NHỮNG PHÂN KHÚC NỔI BẬT CỦA THỊ TRƯỜNG NĂM 2020
Việt Nam là quốc gia có nền kinh tế ổn định, GDP không ngừng tăng trưởng cùng với dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản lớn. Đây những yếu tố giúp thị trường bất động sản phát triển trong thời gian qua. Theo dự báo của các chuyên gia, tiềm năng phát triển bất động sản trong những năm tới sẽ tập trung vào các phân khúc nghỉ dưỡng, nhà ở, và bất động sản công nghiệp.
Thị trường nhà ở tại Việt Nam đã phát triển nhanh trong những năm qua, với mức giá thấp nên có sự cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực. Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu, HongKong hiện là khu vực có mức giá căn hộ đắt đỏ nhất với 45.500 USD/m2, kế đến là Singapore với 25.600 USD/m2, Tokyo (Nhật Bản) là 15.800 USD/m2 và Băng Kok (Thái Lan) là 4.500 USD. Trong khi đó, tại TP.HCM và Hà Nội có mức giá lần lượt là 3.800 USD/m2 và 3.200 USD/m2, vẫn thấp hơn mức giá 4.500 USD/2 tại thị trường Bangkok. Với mức giá cạnh tranh, thị trường nhà ở Việt Nam có sức hút đối với nhà đầu tư ngoại hơn các thị trường cùng khu vực.
Sự phát triển của ngành du lịch trong thời gian qua không những góp phần thúc đẩy du lịch phát triển mà còn góp phần kích cầu phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Đây chính là cơ hội cho phân khúc này phát triển trong tương lai. Đặc biệt là tại các vùng có lợi thế về du lịch biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Ninh Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu… Tuy nhiên, thực tế hiện nay, nguồn cung khách sạn có thương hiệu còn rất hạn chế. Do đó, đây chính là điểm sáng cho các nhà đầu tư.
Mặt khác, các khu vực phát triển nghỉ dưỡng không nên là du lịch đơn thuần mà còn cần phát triển nhiều loại hình khác như du lịch sân golf, du lịch mua sắm, du lịch tâm linh, bất động sản hưu trí… Nếu biết cách khai thác và điều chỉnh các quy định cho phù hợp hơn với tình hình phát triển kinh tế thì các địa phương có tiềm năng du lịch hoàn toàn có thể phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Một phân khúc khác được dự báo sẽ bùng nổ trong năm 2020 đó là bất động sản công nghiệp. Hiện, phân khúc này được giới phân tích đánh giá đang là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019 và dự báo có nhiều cơ hội để phát triển trong tương lai. Bất động sản công nghiệp cũng đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Tính đến hết tháng 9/2019 có 327 khu công nghiệp được thành lập, có 256 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 67,6 nghìn hecta và 71 khu công nghiệp đang xây dựng với tổng diện tích khoảng 28,5 nghìn hecta. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đang hoạt động đạt gần 75%.
Việc định hướng xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu và việc thành lập các khu kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp, tạo dựng môi trường thu hút vốn FDI… sẽ khiến cho phân khúc này tiếp tục hấp dẫn trong tương lai.
Dự báo rõ hơn về những xu hướng này, cà phê cuối tuần xin giới thiệu các chuyên gia: GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Lộc Sơn Hà Land; ông Sử Ngọc Khương, Chuyên gia đầu tư tài chính.
NHỮNG NHẬN ĐỊNH TRÁI CHIỀU
GS. Đặng Hùng Võ: Năm 2019, số lượng dự án phê duyệt quá thấp. Nếu chỉ nhìn số dự án mới được phê duyệt năm 2019 thì có thể thấy lượng cung sản phẩm bất động sản giảm rất nhiều. Cung giảm thì mất cân đối cung cầu, hơn nữA cung giảm, cầu vẫn cao thì giá bán sẽ tăng. Chắc chắn thị trường như vậy là không ổn định. Mất cân đối cung cầu kiểu nào thì thị trường cũng dẫn tới tình trạng bất ổn định, có thể giảm giá hoặc tăng giá rất mạnh.
Bước sang 2020 có chăng chỉ có những dự án đã được phê duyệt trước đó chưa triển khai sẽ tiếp tục đi vào thi công. Thị trường vẫn sẽ có nhiều tác động từ việc sụt giảm nguồn cung trước đó.
