Đường phát triển chật vật của ngành công nghiệp hút tiền - Timeshare

Timeshare - Từ quân bài "hái" ra tiền của du lịch...

Timeshare là từ ghép kết hợp 2 từ time và share. Đây là hoạt động chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng tại các khu nghỉ dưỡng trong một khung phận địa lý nhất định. Nói cách khác, timeshare là việc mua quyền sở hữu một bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định và trong một khoảng địa lý được chọn lựa.

Trên thế giới, timeshare đã xuất hiện từ những năm 60 tại Anh. Trải qua hàng chục năm phát triển, đây trở thành mô hình “hái ra tiền” của ngành du lịch.

Theo Hiệp hội Ragatz, năm 2002, trong số 5.791 timeshare resort cung cấp khoảng 325.000 căn hộ trên thế giới. Vào cuối năm 2003, châu Âu có trên 600 công ty với khoảng 40.000 nhân viên hoạt động kinh doanh timeshare resort và 1.4 triệu chủ timeshare cung cấp khoảng 60 – 70 triệu chỗ ngủ mỗi năm.

Một thống kê cho thấy, giai đoạn 2010 – 2015, tổng doanh thu của thị trường timeshare toàn cầu đạt khoảng 14 tỷ USD/năm và có khoảng 20 triệu hộ gia đình trên toàn thế giới sở hữu ít nhất một sản phẩm timeshare. Tổng cộng có 7.400 resort trải rộng trên 180 quốc gia cung cấp dịch vụ timeshare.

Ngành công nghiệp timeshare tạo ra hơn 1 triệu công việc mỗi năm. Các hoạt động vận hành đóng góp trực tiếp một nửa số lượng công việc kể trên. Về tổng thể, các tác động kinh tế của ngành công nghiệp timeshare, cả trực tiếp và gián tiếp, được ước lượng khoảng 114 tỷ USD.

...đến hình thức biến tướng 

Tại Việt Nam, timeshare đã du nhập từ nhiều năm trước. Thế nhưng đến hiện tại, nếu như ở các nước phát triển, hình thức này được nhớ đến như một ngành công nghiệp là "con gà đẻ trứng vàng" thì tại Việt Nam, timeshare lại được nhắc đến như một hình thức bị biến tướng.

Một trong những vụ việc đình đám nhất liên quan đến hình thức timeshare đó là cuộc tranh chấp giữa hàng trăm khách hàng mua kỳ nghỉ dưỡng của ALMA Resort Cam Ranh với chủ đầu tư Vịnh Thiên Đường. 

Là một trong những chủ đầu tư tiên phong trong quảng cáo, rao bán kỳ nghỉ dưỡng tại ALMA Resort Cam Ranh, hình thức timeshare của Vịnh Thiên Đường đã từng tạo nên cơn sốt khách hàng. Tuy nhiên, chỉ ít lâu sau đó, hình thức tưởng ưu việt này lại gây ra nhiều tranh chấp trong nhiều năm liền.

Cụ thể, theo phản ánh của nhiều khách hàng ALMA, kỳ nghỉ dưỡng này đang bị biến dạng thành mô hình hút tiền đa cấp. Người mua kỳ nghỉ dưỡng không có quyền chuyển nhượng cũng không có quyền linh hoạt sử dụng. 

Nếu như bản chất của timeshare là mang đến cho người tiêu dùng những kỳ nghỉ đúng nghĩa thì ALMA lại chỉ tập trung vào tâm lý đầu tư lướt sóng đầy rủi ro. Chất lượng dịch vụ của loại hình này cũng không đáp ứng được cam kết.

Phân tích về vụ việc kéo dài nhiều năm này, một luật sư đã từng chỉ ra, chủ đầu tư đã dụ dỗ khách hàng để khách hàng hiểu rằng họ đang xây dựng một cung điện tráng lệ. Nếu khách hàng bỏ tiền vào đó, thì sau này khách hàng sẽ được nghỉ ngơi trong đó với giá rẻ như cho. Nếu khách hàng không muốn nghỉ thì họ sẽ cho thuê giúp để khách hàng mang về một số tiền kếch xù! Tuy nhiên, trên thực tế trong nội dung hợp đồng thì khách hàng không hề có liên quan pháp lý gì đến tòa nhà ấy.

Kể từ đó, kỳ nghỉ dưỡng ALMA là một sự vụ điển hình về biến tướng của hình thức timeshare. 

ALMA là dự án bị vướng nhiều tranh chấp từ phía khách hàng. 

Một báo cáo của nhóm nghiên cứu SMARTS công bố vào năm 2018 cho rằng, timeshare chưa phát triển mạnh tại Việt Nam đến từ 2 vấn đề: 

Thứ nhất, các dự án gắn mác timeshare nhưng bản chất là bán căn hộ cho khách hàng. Khi chủ sở hữu không có nhu cầu sử dụng sẽ giao lại cho chủ đầu tư kinh doanh, cam kết lợi nhuận. Nhóm nghiên cứu SMARTS kết luận, đây thực chất là hình thức bán căn hộ condotel.

