Nếu không có sự điều chỉnh từ vĩ mô, giá nhà khó giảm. Đa số người trẻ có mức thu nhập bình quân càng khó với tới ước mơ an cư.
Giá tăng, phân khúc bình dân “gia nhập” thị trường trung cấp
Đó là nhận định của Bộ Xây dựng khi đánh giá về thực trạng tăng giá bất động sản trong năm 2020, một năm nền kinh tế hứng chịu tác động mạnh do dịch Covid-19, thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ.
Theo cơ quan này, trong quý IV/2020, giá bình quân căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại Hà Nội tăng khoảng 2 - 3%, tại TP.HCM tăng khoảng 3 - 4% so với quý IV/2019. Trong đó, căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp.
Các dự án có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng rất ít, tại Hà Nội hầu như chỉ xuất hiện ở các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển. Còn tại TP.HCM hầu như không có dự án căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.
“Lũy kế của sự tăng giá liên tục khiến cho giá các loại căn hộ thay đổi đáng kể. Có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khúc trung cấp, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn”, Bộ Xây dựng nêu.
Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền, theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, giá vẫn có xu hướng tăng hơn so với năm 2019.
Tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì một số khu vực đất đai người dân quản lý trong làng xã các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức có mức giá 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng 50% so với năm 2019; các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019.
Tại TP.HCM, kể từ sau thông tin TP.HCM sẽ sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành TP. Thủ Đức, giá nhà đất ở các quận này liên tục tăng nhiều đợt. Như trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… (quận 9), vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ (quận Thủ Đức), giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2019.
Tại Đồng Nai, với lợi thế tiếp giáp khu Đông TP.HCM và việc đầu tư xây dựng sân bay Long Thành, giá đất bình quân năm 2019 khoảng 12 - 14 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 22 triệu đồng; đất tại thị trấn Long Thành có nơi đã tăng đến 100 triệu đồng/m2.
Tại Cần Thơ, các dự án gần trung tâm thành phố, gần đường lớn có mức giá bình quân từ 40 - 60 triệu đồng/m2; dự án nằm trong lớp trong, tiếp giáp đường nhỏ có mức giá từ 20 - 30 triệu đồng/m2; mức giá này tăng khoảng 7% so với năm 2019.
Sự tăng giá bất động sản trong năm 2020 đã nối tiếp kỳ vọng của giới đầu tư về bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2021 khi các điểm nghẽn được khơi thông và bức tranh kinh tế vĩ mô tươi sáng hơn.
Và thực tế, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi đáng kinh ngạc, giá nhà được dự báo vẫn tiếp tục tăng khi chu kỳ tăng trưởng của thị trường chưa kết thúc. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá nhà trong năm nay sẽ tiếp tục tăng khoảng 10% so với năm 2020.
Khó xác định giá thật và giá kỳ vọng?
Đối với giới đầu tư bất động sản, những con số và dự báo về sự tăng giá nhà đất luôn là một tin tốt để cổ vũ thêm dòng chảy đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên, nhìn ở một góc độ khác, thực tế này rất có thể sẽ kéo theo nhiều hệ lụy trong tương lai nếu bức tranh tăng trưởng không được duy trì ở mức cân bằng, hướng tới sự phát triển bền vững. Nhất là khi, khái niệm mức giá kỳ vọng của thị trường bất động sản đang hình thành và lấn át giá trị thực của bất động sản.
Một minh chứng rõ nét cho thực tế này đó là tình trạng cắt lỗ ảo đang diễn ra phổ biến trên thị trường. Hàng loạt thông tin “bán cắt lỗ” do dịch Covid-19 được rao nhưng thực tế giá bán ra đã tăng hơn gấp nhiều lần so với lúc mua vào.
“Nhiều căn nhà rao bán mãi không được nhưng vài ba tháng lại nâng giá, rồi đổi số điện thoại liên hệ để người mua có cảm giác nhà bán rồi và giá đang lên để nhào vô”, một người mua nhà cho hay.
Sau nhiều đợt săn đón xu hướng bắt đáy thị trường, tức là chờ lúc thị trường khó khăn, giá giảm để mua nhà, người mua hiện nay không còn kỳ vọng nhiều vào điều này nữa bởi trong bối cảnh hiện tại, vùng đáy của bất động sản rất khó xác định, chưa nói đến việc giá khó xuống đáy như trước đây.
