Thị trường bất động sản Việt Nam – 10 năm nhìn lại và tương lai một chu kỳ mới

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang lâm vào tình trạng khó khăn và đặt ra một số vấn đề như: Thời điểm nào là đáy sâu nhất để từ đó phục hồi? Liệu thị trường nằm đáy trong bao lâu và bao giờ phục hồi, khi phục hồi thì đi lên theo mô hình gì (mô hình chữ V, chữ U hay  chữ W)? Bài viết này sẽ nhìn lại 10 năm qua của thị trường BĐS (2013 - 2023) để từ đó kiến nghị một số giải pháp đối với giai đoạn 2023 - 2030.

CHU KỲ 10 NĂM THĂNG TRẦM

Gần như thành quy luật, thị trường BĐS hình thành chu kỳ 10 năm lại lặp lại. Chu kỳ 2013 – 2023 có thể chia thành các phân đoạn sau:

Phân đoạn 1 (2013 – 2014) là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản sau khủng hoảng 2011 – 2013. Giai đoạn này, thị trường được nâng đỡ bởi Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. 

Phân đoạn 2 (2015 – 2018), thị trường phấn khởi đi lên mà đỉnh cao là năm 2018 với sự bùng phát của thị trường condotel, officetel.  

Phân đoạn 3 có thể tính từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022 với sự trầm lắng của thị trường condotel do vướng về pháp lý; đồng thời với sự ra đời, phát triển của trái phiếu BĐS và sự thăng hoa của thị trường BĐS cao cấp. Từ cuối năm 2019, bắt đầu đại dịch COVID-19, rất nhiều dự án không được triển khai, thị trường đi vào thời kỳ khó khăn. Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư tiềm năng vẫn hiện hữu. Do đó, BĐS trở thành nơi đầu tư cơ hội, nhất là các sản phẩm cao cấp, kéo theo giá các sản phẩm BĐS cao cấp tăng ngoài dự kiến. Hệ quả là, thị trường BĐS không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.

Phân đoạn 4 (từ tháng 4/2022 đến nay) với sự suy giảm của thị trường BĐS do một số nguyên nhân chủ yếu như: Sự suy giảm luồng tiền tín dụng; luồng vốn trái phiếu bị gặp khó khăn; giải ngân đầu tư công của nguồn vốn nhà nước gặp khó khăn; luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm; suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu thuê nhà của lao động khu công nghiệp giảm.  

Nhìn lại thị trường BĐS chu kỳ 2013 – 2023 có những điểm giống và khác so với chu kỳ 2003 – 2013 như sau: Cả hai đều gặp khó khăn khi tín dụng ngân hàng bị kiểm soát. Tuy nhiên, giai đoạn 2003 – 2013 Ngân hàng nhà nước siết chặt tín dụng đối với thị trường BĐS (Nghị quyết 11/2011/NQ-CP) trong khi giai đoạn 2013 – 2023, Ngân hàng nhà nước chỉ kiểm soát dòng tín dụng vào thị trường BĐS. Cả hai chu kỳ đều thuận lợi khi tín dụng có lãi suất thấp và khó khăn khi lãi suất cao. Tuy nhiên, khác nhau là lãi suất tín dụng cao nhất của giai đoạn 2003 – 2013 cao hơn rất nhiều so với giai đoạn 2013 – 2023. 

Thị trường bất động sản ở chu kỳ nào cũng vậy, khi tín dụng gặp khó khăn sẽ cần tìm đến những công cụ tài chính. Tuy nhiên, giai đoạn 2013 – 2023 đã tìm ra được công cụ timeshare và trái phiếu BĐS, trong khi giai đoạn 2003 – 2013 chỉ mới manh nha công cụ tài chính BĐS thông qua công cụ mua trả sau (mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai). Một trong những điểm tương đồng là cả hai chu kỳ đều thực hiện gói giải cứu để tháo gỡ khó khăn cho thị trường: Giai đoạn 2003 – 2013 là gói 30 nghìn tỷ và giai đoạn 2013 – 2023 là gói 120 nghìn tỷ. 