Nhóm nghiên cứu SMARTS cũng nhấn mạnh rằng, timeshare không phải là hình thức sở hữu tài sản thực bởi điều này sẽ liên quan Luật Đất đai, thuế, thừa kế và nhiều rắc rối pháp luật khác. Khách hàng mua các sản phẩm timeshare là mua kỳ nghỉ chứ không phải mua căn hộ nghỉ dưỡng.

Nhóm nghiên cứu này còn khẳng định, timeshare cũng khó có thể coi là một loại hình đầu tư, kinh doanh như condotel. Nếu có, nó chỉ là đầu tư cho nhu cầu giải trí, tiêu dùng cá nhân đơn thuần. Thị trường thứ cấp chỉ tồn tại như một giải pháp để khách hàng thoát khỏi thị trường (thông thường thoát trong thế lỗ) chứ không thể coi là một kênh sinh lời. Và nếu nhìn từ kỳ nghỉ dưỡng ALMA, mô hình timeshare đã bị đi lệch chuẩn so với bản chất ban đầu.

“Lợi nhuận của timeshare đến từ việc tiết kiệm chi phí cho các kỳ nghỉ tương lai của khách hàng. Khác với condotel, timeshare không tạo ra thu nhập thụ động, ít nhất là ở dạng hiện kim”, báo cáo của nhóm SMARTS phân tích sâu về nguồn lợi nhuận thực từ timesare. 

Thứ hai, nhóm SMARTS cho rằng, lý do khiến timeshare vẫn dậm chân tại chỗ đó là tình trạng không ít doanh nghiệp dùng chiêu trò cung cấp dịch vụ timeshare "ma". Những cam kết không thực hiện đã khiến khách hàng mất niềm tin khi bỏ tiền ra mua kỳ nghỉ dưỡng.

Muốn timeshare phát triển, cần hành lang pháp lý chuẩn chỉ

Trước đó, trong một bài trả lời phỏng vấn báo chí, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, timeshare là hình thức nghỉ dưỡng phổ biến và có lịch sử lâu đời tại nhiều quốc gia phát triển trên thế giới.

Nhìn nhận về thị trường timeshare Việt Nam, TS. Hiếu khẳng định, bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại ở Việt Nam không theo mô hình timeshare một cách đúng nghĩa. 

Mô hình timeshare đang được hiểu đơn giản là chủ đầu tư xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng, sau đó nhiều khách hàng sẽ góp tiền vào mua những ngày nghỉ nhất định trong bất động sản đó trong khoảng thời gian bao nhiêu năm. Những nhà đầu tư này hoàn toàn không có chủ quyền sở hữu căn hộ mà chỉ là đơn thuần mua những ngày nghĩ dưỡng tại đó.

“Ở Việt Nam nhiều dự án được gọi là timeshare nhưng thực chất là bán hẳn cho nhà đầu tư, họ có quyền sở hữu, được cấp sổ. Tuy nhiên, những người này chỉ sử dụng một số ngày nghỉ nhất định để nghỉ dưỡng, thời gian còn lại họ sẽ giao lại cho chủ đầu tư hoặc tự tìm các công ty môi giới, du lịch để cho thuê lại. Thành ra hình thức của mình không thể gọi là timeshare mà đó là hình thức bán căn hộ”, TS. Hiếu nói.

Vị chuyên gia kinh tế này cũng nhấn mạnh, những bất cập và các vụ tranh chấp giữa người tiêu dùng và nhà cung cấp dịch vụ timeshare đến từ sự cố tình biến tướng hình thức này dẫn tới nhập nhằng về pháp lý. Mặt khác, việc xử lý thiếu nghiêm của cơ quan chức năng khi xảy ra tình trạng bát nháo trên thị trường timeshare khiến khách hàng phải cảnh giác với loại hình này.

TS. Nguyễn Minh Phong - Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, timeshare tại Việt Nam còn khá non trẻ. "Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam có nhiều tiềm năng và triển vọng khả quan, do lợi ích của timeshare đã được ghi nhận trên thế giới; do nhiều lợi thế điều kiện tự nhiên và tài nguyên du lịch, cũng như do dân số việt Nam ngày càng tăng về quy mô, cải thiện về thu nhập và nhu cầu nâng cao chất lượng sống", TS. Phong nhận định.

Các chuyên gia cũng cho rằng, để thị trường timeshare phát triển thực sự, việc tiên quyết đó là cần loại bỏ những "con sâu làm rầu nồi canh", gây ra biến tướng của hình thức sở hữu kỳ nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, một hệ thống pháp lý hoàn chỉnh cùng định hướng rõ ràng sẽ giúp thị trường timeshare thực sự trở thành một công cụ hút tiền của ngành du lịch.