Giá bất động sản bị đẩy lên cao nhưng vẫn còn nhiều bất động sản bỏ hoang là kết quả của việc thị trường không có nhiều giao dịch thật, bất động sản không được khai thác các giá trị gia tăng mà chủ yếu chỉ mua đi bán lại, góp phần làm cho lạm phát tăng nhanh, gây ra những hệ lụy cho nền kinh tế. Và nghịch lý là bất động sản nằm trong tay dân đầu tư thì nhiều, có nơi còn bỏ hoang, trong khi những người có nhu cầu thực tế thì không với tới.
Trên thị trường đã xuất hiện nhiều khu vực, trong đó có cả những khu đô thị mới, thay vì sử dụng và khai thác các chức năng của nhà đất, thì chỉ có những người bán (nhà đầu tư) giao dịch với nhau để tiếp tục nâng mặt bằng giá lên cao hơn, bất động sản nằm trong giới đầu tư với các mức giá kỳ vọng khác nhau khiến sản phẩm được bán cho người mua thực (mua để sử dụng) không có nhiều.
Muốn giảm giá nhà, cần điều tiết vĩ mô
Các chuyên gia cảnh báo, nếu mức giá kỳ vọng sử dụng khi trao đổi giữa các nhà đầu tư được đẩy lên cao thì sẽ có nguy cơ làm phình to bong bóng bất động sản. Nhưng nghịch lý là, trong bối cảnh hiện nay, bong bóng giá bất động sản đang căng dần nhưng khó vỡ do nhu cầu đầu tư bất động sản còn rất lớn, đa số người dân vẫn coi bất động sản là một kênh đầu tư, tích trữ tài sản lớn.
“Tôi cho rằng, động thái để giá đất bị đẩy lên chủ yếu là do tình trạng đầu cơ, tình trạng mà người ta cứ ôm đất một thời gian sau đó thì được lợi rất nhiều. Giá đất sang năm sẽ cao hơn giá đất năm nay và người ta coi đó là phương tiện tìm kiếm lợi ích. Hiện nhiều người Việt Nam có thói quen giữ tiền bằng bất động sản, coi đó là biện pháp trữ tiền, vừa sinh lợi nhiều hơn gửi vào ngân hàng, vừa lợi nhiều hơn việc đầu tư vào các công ty sản xuất hàng hoá. Điều này hết sức nguy hiểm cho nền kinh tế, vì giá nhà đất sẽ chỉ lên khi sức tải của nền kinh tế còn chịu đựng được, một khi quá sức tải của nền kinh tế thì chắc chắn đầu tư nhà đất sẽ sập”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Chia sẻ với báo chí, ông Lê Anh Tuấn, Phó Tổng giám đốc Dragon Capital cũng cho rằng, ở trung và dài hạn, sẽ không có chuyện giá bất động sản suy giảm bởi đang có rất nhiều yếu tố “cổ vũ” cho xu hướng tăng giá qua các năm. Một trong những yếu tố đó là ở Việt Nam, người mua bất động sản gần như không phải chịu thuế hàng năm, nếu có cũng không đáng kể. Trong khi đó tại nhiều quốc gia, khi mua một bất động sản, hàng năm nhà đầu tư vẫn phải đóng thuế và thuế rất cao dù có lời hay không. Thuế suất khiến nhà đầu tư phải chùn tay khi quyết định mua một bất động sản nếu chỉ để chờ tăng giá mà không khai thác.
“Những lợi thế do chính sách mang lại đã biến bất động sản trở thành một kênh đầu tư an toàn, có thể đáp ứng một lúc cả ba tiêu chí, giữ tiền an toàn, sinh lời nhiều hơn gửi ngân hàng và có thể bán dễ dàng. Đó là lý do vì sao người có tiền vẫn thích mua thêm bất động sản, vì nó không đơn thuần là mua nhà đất hay mua một chỗ ở mà còn là một kênh dự trữ để phòng ngừa các tình huống biến động kinh tế. Nhu cầu mua vẫn cao, nhất là đến từ đối tượng có tài chính khá giả ngày càng nhiều thì rất khó tìm lý do để giá nhà giảm”, vị chuyên gia nhìn nhận.