NHẬN DIỆN NHỮNG VẤN ĐỀ CỦA THỊ TRƯỜNG

Khó khăn về luồng tiền: Mặc dù Nghị quyết 33/2022/NQ-CP và Nghị định 08/2022/NĐ-CP đã có những biện pháp tháo gỡ thông qua việc dãn, hoãn trả trái phiếu của các doanh nghiệp và hình thành gói 12 nghìn tỷ cho thị trường nhà ở xã hội, nhưng về đại thể thị trường BĐS vẫn khó khăn về luồng tiền. Đặc biệt là khó khăn về luồng tiền để tiếp tục vận hành đầu tư cho thị trường BĐS đến nay vẫn chưa có nguồn rõ nét. 

Khó khăn về mặt pháp lý cho dự án: Hiện các khó khăn về pháp lý cho triển khai dự án vẫn phải chờ các văn bản mới. Quan trọng nhất vẫn là việc ban hành ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc ba luật này được thông qua và đi vào cuộc sống cũng cần có thời gian. Như vậy, khó khăn về pháp lý chưa thể giải quyết được trong năm 2023. 

Thị trường đang mắc vào tình trạng giá cao: Ít giao dịch nhưng bên bán không giảm giá, bên mua lại chờ đợi giá giảm để bắt đáy. Hai bên nhất quyết không chịu “lùi bước” làm cho thị trường mất thanh khoản và neo ở giá cao.

Bối cảnh quốc tế và trong nước giai đoạn 2023 – 2030 cũng đặt ra những vấn đề cho thị trường bất động sản Việt Nam. 

Về quốc tế: Thế giới đang đứng trước tình trạng suy thoái, lạm phát và tỷ giá tăng ở hầu hết các đồng tiền so với USD. Đặc biệt, đang có cảnh báo thế giới đối mặt với cuộc khủng hoảng BĐS toàn cầu. Thế giới đang hội nhập và chia tách đan xen. Dòng vốn đang dịch chuyển khỏi một số quốc gia truyền thống và vận hành đến một số quốc gia mới nổi. Thế giới đang trong công cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư với nhiều cơ hội và thách thức, Xuất hiện các nguy cơ an ninh phi truyền thống và biến đổi khí hậu mạnh mẽ. 

Thế giới đang đứng trước những biến cố không chắc chắn, đối mặt với khó khăn và tạo ra những bối cảnh mới: Thị trường BĐS Trung Quốc có nhiều bất trắc sau khi một loạt công ty BĐS phá sản. Tại Mỹ, hai ngân hàng hàng đầu đã phá sản tạo ra sự bất trắc cho thế giới. Cuộc xung đột Nga – Ucraine làm phân rã thị trường và nguồn lực thế giới, ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn trên thế giới cũng như thị trường và chuỗi sản xuất. 

Về trong nước, kinh tế vĩ mô giai đoạn đến năm 2030 có những đặc điểm: Tiếp tục xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; đặc biệt, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa dần được hình thành. Việt Nam là nước đến sau trong hội nhập WTO nhưng đã trở thành một trong những quốc gia đi đầu trong giai đoạn hội nhập thế hệ mới. Nước ta là quốc gia đến sau trong các cuộc cách mạng công nghiệp trước, nhưng lại đồng hành với thế giới trong cuộc cách mạng công nghiệp 4.0,  nhận vốn trong quá trình di chuyển vốn trên thế giới. 

Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, có sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, kéo theo là tỷ lệ tiết kiệm tăng cao, có nguồn lực tiềm năng cho phát triển. Đồng thời, nước ta là quốc gia có thu nhập trung bình (thấp), hạ tầng cơ sở đang vào giai đoạn đầu tư nâng cấp mạnh mẽ. Là quốc gia có tỷ lệ dân số vàng nhưng sẽ chuyển sang giai đoạn già hóa dân số. Là một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nhất bởi biến đổi khí hậu. 