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2020 vẫn sẽ tốt. Cơ sở của nhận định này đó là năm 2019, bức tranh kinh tế vĩ mô vẫn còn rất lạc quan, lạm phát được kiềm chế tốt, lãi suất ngân hàng bình ổn, nhu cầu về nhà ở, đầu tư bất động sản vẫn tốt. Dù năm 2019 thị trường còn nhiều vướng mắc về pháp lý, thủ tục hành chính nhưng đây là thời điểm thị trường đang điều tiết theo hướng minh bạch hơn.
Thị trường 2020 cũng sẽ xuất hiện những làn sóng mới. Đặc biệt, điểm sáng trên thị trường là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có mô hình mới hút khách. Điều này sẽ tạo ra niềm tin và kỳ vọng với các nhà đầu tư.
Năm 2020 sẽ là năm của những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Họ kiếm tìm những loại hình có khả năng khai thác tốt giá trị như nhà phố thương mại hay căn hộ khách sạn. Và loại hình nào tiềm năng sẵn vẫn sẽ dẫn dắt toàn bộ thị trường. Thực ra khách hàng vẫn muốn tìm kiếm sản phẩm bất động sản có khả năng tăng trưởng tốt.
DÒNG VỐN CHẢY VỀ ĐÂU?
GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng mỗi khu vực, mỗi phân khúc sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư riêng. Vì cung thiếu nhưng cầu cao nên các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm tất cả những dòng sản phẩm có khả năng sinh lời. Cung thiếu là do các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt với tình trạng không được phê duyệt dự án. Bỏ ra nhiều tiền để xây dựng dự án nhưng dự án lại “án binh bất động”, không được phê duyệt. Cung thiếu cũng không nằm được trong phạm vi quyết định của nhà đầu tư mà đang thuộc về quyết định của cơ quan nhà nước.
Nhà đầu tư bỏ rất nhiều tiền ra làm dự án nhưng rồi tiền bị đọng do dự án không được phê duyệt. Do đó, từ năm 2020, giá bất động sản, đặc biệt nhà ở có thể sẽ tăng. Để giảm sự bất ổn này không còn hoàn toàn đến từ năng lực của chủ đầu tư mà nằm trong quyết định của Nhà nước.
Hơn nữa, trong bối cảnh này, các nhà đầu tư sẽ gia tăng đầu tư vào những vùng đất mới còn nhiều dư địa tiềm năng phát triển, quỹ đất sạch còn nhiều.
Ông Sử Ngọc Khương: Thị trường năm 2020 còn nhiều điểm sáng, các phân khúc đều cho thấy song song hai yếu tố có tích cực và có tồn tại những tiêu cực. Thị trường năm 2020 tiếp tục là thị trường của vùng ven bởi quỹ đất “sạch” phong phú chính là yếu tố khiến cả nguồn cầu lẫn giao dịch được dự báo tăng. Mặt khác, việc hạn chế cấp phép dự án mới cộng với thực tế quỹ đất sạch nội đô ngày càng ít đi. Do đó, lợi thế của khu vực ven, lân cận TP.HCM là quỹ đất còn tương đối dồi dào như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu hứa hẹn sẽ là tâm điểm thu hút đầu tư trong thời gian tới.
Nhờ cơ sở hạ tầng cải thiện, Bà Rịa - Vũng Tàu đang được xem là thị trường tiềm năng cho giai đoạn cuối năm 2019, đầu năm 2020. Đây là khu vực được dự báo sẽ thu hút làn sóng đổ bộ của các doanh nghiệp bất động sản. Hiện giá rao bán đất nền, nhà phố tại khu trung tâm Bà Rịa, Tân Thành, Châu Đức dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2. Lượng hồ sơ mua bán, giao dịch bất động sản tại các địa phương trên cũng tăng từ 20 - 50% kể giữa năm 2019.
Cùng với đó, theo quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh xác định tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thuộc tiểu vùng phía Đông nằm trên trục hành lang phía Đông Nam dọc Quốc lộ 51, gồm chuỗi các đô thị Phú Mỹ. Đây sẽ là đòn bẩy thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trong năm 2020.
Một thị trường triển vọng khác trong giai đoạn tới là Đồng Nai nhờ thông tin cảng hàng không quốc tế Long Thành sắp khởi công. Tại huyện Long Thành, trước những thông tin dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành đang bước vào giai đoạn nước rút, ráo riết hoàn thiện các hạng mục cần thiết để có thể chính thức khởi công vào tháng 10/2020, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng tìm đến khu vực xung quanh sân bay đón đầu cơ hội.
