Sở hữu kỳ nghỉ là gì?
Khoảng 50 năm trước, hình thức Timeshare lần đầu tiên xuất hiện với việc chia sẻ quyền sử dụng chiếc máy tính của hãng IBM. Sau này, nó được áp dụng rộng rãi vào nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó có bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng.
Thay vì một người sở hữu một BĐS du lịch – nghỉ dưỡng (resort, hotel, condotel, bungalow) trong 50 năm hoặc vĩnh viễn, nghĩa là người đó sẽ sở hữu tài sản toàn bộ thời gian trong năm, thì mô hình sở hữu kỳ nghỉ sẽ chia một năm thành 52 tuần và bán cho 52 khách hàng khác nhau. Mỗi khách hàng sẽ sở hữu một tuần trong năm. Cùng một căn phòng, tuần này người này, tuần sau người khác đến ở, nó cứ hoán vị như vậy đối với tất cả các căn phòng tại liên minh các khu nghỉ dưỡng.
Tức là, khi khách hàng hữu một tuần thì hàng năm họ được đến đó nghỉ dưỡng 8 ngày 7 đêm miễn phí tiền phòng và dịch vụ cơ bản. Tuần nghỉ dưỡng là cố định trong năm, ví dụ tuần số 1 là tuần đầu tiên của năm thì năm nào người đó cũng có 1 tuần miễn phí ngay sau ngày 31/12.
Sở hữu kỳ nghỉ đang là một sản phẩm mới của thị trường BĐS Việt Nam.
Thị trường thế giới
Sở hữu kỳ nghỉ (Vacation Ownership) là một khái niệm khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng nó đã có mặt ở hơn 100 quốc gia trên thế giới với hơn 100.000 khu du lịch.
Đẳng cấp của các khu du lịch có hình thức Vacation Ownership tối thiểu từ 3 sao trở lên, thường là 4 hoặc 5 sao với nhiều dịch vụ giải trí kèm theo nên đòi hỏi sự vận hành phải là một đơn vị chuyên nghiệp. Chất lượng dịch vụ vì thế luôn tốt và tỷ lệ lấp đầy cao. Hàng năm, người sở hữu kỳ nghỉ phải đóng một khoản phí duy trì nhỏ (khoảng 200 -300 USD với châu Á, 2.000 – 3.000 USD với châu Âu) và thường tăng theo chỉ số CPI năm trước của quốc gia đó.
Sở hữu kỳ nghỉ là một sản phẩm lai ghép vượt trội giữa việc sử dụng dịch vụ tour du lịch và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo cách truyền thống, một người giàu có sẽ mua đứt một hoặc một số bất động sản nghỉ dưỡng (resort, hotel, condotel, bungalow) rồi sử dụng nó hoặc cho thuê. Việc này thỏa mãn nhu cầu sở hữu tài sản ở đẳng cấp sang, hiện thực hóa đầu tư nhưng tồn tại nhiều bất cập.
Trước hết, việc đầu tư sở hữu BĐS du lịch – nghỉ dưỡng không thuộc về số đông vì giá trị đầu tư cao, việc ra quyết định đối với tầng lớp trung lưu tương đối khó. Hơn nữa, khi sở hữu BĐS du lịch – nghỉ dưỡng, chi phí vận hành, bảo trì, bảo quản cao, rủi ro phong hóa lớn. Ngoài ra, nó còn giới hạn không gian và địa điểm du lịch vì vị trí của BĐS đã sở hữu là cố định, gây sự nhàm chán cho những năm sau, dẫn đến công suất sử dụng ít.
Nếu sử dụng dịch vụ tour du lịch, ưu điểm là linh hoạt, có kế hoạch và dễ dàng. Tuy nhiên, chi phí cho mỗi lần dịch vụ là không hoàn lại, chất lượng trung bình và giá cả thì gia tăng theo thời gian.
Sở hữu kỳ nghỉ không chỉ phát huy được lợi thế mà còn hóa giải được những nhược điểm của tour du lịch hay mua BĐS nghỉ dưỡng.
Vacation Ownership bản chất là một khoản đầu tư trả trước cho tương lai, không những rẻmà còn sang, chẳng những giá không tăng mà chất lượng luôn luôn tốt, không những phí thường niên thấp mà tỷ lệ sử dụng cao, chẳng những chủ động lịch nghỉ ngơi mà còn có thể đem trao đổi, chẳng những sở hữu trong một khoảng thời gian dài mà còn có thể tặng cho tùy ý.
Nếu dự kiến năm tới không đi du lịch vào tuần của mình, chủ sở hữu có thể đi vào tuần khác bằng cách hoán đổi kỳ nghỉ cho người khác tại bất cứ điểm du lịch nào trên thế giới. Việc trao đổi kỳ nghỉ được được thực hiện trên trên các website như rci.com hoặc intervalword.com sau khi đã đăng ký thành viên và thực hiện lưu ký. Các tổ chức này có thu một khoản phí nhỏ để lưu ký kỳ nghỉ và hỗ trợ trao đổi.
