Farmstay là một hình thức của du lịch trải nghiệm nông nghiệp, cũng là một sản phẩm của bất động sản nông nghiệp. Đây là một mô hình mới được hình thành xuất phát từ nhu cầu tế của du khách muốn được trải nghiệm các hoạt động ở nông trại. Tại đây, du khách có cơ hội sống và làm việc như những người nông dân thực thụ với cảnh quan tự nhiên, không khí trong lành, văn hóa đặc trưng của vùng nông thôn.
Bản chất của Farmstay trước hết là một nông trại thực thụ, sau đó mới đến yếu tố trải nghiệm, nghỉ dưỡng, đáp ứng nhu cầu của du khách. Chính điều này giúp các chủ trang trại có thêm thu nhập, gia tăng giá trị nông sản, giá trị đất nông nghiệp.
Khi nhu cầu du lịch nông nghiệp tăng lên, mối quan tâm đến Farmstay ngày càng nhiều thì không chỉ người nông dân, người dân bản địa làm chủ Farmstay nữa mà nhiều doanh nghiệp khởi nghiệp, nhà đầu tư cá nhân bắt đầu nhận thấy tiềm năng và tìm kiếm cơ hội đầu tư ở mô hình này.
Do đó, xuất hiện nhiều hơn các giao dịch chuyển nhượng đất đai, gom đất để làm trang trại nghỉ dưỡng. Hoặc có những doanh nghiệp du lịch bắt tay hợp tác với người nông dân để vận hành và quản lý khu trang trại thành Farmstay nhằm thu hút đông đảo hơn khách du lịch đến với trang trại, họ cùng chia sẻ lợi nhuận với người dân.
Tuy nhiên, có một thực tế là nhiều dự án “Farmstay” được hình thành đã đi xa với bản chất thực của loại hình này. Thay vì hình thành mô hình nông trại thực thụ (Farm), một số chủ đầu tư lại đua nhau phát triển các dự án nghỉ dưỡng có tên gọi gắn với “Farmstay” nhưng thực chất là tự chia nhỏ các lô đất nông nghiệp, đất rừng, xây dựng các khu nghỉ dưỡng (stay) để bán.
Phân lô, bán nền trái phép “đội lốt” Farmstay: Hiểm họa khó lường
Cụ thể, theo phản ánh của báo chí, tại Lâm Đồng, một dự án có tên Lâm Đồng Farmstay có diện tích 280ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng) được phân thành 138 lô, mỗi lô có diện tích hơn 5.000m2. Chủ đầu tư rao bán với giá khoảng 370 triệu đồng/lô. Để hút khách “bơm” tiền vào dự án, chủ đầu tư đã bày ra hàng loạt lợi ích khi đầu tư vào dự án như: Sở hữu trang trại riêng thể hiện sự đẳng cấp và hưởng thụ; cho công ty thuê lại để kinh doanh Farmstay kiếm lời; đầu tư để chờ tăng giá theo cao tốc và bán chốt lời nếu muốn.
Tuy nhiên, UBND huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng) khẳng định, trên địa bàn không có dự án nào như trên và phần diện tích được cho là dự án thực ra là đất lâm nghiệp được giao cho doanh nghiệp trong vòng 50 năm. Kể từ thời điểm được cấp chứng nhận đầu tư (năm 2008) thì doanh nghiệp chưa được thay đổi mục đích thực hiện dự án.
“Những ai đã mua đất rao bán tại dự án này thì rủi ro 100%, vì không được tách nhỏ đất dự án để bán. Chúng tôi yêu cầu chủ dự án phải thực hiện đúng mục tiêu đã được cấp phép”, ông Nguyễn Văn Cường, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Lâm Đồng chia sẻ với báo chí.
