến giá bất động sản tăng trong vài năm tới.
Việt Nam đang đặt ra những mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao nhưng liệu các mục tiêu phát triển kinh tế, trong đó có bất động sản có đạt được không khi vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính vẫn chồng chéo. Hơn nữa, có tình trạng ở nhiều địa phương và thậm chí ở các bộ ngành hiện nay không dám giải quyết công việc, đùn đẩy, né tránh trách nhiệm khiến hoạt động đầu tư, kinh doanh bị đình trệ, chậm tiến độ và nhiều việc phải đẩy lên đến cấp Thủ tướng, cấp Chính phủ.
Đỉnh điểm là mới đây, Tập đoàn Novaland có Đơn cầu cứu khẩn cấp gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà xin tiếp tục được thực hiện dự án khu dân cư tại khu đất 30,224ha (phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM) để tránh bị mất thanh khoản. Đây là dự án Novaland đã bỏ vào 6.000 tỷ đồng. Theo đơn vị này, việc tạm dừng dự án đang gây khó khăn cho công ty, dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp.
Có lẽ tiếng kêu cứu của "ông lớn" Novaland là nỗi lòng của rất nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện nay khi mà dự án vướng thủ tục pháp lý kéo dài không thể triển khai được, dẫn đến nguồn vốn bị chôn lại, hoạt động kinh doanh cầm chừng. Không chỉ riêng tập đoàn này, từ năm 2018 đến nay rất nhiều dự án bất động sản của nhiều chủ đầu tư khác cũng đã gặp phải nhiều khó khăn, gây ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình kinh doanh của thị trường. Thực tế, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản “khóc” vì tình trạng “dừng - ngâm - đùn đẩy”, khiến suốt thời gian qua thị trường “bất động”.
Để hiểu rõ về câu chuyện này, Cà phê cuối tuần xin chia sẻ quan điểm của các chuyên gia: Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong; Luật sư Phạm Thanh Sơn, Trưởng Văn Phòng Luật Sư Nam Hà Nội.
THỦ TỤC HÀNH CHÍNH KÌM HÃM SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG
TS. Nguyễn Minh Phong: Nguy cơ đóng băng của thị trường bất động sản 2020 là có thật nhưng không kéo dài, xuất phát cả từ vấn đề thủ tục hành chính và cả từ hoạt động hỗ trợ cho vay ngân hàng, cũng như từ vấn đề cơ cấu, giá cả và chất lượng sản phẩm… Khai thác những cơ hội và động lực mới giúp tăng nhiệt cho thị trường là cần thiết, nhằm tránh hệ luỵ tiêu cực khi thị trường bất động sản đóng băng, nhất là việc gia tăng áp lực từ nợ xấu, căn thẳng việc làm, an sinh xã hội và giảm sút động lực tăng trưởng kinh tế đất nước.
Dấu hiệu trì trệ trên thị trường bất động sản đã xuất hiện khá đậm từ những tháng cuối năm 2019 khi tổng lượng giao dịch nhà đất thành công của cả nước trong năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018...
Nguyên nhân sự trì trệ trên không chỉ do những hạn chế về cơ sở pháp lý, thủ tục hành chính, xu hướng siết chặt hơn điều kiện tín dụng bất động sản, mà còn do cả từ giảm sút niềm tin vào sự khả thi giữ cam kết lãi suất trên phân khúc nghỉ dưỡng và sự đẩy cao giá ảo các căn hộ cao cấp, đất nền thời gian qua.
Về tổng thể, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ, chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả…
Việc các cơ quan chức năng chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới; chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra, điều chỉnh quy hoạch… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản du lịch chịu ảnh hưởng tiêu cực cả từ việc giảm sút lòng tin và kỳ vọng cam kết bảo đảm lợi nhuận các bất động sản nghỉ dưỡng, sự hạn chế du lịch quốc tế và nội địa gắn với nguy cơ lan rộng dịch bênh viêm phổi cấp nVco-19, nhất là ở Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang, ...