Đối với thị trường BĐS trong nước có đặc điểm sau: Các nghị quyết Đại hội XIII, Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 22/1/2022 về quy hoạch và quản lý phát triển đô thị, Nghị quyết 18-NQ/TW của Hội nghị TW lần thứ 5 Khóa XIII đã quán triệt khá đầy đủ những vấn đề có liên quan đến đất đai, nhà ở và thị trường BĐS giai đoạn đến năm 2030. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. 

Đồng thời, ngày 5/3/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi bổ sung và ngừng hiệu lực thi hành một số điều tại Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, việc này hỗ trợ pháp lý cho sự tồn tại và phát triển một công cụ rất quan trọng của thị trường BĐS là trái phiếu. Đặc biệt, trong kỳ họp tháng 10/2023, Quốc hội sẽ thông qua ba luật có tính chất căn bản của thị trường BĐS: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Xu hướng chính của ba luật này là thể chế hóa Nghị quyết 06-NQ/TW và Nghị quyết 18-NQ/TW để thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động theo cơ chế thị trường và phát triển bền vững. 

DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2023 - 2030

Mục tiêu đô thị hóa: Tỷ lệ đô thị hoá đến năm 2025 đạt tối thiểu 45% với khoảng 950 - 1.000 đô thị trên toàn quốc; đến năm 2030 đạt trên 50% với khoảng 1.000 - 1.200 đô thị. Tỷ lệ đất xây dựng đô thị trên tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 1,5 - 1,9% vào năm 2025, đến năm 2030 đạt khoảng 1,9 - 2,3%. Tỷ lệ đất giao thông trên đất xây dựng đô thị đạt khoảng 11 - 16% vào năm 2025, 16 - 26% vào năm 2030. Diện tích cây xanh bình quân trên mỗi người dân đô thị đạt khoảng 6 - 8m2 vào năm 2025, khoảng 8 - 10m2 vào năm 2030.  

Mục tiêu phát triển nhà: Nâng diện tích nhà ở đến năm 2025 đạt 27m2 sàn/người, trong đó khu vực đô thị đạt 28m2 sàn/người và khu vực nông thôn đạt 26m2 sàn/người. Đến năm 2030, phấn đấu đạt 30m2 sàn/người, trong đó khu vực đô thị đạt 32m2 sàn/người và khu vực nông thôn đạt 28m2 sàn/người. Đồng thời nâng cao chất lượng nhà ở, phấn đấu đến năm 2030 tăng tỷ lệ nhà ở kiên cố trên toàn quốc đạt 85% - 90%, trong đó khu vực đô thị đạt 100%, khu vực nông thôn đạt 75% - 80%. 

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của các đối tượng chính sách có khó khăn về nhà ở. Đa dạng hóa nguồn cung nhà ở xã hội thông qua việc bổ sung thêm các hình thức phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tiễn, các cơ chế ưu đãi về đầu tư, đất đai, tài chính, thuế... Đồng thời phát triển nhà ở thương mại theo dự án, gắn với phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở… 

Dự báo nhu cầu BĐS giai đoạn 2023 - 2030 tiếp tục gia tăng, với tốc độ tăng có thể còn mạnh mẽ hơn giai đoạn trước. Dự báo tăng trưởng nhu cầu không chỉ căn cứ vào nền tảng tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, xu hướng tăng cường đầu tư, thương mại, mà còn dựa trên nhu cầu thực tế của người dân. 

