Các ý kiến thống nhất cho rằng, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”; cần thiết công chứng hợp đồng mua bán giúp quản lý chặt chẽ quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản; và khuyến khích giao dịch qua sàn để minh bạch hóa thị trường bất động sản...
Tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán
Thảo luận về Dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc và số tiền đặt cọc. "Nếu không quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa, về thời điểm đặt cọc sẽ có nhiều rắc rối phát sinh", bà nói.
Thực tế cho thấy, có tình trạng chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua khi huy động tiền cọc quá sớm. Có những dự án khi chưa có bất cứ một căn cứ pháp lý nào để triển khai đã huy động tiền đặt cọc của người mua và huy động tiền đặt cọc từ 30% đến 50% tổng giá trị của công trình, đến lúc dự án không đủ điều kiện pháp lý để triển khai thì người mua sẽ bị mất tiền oan. Trường hợp "may mắn" hơn, người mua được trả lại tiền cọc nhưng tiến độ trả chậm và trả theo kiểu nhỏ giọt. Như vậy khoản tiền lớn của người mua đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài.
Về thời điểm đặt cọc, đại biểu nhất trí với phương án 1, quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở, được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng.
Đóng góp thêm ý kiến về yêu cầu công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch, môi giới bất động sản, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đồng tình với nhiều đại biểu khác cho rằng, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản cần được quản lý chặt chẽ, do đó quy định công chứng là rất cần thiết, quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi người dân, đáp ứng yêu cầu đảm bảo quyền sở hữu được xác định rõ ràng. Việc ký hợp đồng mua bán bất động sản, cụ thể là giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là không hợp lý. "Không nên phó mặc người dân bước vào giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản, đồng thời đề nghị cần quy định rõ về yêu cầu công chứng để quản lý chặt chẽ quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản”, đại biểu nhấn mạnh.
Muốn lành mạnh phải thông qua sàn giao dịch
Đại biểu Nguyễn Anh Trí (TP. Hà Nội) thể hiện sự đồng ý với ý kiến của Ủy ban Kinh tế đã trình bày, đó là nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản. Công bằng mà nói, giao dịch bất động sản tại Việt Nam rất thuận tiện, dễ dàng, nhưng cũng rất lộn xộn. “Kinh doanh bất động sản đã trở thành một nghề dễ làm, dễ phất lên với những mánh lới luồn lách... Vì vậy, muốn cho giao dịch bất động sản lành mạnh được thì phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”, đại biểu nêu quan điểm.
Theo Ủy ban Kinh tế và Ngân sách của Quốc hội, mục tiêu chính của việc bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch; bảo vệ quyền lợi cho khách hàng; thông qua sàn giao dịch bất động sản để thu thập thông tin, dữ liệu... Tuy nhiên, việc bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản không bảo đảm thực hiện hiệu quả các mục tiêu nêu trên. Thực tiễn cho thấy các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chỉ làm chức năng quảng cáo, môi giới, chưa thực hiện hết chức năng của mình; thậm chí có sàn còn câu kết với các bên giao dịch để trốn thuế, lũng đoạn thị trường, cung cấp thông tin không chính xác... Do đó, Dự thảo Luật đã được chỉnh sửa theo hướng bổ sung quy định “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”; đồng thời, bổ sung, hoàn thiện các quy định về tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