Việt Nam - nơi lý tưởng cho việc phát triển thị trường sở hữu kỳ nghỉ
Đối với đa số người Việt, kỳ nghỉ chung cho đại gia đình thường chỉ có vào dịp tết Nguyên đán. Người Việt chưa có thói quen đi du lịch – nghỉ dưỡng định kỳ để tái tạo sức lao động. Với việc sở hữu kỳ nghỉ, khách hàng sẽ dần quen với việc sắp xếp thời gian để “đến hẹn lại lên”, cả nhà cùng nhauquây quần tại một nơi mà có thể đặt lịch trước từ 2 ngày đến 2 năm. Hơn nữa, tại nơi nghỉ ngơi thư giãn đó, họ được sống như ngôi nhà của chính mình trong một không gian vui vẻ, cảnh đẹp nên thơ và dịch vụ mỹ mãn. Đó cũng là nơi lý tưởng để báo hiếu các bậc sinh thành, nơi hâm lại tình yêu hay đơn giản là nơi gặp mặt bạn bè tụ họp. Họ cũng có thể tặng bạn bè, đồng nghiệp, người thân một kỳ nghỉ ngoài mong đợi với tất cả tấm chân tình của một người biết lo cho cuộc sống và coi trọng mối quan hệ.
Sở hữu kỳ nghỉ là một sản phẩm phát triển thông minh, vượt qua hệ quy chiếu bất động sản. Việc bán kỳ nghỉ hoàn toàn không giống với bán bất động sản, bởi nó là dịch vụ đặc thù chứ không phải hàng hóa. Ở các nước tiên tiến, họ coi sở hữu kỳ nghỉ không phải là bất động sản. Hơn nữa, Vacation Ownership là một biểu hiện cao cấp của nhận thức về chất lượng sống. Cho nên việc bán sản phẩm đặc biệt này chính là quá trình lan tỏa cảm xúc về một kỳ nghỉ trong mơ cho gia đình giữa người nói và người nghe, giữa bên bán và bên mua. Nó đòi hỏi đội ngũ tư vấn bán hàng nhiều kỹ năng cần thiết và sự trải nghiệm cuộc sống dày dạn.
Cách bán truyền thống và hiệu quả nhất theo kinh nghiệm tại các nước là gặp mặt trực tiếp. Thực tế cho thấy, quá trình ra quyết định mua của khách hàng với sản phẩm này chỉ xảy ra trong cuộc gặp và bởi vậy, nó cần một sự lan tỏa cảm xúc mạnh mẽ từ người bán hàng. Có vẻ những kỹ năng đó gần với đội ngũ bán bảo hiểm nhân thọ hơn. Một cánh cửa khác được hé ra, phát triển hệ thống phân phối theo mô hình bảo hiểm là một hướng đi tốt.
Quyền sở hữu kỳ nghỉ thường kéo dài khoảng 40 năm, nghĩa là chủ sở hữu sẽ luôn có 1 tuần miễn phí trong suốt vòng đời 40 năm của dự án. Ở châu Âu, giá của một đơn vị (tuần) Vacation Ownership khoảng 40.000 – 50.000 USD, ở Thái Lan khoảng 22.000 – 28.000 USD. Việt Nam là nước đi sau, chưa có tiền lệ và các dự án triển khai chưa hoàn chỉnh nên mức giá cho một đơn vị Vacation Ownership 40 năm vào khoảng 15.000 – 20.000 USD.
Tuy nhiên, với tâm lý và thói quen của số đông người Việt Nam, thời gian 40 năm là quá dài, khoản tiền bỏ ra lớn, các chủ đầu tư có thể thiết kết các sản phẩm ngắn hạn hơn như 8 hay 25 năm chẳng hạn. Với quãng thời gian đó, mức giá có thể thấp hơn, từ 4.000 – 15.000 USD. Với mức giá này, cơ hội sở hữu kỳ nghỉ của tầng lớp trung lưu là trong tầm tay, vấn đề còn lại là truyền thông định hướng người tiêu dùng. Đã có vài đơn vị đi đầu trong sản phẩm timeshare và bước đầu được thị trường đón nhận.
Quyền sở hữu kỳ nghỉ thường kéo dài khoảng 40 năm.
Với phân khúc đầu tư này, các công cụ đòn bẩy tài chính chắc chắn được phát huy. Những người tham gia mua sở hữu kỳ nghỉ là những người rất trân trọng giá trị cuộc sống, có thu nhập khá và tư tưởng tiến bộ. Họ chính là tập khách hàng mục tiêu mà các ngân hàng thường săn đón. Hoạt động cho vay trả góp hoặc cấp thẻ tín dụng để thanh toán giao dịch Vacation Ownership là một giải pháp tốt được cả phía chủ đầu tư và nhà băng hoan nghênh. Việc thanh toán 30 - 50% giá trị kỳ nghỉ chỉ hết khoảng vài ngàn USD đều nằm trong hạn mức đa số thẻ tín dụng hiện hữu.
Đối với Vacation Ownership, thị phần nội địa còn nguyên miếng bánh. Cả nước có khoảng 22 triệu hộ gia đình, trong đó tầng lớp khá giả ngày càng tăng lên rõ rệt. Nguồn cung sản phẩm trên thị trường trong 5 năm tới có thể đạt khoảng 800 ngàn đến 1 triệu tuần sở hữu kỷ nghỉ, tập trung tại các khu nghỉ dưỡng ven biển hoặc vùng núi có khí hậu mát, cảnh đẹp. Mức giá trung bình lý tưởng từ 6.000 – 10.000 $ là có cơ hội phát triển bùng nổ, mà 2017 là năm bản lề, có tính quyết định về nhận thức và nhu cầu sản phẩm.
Dự báo trong những năm tới, các chủ đầu tư thông minh sẽ chuyển nhiều dự án từ hình thức bán resort, hotel, condotel, bungalow sang hình thức bán sở hữu kỳ nghỉ. Bật mí cuối cùng là, nếu chuyển sang hướng này, doanh thu của dự án sẽ tăng tối thiểu gấp 3 lần so với bán sản phẩm nghỉ dưỡng truyền thống trong khi quyền sở hữu bất động sản và vận hành toàn khu vẫn thuộc chủ đầu tư ban đầu.