Những biện pháp tăng nhiệt thị trường là cần thiết trong năm 2020 và thời gian tới. Hơn nữa, chúng cần được triển khai đồng bộ và có chỉ đạo thống nhất, theo đó, cần: Sớm hoàn thiện hướng dẫn triển khai luật Quy hoạch (2017); Thống nhất các vấn đề có liên quan về Luật quy hoạch và Luật quy hoạch đô thị và Luật quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014) và Luật Đất đai (2013); Xây dựng và ban hành hệ thống pháp lý đối với condotel, officetel, tháo gỡ các vướng mắc và minh bạch hóa các vấn đề liên quan đến sở hữu tài sản và giao dịch sản phẩm, bảo vệ lợi ích của các bên liên quan về thực hiện cam kết lợi nhuận và chi phí bảo trì, vận hành sản phẩm; tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp, xác định rõ vai trò của các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng; thực hiện cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất, xóa bỏ cơ chế chỉ định giao đất; minh bạch cơ chế định giá bất động sản...
Đồng thời, coi trọng phát triển và bảo đảm an toàn và minh bạch hoạt động thị trường tài chính bất động sản, trong đó có các công cụ tài chính phái sinh, quản lý tốt quỹ đầu tư tín thác bất động sản, hệ thống thế chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; trái phiếu hóa bất động sản - quyền sử dụng đất; Thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, vốn PPP đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Khẩn trương ban hành các văn bản quy phạm dưới luật hướng dẫn thực hiện Luật Đầu tư công sửa đổi (2019), Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư (2014), Luật Đấu thầu (2013), Luật PPP để đảm bảo nguồn vốn đầu tư công được vận hành thông suốt và phát huy được hiệu quả, tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản. Tiếp tục nghiên cứu nguồn vốn tạo quỹ hỗ trợ lãi suất cho phát triển nhà giá thấp.
Ngoài ra, cần tích cực rà soát các dự án bất động sản chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế; thử nghiệm và đưa vào thực hiện các cơ chế đặc thù đối với thị trường bất động sản, như cơ chế sử dụng quỹ đất hành lang công trình hạ tầng tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng.
Luật sư Phạm Thanh Sơn: Các dự án nhà ở trễ tiến độ hiện nay cũng đang đối mặt với những thay đổi quy định mới, những chuyển đổi luật về nước sạch, phòng cháy chữa cháy... và đến giờ phút này, họ cũng không thể triển khai tiếp trong khi tiền sử dụng đất thì lớn hơn, lãi ngân hàng vẫn phải trả... Dự án bị dừng, các nhà thầu không thể tự ý tiếp tục xây dựng, thị trường bị trùng xuống thì những nhà sản xuất vật liệu, kết cấu công trình như thép, xi măng, vật liệu cũng bị trùng xuống. Bất động sản không chỉ là một ngành đơn lẻ mà nó còn gắn với toàn bộ nền kinh tế xã hội.
Có thể nói, khung pháp lý đảm bảo cho sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đã từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành bộc lộ không ít những hạn chế, bất cập, phần nào kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Đơn cử, sự khác nhau về phân loại dự án đầu tư thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh đã dẫn đến sự chồng chéo, không thống nhất; hiện cả cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng.
Trên thực tế đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư một lần; nhiều địa phương khác yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện quy trình thủ tục hai lần theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.
Thủ tục phức tạp đi cùng với sự chuyển đổi các bộ luật cũng phần nào tạo ra nhiều sự tác động đồng thời đang làm cho tiến trình phê duyệt dự án chậm lại, thời gian giải quyết chậm trễ. Những quy định đan xen, chồng chéo, không phù hợp với thực tế đã làm mất đi cơ hội của các nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, rủi ro rất lớn, thậm chí có doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Hệ quả là nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản, từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế cũng bị sụt giảm lớn.
Thủ tục hành chính còn khiến các doanh nghiệp quay lưng với các địa phương đang có tiềm năng về bất động sản, tiềm năng về phát triển kinh tế, làm mất cơ hội phát triển của địa phương. Trong khi đó, với chính quyền địa phương, vướng mắc sẽ làm chậm tiến trình phát triển kinh tế, phát triển đô thị, làm giảm niềm tin của doanh nghiệp.
Phải khẳng định rằng, nhu cầu mua bất động sản là có thực, người Việt Nam vẫn đang có nhu cầu lớn về đầu tư và mua các bất động sản nhưng thủ tục phức tạp khiến quá trình đầu tư xây dựng các dự án chậm trễ dẫn đến khan hiếm hàng, vô hình chung đẩy giá bất động sản lên cao trong ngắn hạn, dài hạn hơn có thể đẩy giá cao hơn nũa.