Ngoài ra, theo vị này, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt những chi phí khác liên quan đến tài sản này. Đó là xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý… Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất.
Theo các chuyên gia, mặc dù giá bất động sản tăng chủ yếu do kỳ vọng vào tương lai, nhưng chỉ những kỳ vọng có cơ sở vững chắc mới thúc đẩy sự tăng trưởng. Khi bong bóng giá bất động sản bị bơm căng quá mức sẽ không đóng góp gì vào sự phát triển của nền kinh tế, thậm chí tác động xấu thêm, khi giá nhà đất quá cao sẽ gây bất ổn về an sinh xã hội, càng kéo giãn mức chênh lệch giàu nghèo trong đô thị.
“Giá bất động sản tăng là điều tốt cho thấy thị trường bất động sản có tiềm năng phát triển, điều này đồng nghĩa với việc đô thị có cơ hội phát triển, hướng tới xây dựng thành phố văn minh, hiện đại nhưng với điều kiện là quy hoạch phải bài bản, khoa học, đồng thời việc thực thi quy hoạch, tuân thủ pháp luật cũng phải được thực hiện hiệu quả như ở các nước phát triển. Phát triển thị trường bất động sản phải gắn liền với phát triển đô thị, đi cùng với đó là nâng cao chất lượng an cư chứ không phải triển khai manh mún, vô phương hướng, gia tăng nhà ổ chuột, ăn xổi ở thì, tạm bợ, nhếch nhác, cơ hội như ở Việt Nam”, một chuyên gia nhận định.
Thời gian qua, theo ghi nhận, đánh giá của các đơn vị nghiên cứu thị trường, việc tăng giá mạnh và cục bộ tại một số khu vực thì giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ. Bên cạnh việc tăng giá do có sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể thì cũng còn một số hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính.
Theo chia sẻ của GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, cuối năm 2020, cung giảm hơn cầu, giá bất động sản tăng mạnh. Do lệch nhau về cung cầu nên nguy cơ bong bóng thị trường là rất lớn, nhất là khi nhiều nhà đầu cơ bất động sản đang găm hàng chờ tăng giá. Theo đó, muốn có động lực mới từ 2021 trở đi, câu chuyện sửa luật để bù lấp khoảng trống cần triển khai mạnh hơn.
“Cơ hội cho năm 2021 là lớn nhưng rủi ro pháp lý vẫn kề cận, dễ làm hỏng thị trường, cơ hội. Đây là những rủi ro chủ quan nên cần thay đổi tư duy, khắc phục rủi ro về pháp lý để khai thông nguồn cung, thúc đẩy thị trường bất động sản. Nguồn cung bị giảm trong năm 2020 thì 3 năm sau, hàng hóa bất động sản sẽ rơi vào khan hiếm, cộng thêm việc đầu cơ, điều này sẽ khiến giá nhà tăng rất cao trong 3 năm tới”, ông Võ nói.
Vị chuyên gia nhấn mạnh, cần phải có những điều tiết vĩ mô để không xảy ra tình trạng đến năm 2022 - 2023 thị trường sẽ xảy ra bong bóng bất động sản do thiếu trầm trọng nguồn cung.
Bên cạnh đó, theo ông Võ, để hướng tới sự phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững, Việt Nam cần tạo dựng được các dự án đô thị lớn, thông minh, gắn kết được với công nghiệp. Như vậy sẽ tạo ra một môi trường rộng lớn và an toàn để nhà đầu tư tung tiền vào mà không sợ bị thiệt hại như thời gian vừa qua. Riêng về bất động sản, có thể nói tất cả các phân khúc đều rất hấp dẫn nhưng cái cần nhất là tạo ra sự an tâm cho người mua.
Mặt khác, vị chuyên gia cho biết, hiện nay thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam còn thấp, phải phấn đấu làm sao để 5 - 7 năm nữa nâng từ thu nhập trung bình thấp lên thu nhập trung bình cao. Thu nhập là yếu tố quyết định nhiều đến sự phát triển của thị trường bất động sản./.
