Dự án xanh vẫn là xu hướng trong năm 2019.
Năm 2018, “vượt cạn” thành công
Nhìn lại bức tranh thị trường năm 2018, ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, Chính phủ đã rất chủ động trong việc giữ ổn định nền kinh tế. Đơn vị này không thấy bong bóng trên thị trường bất động sản và có niềm tin vào diễn biến của các yếu tố vĩ mô.
“Những sửa đổi của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các sửa đổi khác mang tính cởi mở hơn đã thúc đẩy niềm tin nhà đầu tư. Cho đến nay, lĩnh vực bất động sản đã có hiệu suất tốt so với sự bất ổn của VN-Index, bất chấp các yếu tố khó lường từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung”, ông Alex Crane nói.
Cũng theo ông Alex Crane, dù thị trường có những nốt trầm, nguồn cung sụt giảm, đặc biệt ở phân khúc căn hộ tại TP.HCM do hầu như không có dự án mới được cấp phép, đặc biệt, sự thiếu hụt lớn đến từ phân khúc nhà ở bình dân, nhà giá rẻ, nhưng nhìn chung, thị trường đã “vượt cạn” thành công. Các tin đồn và nỗi lo về bong bóng từng khiến lòng tin thị trường bị suy giảm, nhưng diễn biến thực tế lại là câu trả lời đanh thép nhất: Không hề có bong bóng.
Giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.
Phần lớn các chuyên gia đều đồng tình rằng, thị trường bất động sản hiện tại đã có sự trưởng thành nhất định so với giai đoạn trước, các doanh nghiệp có sự điều chỉnh phân khúc sản phẩm linh hoạt hơn, dần ít phụ thuộc hơn vào nguồn vốn vay từ ngân hàng.
Mặt khác, các cơ quan quản lý, các địa phương cũng có những cách thức phản ứng nhanh, phù hợp và có thể dễ dàng dập tắt các cơn “bốc hỏa” của thị trường ở phân khúc đất nền. Tất cả những điều này đã mang đến sự ổn định tốt cho thị trường trong năm 2018.
Góc nhìn người trong cuộc
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Chu Thanh Hiếu, Chủ tịch MIK Home cho rằng, từ năm 2018, nguồn cung và sức cầu phân khúc cao cấp bắt đầu chững lại. Do đó, trong năm 2019, các chủ đầu tư cần phải cân nhắc kỹ về cơ cấu sản phẩm. Rõ ràng, việc phát triển các dự án cao cấp sẽ mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn các dự án vừa túi tiền, nhưng cũng cần phải cân nhắc mức độ và đo nguồn cầu của thị trường, đặc biệt ở khu vực, vị trí mà dự án đứng chân.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HD Mon Holdings nhận định, có thể năm 2019 thị trường sẽ có nhiều biến động. Trải qua một giai đoạn sàng lọc, các chủ đầu tư không đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính đã và sẽ tiếp tục bị loại, dần tạo sự minh bạch và chuyên nghiệp cho thị trường.
Tuy nhiên, phân khúc nhà ở gắn liền với đất và chung cư, theo ông Tuấn, thị trường Hà Nội hiện vẫn có nhu cầu lớn, do đó các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ sẽ vẫn được ưu tiên lựa chọn.
Trong khi đó, khi dự báo về tiềm năng thị trường ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, thu nhập của người dân Việt Nam ngày càng tăng, tầng lớp trung lưu, cũng như giới siêu giàu cũng gia tăng, nên phân khúc này vẫn có nhiều tiềm năng phát triển.
Các sản phẩm mới như officetel, condotel, hometel… có tốc độ tăng trưởng nhanh và dần trở nên phổ biến. Tuy nhiên, vẫn thiếu một hành lang pháp lý chính thức để điều tiết hoạt động thị trường nhằm bảo vệ cả bên bán và mua. Do đó, chúng tôi muốn thấy nhiều sự minh bạch hơn về các loại tài sản đề cập ở trên nhằm loại bỏ các rủi ro xung quanh chúng - ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam
Theo một báo cáo gần đây của tổ chức New World Wealth, sự tăng trưởng của giới siêu giàu ở Việt Nam trong năm 2017 nằm ở top đầu thế giới. Điều này dẫn đến nhiều thay đổi trong phong cách sống và phương thức, sản phẩm đầu tư. Ngoài ra, kênh đầu tư bất động sản từ xưa đến nay là một trong những kênh đầu tư hàng đầu của người Việt (kênh đầu tư cổ phiếu cũng như các sản phẩm đầu tư tài chính vẫn còn xa lạ với nhiều người, giữ ngoại tệ giờ không còn lãi suất). Tầng lớp trung lưu và siêu giàu, sau khi an cư lạc nghiệp và có căn nhà thứ nhất, sẽ dễ bị hấp dẫn bởi các sản phẩm đầu tư nghỉ dưỡng, vừa là sản phẩm thể hiện phong cách sống của họ, lại vừa có khả năng tạo ra lợi nhuận.
Theo ghi nhận của CBRE, tỷ lệ hấp thụ condotel trung bình của nguồn cung tích lũy từ 3 thị trường lớn là Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc đạt trên 80%. Có thể nói, thị trường này vẫn đang được đón nhận tốt.
Năm 2019 - không gian sáng tạo về giải pháp tài chính
Thị trường địa ốc lớn nhất nước là TP.HCM năm qua khá trầm lắng do hầu như không có dự án mới được cấp phép. Các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc ra hàng.
Nhìn nhận về thị trường địa ốc TP.HCM năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Trong khi đó, với thị trường bất động sản Việt Nam, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất.
Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.
Trong đó, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm thành phố lại được hưởng lợi thế "độc quyền" vì Thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020.
Ngoài ra, năm 2019, các doanh nghiệp cũng đối mặt với khó khăn khi theo Thông tư 36 sửa đổi, từ 1/1/2019, vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng sẽ giảm từ 45% xuống 40%. Tuy nhiên, theo ông Châu, điều này sẽ tạo ra không gian sáng tạo cho các giải pháp tài chính của các doanh nghiệp.
HoREA mới đây đã đưa ra 8 khuyến nghị cho các doanh nghiệp bất động sản để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào thị trường.
Trong đó, tập trung vào các giải pháp như chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng; tập trung nâng cao chất lượng sản phẩm, dự án để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà, được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà); quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững…
Ngoài ra, theo HoREA, các doanh nghiệp địa ốc cũng cần tính đến giải pháp huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, vì hiện đây vẫn là kênh dẫn vốn quan trọng hàng đầu cho các doanh nghiệp bất động sản, cũng là xu thế phát triển tất yếu của các doanh nghiệp.
Cùng với đó, các doanh nghiệp cũng cần lưu ý đến xu hướng chứng khoán hóa bất động sản theo mô hình mã hóa bất động sản áp dụng công nghệ Blockchain và sử dụng mã Token (chữ ký số dạng mã OTP).