Tôi cho rằng phải nhanh chóng sửa đổi và bổ sung một số điều của luật, ban hành một Luật để sửa nhiều luật, hoặc trước mắt ban hành một nghị định hướng dẫn chung về thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường.
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam: Hiện nay, một dự án từ lúc bắt đầu đến khi đủ điều kiện mở bán, ít nhất phải trải qua 4 cửa lớn, (Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch - Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng) bên trong mỗi cửa lớn còn có rất nhiều cửa nhỏ khác mà doanh nghiệp phải lọt qua. Bên cạnh đó là mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật hiện hành, theo luật này thì đúng, theo luật kia thì sai nên rất khó triển khai các dự án.
Đáng chú ý là những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới; các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án; tạm dừng dự án đang triển khai để thanh tra, rà soát... là những nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm. Điều đó kéo theo hệ luỵ là đẩy giá nhà đất lên cao, người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh. Việc rà soát là hoàn toàn đúng nhưng nếu không có giải pháp đẩy mạnh hơn, nhanh hơn thì 2020, tình trạng cầu nhiều cung ít vẫn còn tiếp diễn, làm thị trường mất ổn định
Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh: Hiện nay, bên cạnh các thủ tục lằng nhằng, chồng chéo thì tình trạng hệ thống công quyền nhiều địa phương đang hoạt động chậm lại do quy định về quyền hạn và trách nhiệm chưa rõ ràng. Người có quyền phê duyệt các dự án... sợ rủi ro khi nguy cơ chịu trách nhiệm quá lớn.
Để giải quyết tình trạng này chỉ có 2 lựa chọn. Đó là tách rời quyền hạn và trách nhiệm, không quy trách nhiệm cho người có quyền phê duyệt dự án. Hai là quy định rõ quyền hạn gắn liền với trách nhiệm của bộ máy quản lý. Người có quyền xử lý các công việc thế nào thì sẽ biết rõ nếu có sai phạm sẽ bị xử lý ở mức độ nào. Từ đó mỗi cá nhân sẽ đưa ra quyết định nhanh hơn dựa trên các quy định cụ thể.
Lựa chọn phương án một thì đưa bộ máy nhà nước quay lại như cũ là không ai chịu trách nhiệm khi có sai sót, thất thoát ngân sách... là không được. Như vậy chỉ có cách thứ hai là phải đưa ra các quy định rõ ràng cụ thể. Dường như các nơi đang lúng túng không biết bắt đầu từ đâu. Nhưng việc này phải được thực hiện từ Trung Ương xuống địa phương theo nguyên tắc phân quyền quản lý nhà nước chứ không thể đi ngược từ dưới lên.
Đại biểu quốc hội Hoàng Văn Cường: Trong trường hợp doanh nghiệp mua đất hoặc được giao đất nhưng chưa đầu tư, chưa sử dụng thì thiệt hại đối với doanh nghiệp sẽ ít hơn, nhưng đáng bàn ở chỗ "người ta phải huy động tiền để mua quyền sử dụng đất, khi bị thu hồi ắt sẽ mất cơ hội đầu tư kinh doanh. Do đó, dù có được bồi hoàn lại số tiền đã bỏ ra mua đất thì vẫn bị thiệt hại. Nhưng trường hợp đó vẫn còn dễ xử lý. Câu chuyện sẽ trở nên rất phức tạp nếu doanh nghiệp đã huy động mọi nguồn lực, thậm chí cả vay ngân hàng để triển khai dự án. Hơn thế nữa là việc đã hình thành sản phẩm và bán cho người tiêu dùng nhưng sau đó mới phát hiện ra sai phạm trong khâu giao đất, chuyển nhượng.
Rõ ràng, đây là lỗi của chính quyền và cán bộ sai phạm đó phải bị xử lý theo pháp luật, thậm chí là xử lý hình sự. Trước đây do buông lỏng quản lý cho nên rõ ràng có sai phạm xảy ra như thế nhưng không kiểm tra, không thắt chặt để rồi phải gánh gậu quả. Do đó, việc thanh tra là rất cần thiết và nếu phát hiện ra sai phạm thì buộc phải xử lý. Nhưng việc xử lý phải tùy từng trường hợp cụ thể mà cân nhắc hướng xử lý để làm sao giảm thiểu một cách tối đa hậu quả của sai phạm.