Tương tự, tại Hòa Bình, dự án có tên Ohara Farmstay được giới thiệu nằm trong quần thể dự án Ohara Villas & Resort, được chia thành 126 lô đất vườn, có diện tích trung bình 150m2/lô, được chủ đầu tư rao bán với giá chỉ chỉ từ 390 - 440 triệu đồng/lô. Trên các trang mạng, dự án này được nhắc tới với những lời quảng cáo cùng cam kết vô cùng hấp dẫn như: Sở hữu mảnh đất tiềm năng tăng giá nằm trong quần thể khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp, tiện ích đồng bộ; nhận 15kg rau/tháng được trồng trên chính mảnh vườn của mình theo tiêu chuẩn rau sạch 6 “không”; hưởng lợi nhuận cho thuê lên đến 50 triệu/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái.
Ngoài ra, khi khách hàng mua đất, chủ đầu tư còn nhận hỗ trợ chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên sổ đỏ, cam kết mua lại với giá trị bằng 124% giá trị mảnh đất vườn nếu không lên được sổ (tức là khách hàng vẫn có lời 24% trong trường hợp rủi ro nhất).
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV Reatimes, UBND TP. Hòa Bình đã có văn bản nêu rõ: “Về dự án Ohara Villas & Resort: Đến thời điểm hiện tại trên địa bàn xã Mông Hóa, TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình không có dự án nào có tên “Ohara Villas & Resort” được cấp phép triển khai thực hiện. Do đó, việc một số website quảng bá giới thiệu về dự án Ohara Villas & Resort tại xóm Gò Bùi, xã Mông Hóa, TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình là không đúng sự thật”.
Ohara Farmstay được rao bán trên mạng.
Một số khu vực khác như Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Đồng Nai, Long An, TP.HCM,... cũng xuất hiện các dự án Farmstay xây dựng trên đất nông nghiệp, đất rừng nhưng đưa ra mức lợi nhuận cam kết tới 15 - 20% mỗi năm. Khách bỏ tiền mua đất giống như đất phân lô, bán nền nhưng lại chỉ ký hợp đồng góp vốn, cam kết dân sự, rủi ro pháp lý rất cao.
Giới chuyên gia cho hay, chỉ những nhà đầu cơ và môi giới bất động sản mới có thể kiếm lợi từ việc mua đi bán lại các lô nền tại các dự án có tên gọi gắn với Farmstay. Theo đó, người mua cuối cùng khi không bán được cho ai sẽ như cầm trong tay hòn lửa. Bởi thực chất họ không có kỹ năng sản xuất nông trại hay kinh doanh du lịch trải nghiệm.
“Các chủ đầu tư Farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách, nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.
Cũng như các sản phẩm khác, người mua không nên ký hợp đồng góp vốn vào những dự án nhà, đất bất ổn về pháp lý. Khi muốn mua bán, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án. Đồng thời, liên hệ chính quyền địa phương để hỏi về quy hoạch, pháp lý của dự án, lô đất đó”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định.
Các chuyên gia cho rằng, việc huy động vốn để phát triển Farmstay xuất phát từ nhu cầu thực tế, tuy nhiên, sự biến tướng theo hướng phân lô, bán nền kiếm lời thay vì mua đất vườn rồi tự đầu tư làm nông trại kết hợp nghỉ dưỡng, chia sẻ lợi nhuận đã kéo theo rất nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư thứ cấp. Nguy hiểm hơn là tình trạng xây dựng trái phép, lấn chiếm đất rừng, đất nông nghiệp rồi tìm cách hợp thức hóa dự án.
Cần định danh để Farmstay phát triển đúng bản chất
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, mô hình bất động sản Farmstay bắt nguồn từ các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ. Nhưng mục đích kinh doanh tại các quốc gia này đơn thuần là là trải nghiệm học tập, không hướng tới hoạt động kinh doanh lưu trú. Còn khi du nhập vào Việt Nam, mô hình này bắt đầu được mở rộng, cải tiến để phù hợp với nhu cầu thị trường.
“Tuy nhiên, khung pháp lý về đất đai, xây dựng chưa đề cập đến Farmstay. Đây là loại hình bất động sản mới, phát triển theo xu hướng thị trường và nằm ngoài khuôn khổ pháp luật”, ông Đính khẳng định.
PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cũng cho rằng, việc một số mô hình Farmstay tiến hành phân lô, bán (cho thuê) đất vườn kèm những cam kết về chuyển đổi đất vườn sang đất ở (ra sổ đỏ) cũng như chi trả về hoa lợi và lợi nhuận đi kèm khi đầu tư nhà gỗ (do trên đất nông nghiệp không được dựng nhà kiên cố) hiện còn khá “lỡ cỡ” về pháp lý.
“Về mặt pháp lý, các Farmstay thường nằm trên đất nông nghiệp thì không thể khẳng định được Farmstay có được cấp sổ đỏ để xây nhà và lưu trú hay không. Việc này còn phụ thuộc vào các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương.
Bên cạnh đó, việc có được phép chia tách một thửa đất nông nghiệp thành nhiều thửa nhỏ, diện tích vài sào hay không cũng là một vấn đề cần xem xét. Hiện tượng “xẻ rừng già xây biệt thự”, vi phạm pháp luật về đất đai có thể xảy ra nhiều hơn trong thực tế, nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước và sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Lâm nghiệp trong thời gian tới ”, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung cho hay.
Ngoài ra, theo bà Nhung, việc các chủ đầu tư cam kết chi trả lợi nhuận từ chương trình cho thuê nhà gỗ xây dựng trên đất nông nghiệp cũng là vấn đề tiềm ẩn vi phạm pháp luật.
Theo các chuyên gia, nếu dự án Farmstay sử dụng đất đúng mục đích và tạo ra nhiều giá trị gia tăng thì rất đáng ghi nhận để giúp phát triển ngành du lịch và nông nghiệp, gia tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên, hiện chưa có văn bản pháp luật nào quy định về Farmstay và dự án Farmstay. Mặc dù, các điểm liên quan đã được đề cập tại các luật khác nhau, nhưng lại không được hiểu và vận dụng một cách tường minh.
Đó là lý do khiến cho loại hình tiềm năng này dễ bị lợi dụng, đánh tráo khái niệm và biến tướng. Để đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững cho mô hình bất động sản nông nghiệp kết hợp nghỉ dưỡng này, rất cần xây dựng khung pháp lý hoàn thiện.
“Từ những dấu hiệu và sự chưa rõ ràng tiêu chí đạt chuẩn để lưu thông trong hành lang pháp lý bất động sản nông nghiệp của Farmstay như trên, có thế thấy: Dù việc tận dụng thế mạnh nông nghiệp để vận dụng sáng tạo, hình thành những mô hình nông trại sinh thái, xanh, nông trại, phục vụ chương trình “sạch từ trang trại đến bàn ăn” bền vững kết hợp du lịch nghỉ dưỡng, trải nghiệm là một hướng đi hợp lý nhưng thực tiễn cũng đang đặt ra một số những vấn đề tiềm ẩn phá vỡ quy hoạch vùng , phá vỡ kế hoạch sử dụng đất...
Bên cạnh đó, việc hình thành hình thức bất động sản mới như Farmstay rõ ràng cũng phải xuất phát trên cơ sở pháp lý để điều chỉnh những quan hệ phát sinh từ nhu cầu thực tiễn. Do đó, trong thời gian tới, nhất là trong kỳ sửa Luật Đất đai tới đây, chúng ta nên cân nhắc khi đặt vấn đề “định danh” cho Farmstay như câu chuyện đã đặt ra với Condotel và Officetel vừa qua.
Khi có một hành lang pháp lý tốt thì mọi thứ sẽ vận hành trơn tru và đảm bảo quyền lợi hợp pháp, hạn chế rủi ro và hài hòa lợi ích của tất cả các chủ thể kinh doanh trên thị trường bất động sản”, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung nhìn nhận.
Nhiều chuyên gia cũng chung nhận định rằng, phải có cơ chế quản lý Farmstay để kiểm soát chặt mục đích sử dụng đất, không để tình trạng dùng đất rừng để trồng rau hay dùng đất vườn để xây nhà, khi đó sẽ hạn chế được các dự án trá hình, trục lợi và lừa đảo khách hàng. Từ đó giúp Farmstay phát triển bền vững, đúng với bản chất là nông trại kết hợp du lịch trải nghiệm, một hình thức rất tiềm năng của bất động sản nông nghiệp.