Nguồn cung thị trường BĐS sẽ tiếp tục bám sát sự vận động của nhu cầu cùng với tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và quá trình đô thị hóa. Thách thức từ sự hạn chế tài nguyên đất đai tại khu vực trung tâm sẽ dẫn tới quá trình đầu tư phát triển các dự án BĐS được tập trung nhiều hơn tại khu vực ngoài trung tâm thành phố, bám theo các dự án phát triển hạ tầng cơ sở, cầu cảng, đường cao tốc và các tuyến đường sắt đô thị.

CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC

Việc ban hành Nghị quyết 33/2023/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và dự kiến thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ tạo những thuận lợi cho thị trường BĐS:

Một là, về mặt pháp lý, thị trường BĐS đã được chú ý xem xét tháo gỡ khó khăn. Có hai nội dung cần quán triệt: Sự công nhận khó khăn của thị trường và Nhà nước đã đồng hành cùng thị trường BĐS để tháo gỡ khó khăn; Nhà nước đã hỗ trợ tích cực cả về mặt chủ trương đường lối, cơ chế, chính sách và những luồng tiền cụ thể để tìm hướng ra cho thị trường BĐS.   

Hai là, giảm sức ép phải trả nợ đến hạn cho các doanh nghiệp BĐS. Việc đình, dãn, hoãn thanh toán nợ trái phiếu đến hạn thêm 1 - 2 năm góp phần giảm sức ép cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, có thể sử dụng các nguồn tài sản khác (có thể là BĐS) để thanh toán trái phiếu thay vì trả bằng tiền mặt. Điều này cũng làm cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu giảm bớt sức ép phải thanh toán bằng tiền trong lúc khó khăn về dòng tiền. Từ đó, có tác động tích cực đến thị trường BĐS theo hướng giảm sức ép về việc phải tìm kiếm được nguồn tiền thanh toán đúng hạn.   

Ba là, tạo lập gói hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội 120 nghìn tỷ với mức ưu đãi 2% lãi suất so với lãi suất thực tế. Điều này có tác dụng khơi nguồn cho thị trường BĐS. 

Thứ tư là, việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được thông qua vào Kỳ họp tháng 10/2023 sẽ tạo ra một số hiệu ứng quan trọng. Nếu vấn đề khai thác đất lân cận hành lang công trình hạ tầng được đề cập đến trong Nghị quyết 18-NQ/TW được thực thi hiệu quả, thì một lượng lớn đất đai, như hệ quả của chương trình phát triển hạ tầng trên cả nước, sẽ được thu hút vào để tạo lập nguồn vốn phát triển cơ sở hạ tầng. Phần đất đó sẽ được phát triển BĐS. Như vậy, giải pháp này có tác động kép đến thị trường BĐS.     

Đồng thời, việc đưa trở lại quy hoạch đất đai cấp tỉnh vào hệ thống đất đai sẽ có tác động rất tích cực đến thị trường BĐS. Một khi tách được quy hoạch sử dụng đất ra và làm độc lập, quá trình xây dựng và phê duyệt quy hoạch đất đai sẽ nhanh hơn. Hệ quả là thị trường BĐS sẽ được tác động thuận lợi hơn. Việc bỏ khung giá đất là một đột phá thuận lợi cho thị trường BĐS, giúp thị trường linh hoạt hơn. Việc đưa sắc thuế BĐS vào hệ thống thuế sẽ tạo ra hiệu ứng đáng kể cho thị trường BĐS. 

Đặc biệt, việc giao đất, cho thuê đất qua đấu thầu sẽ là phương pháp lựa chọn người sử dụng tốt nhất cho xã hội. Nghị quyết 18-NQ/TW đã thống nhất phương pháp giao đất, cho thuê đất chủ yếu qua đấu thầu. Việc Luật Đất đai lần này có thể thể chế hóa được nguyên tắc này sẽ làm cho thị trường BĐS minh bạch hơn, nguồn lực được giao cho người sử dụng hiệu quả hơn, tổng quát lại, xã hội sẽ được lợi ích cao hơn.