Số liệu từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy trong một vài tháng trở lại đây, làn sóng tản về các thị trường tỉnh giúp giá bất động sản các khu vực ven TP.HCM tăng lên. Do đó, nhu cầu tìm mua bất động sản tại Đồng Nai ở mức cao, riêng tìm kiếm nhà đất tăng 18%.
Trong khi đó, Bình Dương sở hữu nền tảng kinh tế vững chắc cho phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và thủ tục hành chính hiệu quả để hỗ trợ cho hoạt động của doanh nghiệp. Giá thuê đất công nghiệp theo chu kỳ đạt 80 USD/m2. Với những yếu tố tích cực của năm 2019, những thị trường này trở thành điểm hút vốn trong năm 2020.
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng, trong năm 2020, Ninh Thuận, Bình Thuận, Phú Yên, Quảng Bình sẽ là thị trường đầy hấp dẫn nhờ giá vốn thấp, ưu thế từ sản phẩm mới. Đặc biệt là Ninh Thuận, nơi đây đang được doanh nghiệp bất động sản rót hàng nghìn tỷ đồng. Về thị trường, có cầu thì ắt có cung, trong năm 2020, cung tăng thì thị trường vẫn sẽ tăng trưởng. Đặc biệt, nếu giải quyết được nút thắt hiện nay đang tồn tại thì nguồn vốn bất động sản sẽ được thay đổi.
PGS. Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế và Chính trị Thế giới
Thách thức của thị trường bất động sản đến từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, nguy cơ khủng hoảng của kinh tế toàn cầu.
Tuy nhiên, điểm thuận lợi của Việt Nam chính là vị trí địa chính trị. Bức tranh chính trị ổn định, tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Bên cạnh đó, nền kinh tế vĩ mô cũng đang được điều hành duy trì tốt. Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng lọt vào Top 10 thế giới. Đó là điều mà không phải quốc gia nào cũng có được, nhất là trong bối cảnh hiện nay. Tôi cho rằng, thị trường bất động sản năm 2020 còn nhiều cơ hội để tiếp tục phát triển.
Ông Neil Macgregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam
Tầng lớp trung lưu ở Việt Nam đang tăng nhanh, mọi người đang tìm kiếm căn hộ nghỉ dưỡng thứ hai nhiều hơn. Theo đó, người giàu Việt Nam đang tìm kiếm những địa điểm gần nhất với căn nhà thứ nhất của họ, và có kèm các yếu tố khác như gần sân bay, thuận tiện cho việc di chuyển. Đà Nẵng với lợi thế có nhiều chuyến bay thẳng từ nhiều nước trong khu vực vì thế đang là thị trường rất tốt cho "căn nhà thứ hai".
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:
Thị trường sẽ tiếp tục khó khăn đến hết năm 2019 và đầu năm 2020 nhưng bước qua giai đoạn trầm lắng do thanh tra, rà soát các dự án, tôi tin tưởng rằng, thị trường bất động sản năm 2020 sẽ có sự khởi sắc hơn trên tất cả các phân khúc. Theo đó, với thu nhập của người dân Việt Nam, với tốc độ phát triển kinh tế Việt Nam thì đương nhiên phân khúc chung cư, nhà ở giá rẻ sẽ luôn dẫn dắt và chiếm lĩnh thị trường.
Bên cạnh đó, các dự án nhà liền kề trong các khu đô thị lớn cũng sẽ rất hấp dẫn. Các loại hình bất động sản này giúp thay đổi tư duy của người dân từ chỉ thích ở khu vực trung tâm, phía trong đường vành đai 3 mà mạnh dạn đi ra ngoại ô để tìm kiếm dự án có hạ tầng tốt hơn, điều kiện sống tốt hơn. Chúng ta vẫn nhìn thấy một số dự án lớn mà các doanh nghiệp đang triển khai tương đối tốt từ công tác chuẩn bị giải phóng mặt bằng, cũng như công tác ra hàng... Đó chính là tín hiệu tích cực trong năm tới của thị trường này.
Ngoài ra, trong năm 2020, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ tiếp tục có tốc độ phát triển tốt dựa trên những tiềm năng có một không hai của Việt Nam.
