Giá bán thị trường căn hộ không ngừng đạt đỉnh trong 10 năm qua. Tuy nhiên, dấu hỏi lớn nhất từ nhu cầu thực của đông đảo những người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị là khi nào có giá bán căn hộ phù hợp, vừa túi tiền dành cho họ?
Dự báo mới nhất từ Cushman & Wakefield cho thấy nguồn cung căn hộ cho cả năm nay có thể sẽ đạt 10.000 căn, với sự phổ biến của mô hình khu đô thị phức hợp quy mô lớn và các căn hộ siêu sang xuất hiện trên thị trường.
Thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn
Nhu cầu căn hộ được đánh giá sẽ vẫn tiếp tục ổn định đến cuối năm nay. Trong trong bối cảnh giá đất tăng và quỹ đất hạn chế, theo Cushman & Wakefield, giá bán thị trường căn hộ không ngừng đạt đỉnh trong 10 năm qua.
Điều đáng nói, các dự án chung cư cao tầng đang phải chen chúc cùng mật độ xây dựng dày đặc các dự án toà nhà văn phòng, bán trên quỹ đất ngày càng co hẹp, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM…
Tại thị trường TP.HCM, những căn hộ dưới 2 tỷ đồng (tương đương dưới 40 triệu/m2 cho căn hộ 60m2) hầu như đã “tuyệt chủng”. Còn tại Hà Nội, giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng do khan hàng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khan hàng, giá vật liệu tăng cao, quỹ đất ngày càng khan hiếm.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong giai đoạn 2017 cho đến quý I/2022, khẩu vị của các nhà đầu tư chủ yếu vẫn nhắm đến các loại tài sản truyền thống, bao gồm thị trường nhà ở. Trong đó, 76% các giao dịch nhà ở tập trung ở TP.HCM.
Bà Trang cho biết trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhận thấy việc phát triển các dự án căn hộ là một trong những mối quan tâm của họ.
Tuy vậy, rào cản lớn nhất là việc khan hiếm quỹ đất phù hợp trong các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án căn hộ. Một trong những điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế là tính minh bạch. Thị trường càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm.
“Nếu thị trường không đủ minh bạch, không có đủ thông tin và dữ liệu, giao dịch chậm và quyền sở hữu đất đai không rõ ràng - tất cả đều đặt ra thách thức cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn, đang chờ được đầu tư vào bất động sản. Họ muốn hợp tác với các nhà đầu tư địa phương, nhưng cần giao dịch diễn ra nhanh chóng”, bà Trang chia sẻ.
Còn theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội là 2 loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị.
Như lưu ý của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, do thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn, mà theo quy luật cung - cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Biểu hiện là chỉ số giá nhà cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở (so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6 - 7 lần thu nhập).
Cần tạo điều kiện phát triển nhà ở giá phù hợp
Giới chuyên gia cho rằng, việc chậm xác định tiền sử dụng đất hoặc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung cũng là một nguyên nhân làm sụt giảm nguồn cung căn hộ do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên chưa đủ điều kiện để bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.
Nhất là quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại rất phức tạp, nhưng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội lại càng “phức tạp, bất hợp lý” hơn.
Cho nên trong giai đoạn 2011- 2020, cả nước chỉ thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Riêng TP.HCM trong giai đoạn 2016 - 2020 đã rất nỗ lực nhưng cũng chỉ thực hiện được gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội.
Phía HoREA có phàn nàn là hiện nay Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ (với mức độ ưu đãi phù hợp) để khuyến khích và tạo điều kiện phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị.
“Nhà ở giá phù hợp với thu nhập” được hiểu là loại nhà ở không hoàn toàn là nhà ở thương mại, cũng không hoàn toàn là nhà ở xã hội vì để phát triển loại nhà này thì cũng cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ với mức độ ưu đãi phù hợp, bằng khoảng 50% mức ưu đãi hỗ trợ nhà ở xã hội.
Trong khi đó, các quy định pháp luật hiện hành chưa quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”.
Không chỉ vậy, các quy định pháp luật chưa quy định chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, về thuế, về tín dụng đối với “nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị”, HoREA nêu.
Cho nên có rất nhiều người có thu nhập thấp đô thị và người có thu nhập trung bình thấp (có thể chiếm đến khoảng 1/4 số người trưởng thành) thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân nhưng không được hưởng chính sách ưu đãi nhà ở xã hội, mà cũng không đủ khả năng tài chính, hoặc không có tài sản đủ để thế chấp để vay tín dụng với lãi suất thương mại để mua nhà ở thương mại.
Do vậy, giới chuyên gia nhấn mạnh cần xây dựng chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, về thuế, về tín dụng (ở mức độ phù hợp, có thể bằng 50% chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội) để khuyến khích và tạo điều kiện phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị”.
Theo đó, mức giá bán có thể vào khoảng không quá 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị đặc biệt. Giá bán không quá 23 triệu đồng/m2 tại các đô thị loại 1 và không quá 20 triệu đồng/m2 tại các đô thị còn lại.
Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền và đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị, đồng thời thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và giảm bớt một phần gánh nặng cho ngân sách Nhà nước./.