Ngoài ra, quy định giao dịch, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và BĐS qua sàn sẽ đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Kết hợp với các giao dịch phải sử dụng tài khoản qua ngân hàng sẽ góp phần minh bạch, chính quy hóa thị trường BĐS. Bên cạnh đó, việc tất cả các thửa đất, các căn nhà và các BĐS được đăng ký một cách tường minh sẽ làm cho thị trường BĐS minh bạch hơn, các nguồn lực sẽ được huy động và sử dụng hiệu quả hơn. 

SÁU KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP "KHƠI THÔNG" THỊ TRƯỜNG

Một là, các cơ quan thuộc Chính phủ cần triển khai quyết liệt Nghị quyết 33/2023/NQ-CP để thực hiện các giải pháp đồng bộ, nhanh chóng, kịp thời phát huy tác động của Nghị quyết này trong thực tiễn trước khi có những giải pháp căn cơ thông qua việc thông qua và triển khai các luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Hai là, Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng triển khai mạnh mẽ gói 120 nghìn tỷ để các khoản tiền được giải ngân đúng đối tượng, nhanh chóng góp phần tháo gỡ khó khăn hiện tại cho thị trường BĐS. 

Ba là, Bộ Tài chính hướng dẫn, triển khai và tham gia tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong khi triển khai thực hiện Nghị định 08/2023/NĐ-CP, để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp được đình, dãn, hoãn thời hạn trả nợ đến hạn trái phiếu, hoặc có thể vận dụng thanh toán nợ đến hạn bằng các biện pháp phù hợp khác. Bên cạnh đó, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng nghiên cứu trình ban hành các công cụ tài chính liên quan đến hệ thống tái thế chấp, hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ để tạo lập các công cụ tài chính BĐS mới.  

Thứ tư là, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tích cực triển khai các biện pháp để thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công năm 2023 nói riêng và vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2023 – 2025 nói chung, để góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp phát triển BĐS (công nghiệp, logistic) nói riêng. Đặc biệt, thúc đẩy ban hành các quy hoạch tỉnh kịp thời và chất lượng làm cơ sở để phát triển thị trường BĐS.

Năm là, Bộ Tài Nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến đóng góp về dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà và Luật Kinh doanh bất động sản để quán triệt được tất cả các nội hàm của Nghị quyết 06-NQ/TW, Nghị quyết 18-NQ/TW và ý kiến của các bên hữu quan, để các Luật khi ban hành đáp ứng được yêu cầu của việc phát triển thị trường BĐS. Đồng thời, chuẩn bị triển khai việc lập các quy hoạch đất cấp tỉnh phù hợp với các quy hoạch tỉnh (theo Luật Quy hoạch 2017) khi Luật Đất đai 2023 được ban hành (có nội dung tái phục hồi quy hoạch đất cấp tỉnh). 

Sáu là, các bên hữu quan, chung tay, cùng tiếng nói để phản ánh đúng yêu cầu của thực tiễn thị trường BĐS; tham gia vào các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. 

Mười năm một lần, thị trường BĐS tạo chu kỳ trùng với các chu kỳ của sửa đổi Luật Đất đai. Thời điểm 2023, thị trường BĐS đã nằm đáy. Chính phủ đã có Nghị quyết 33/2023/NQ-CP tháo gỡ khó khăn cho thị trường này. Tuy nhiên, giải pháp căn cơ, tổng thể phải chờ đến tháng 10 khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Khi đó, các cơ chế, chính sách, biện pháp mới được khẳng định. Về cơ bản, thị trường BĐS sẽ được tiếp thêm nguồn lực từ việc hoàn thiện bộ ba luật này. Dẫu rằng thị trường cũng vẫn sẽ bị ảnh hưởng nếu có những bất định xảy ra. Nhưng với giả định mọi thứ diễn biến như hiện tại, không có đột biến, một giai đoạn mới, một chu kỳ mới có thể sẽ đến với thị trường BĐS./.