Thích
Giá căn hộ trung tâm lập đỉnh mới
Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2026 (MarketBeat Q1 2026) của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cân bằng khi giá bán tại khu vực trung tâm liên tục tăng cao, trong khi nhu cầu của người mua có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực lân cận.
Trong quý I/2026, khu vực lõi TP.HCM ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại khu Đông với tỷ trọng hơn 80%, trong khi khu Nam chiếm gần 20%.
Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế với khoảng 72% tổng nguồn cung mới, phần còn lại thuộc phân khúc cao cấp. Một số dự án nổi bật được đưa ra thị trường gồm Masteris Cosmo Central, Masteri Park Place của Masterise Homes và Sunshine Sky City của Sunshine Group.
Tỷ lệ hấp thụ chậm lại trong quý I/2026
Tuy nhiên, lượng giao dịch mới chỉ đạt dưới 1.000 căn hộ trong quý, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới. Mức hấp thụ này giảm 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm 2025.
Theo Cushman & Wakefield, sự suy giảm thanh khoản đến từ việc giá bán tăng nhanh trong khi thị trường thiếu vắng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân và trung cấp. Bên cạnh đó, chi phí vay vốn và chính sách tín dụng chặt chẽ hơn cũng khiến nhiều khách hàng trì hoãn quyết định mua nhà.
Đáng chú ý, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM tiếp tục tăng mạnh, đạt gần 7.300 USD/m², tương đương khoảng 199 triệu đồng/m². Đây là mức giá cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường căn hộ TP.HCM, tăng 19% so với quý trước và tăng 53% so với cùng kỳ năm ngoái.
Cushman & Wakefield đánh giá mức giá này phản ánh giá niêm yết trên thị trường trước khi áp dụng các chương trình ưu đãi hoặc chiết khấu thanh toán.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển đa cực hơn. Trong khi khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả đang khiến người mua tìm kiếm nhiều hơn các sản phẩm tại khu vực ngoài trung tâm.
Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ trở thành điểm đến của dòng tiền
Sự dịch chuyển nhu cầu thể hiện rõ tại các thị trường vệ tinh. Trong quý I/2026, khu vực mở rộng của TP.HCM gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) ghi nhận khoảng 7.017 căn hộ mở bán mới, cao gấp gần 6 lần nguồn cung tại khu vực lõi TP.HCM.
Trong đó, Bình Dương cũ tiếp tục dẫn đầu với 6.430 căn hộ mở bán mới, tập trung chủ yếu tại Thuận An và Dĩ An. Các dự án như Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon, Emerald Garden View hay Green Skyline trở thành những điểm sáng của thị trường.
Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận 587 căn hộ mới từ dự án Maison Grand tại Phú Mỹ, cho thấy tín hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2023 đến năm 2024.
Về giao dịch, toàn khu vực mở rộng TP.HCM ghi nhận khoảng 6.118 căn hộ được hấp thụ trong quý đầu năm. Riêng Bình Dương đạt 5.484 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ trung bình lên tới 76,6%, phản ánh nhu cầu mua ở thực và đầu tư vẫn duy trì tích cực. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận khoảng 634 giao dịch.
Giá bán: Điều chỉnh theo cơ cấu sản phẩm, phân hóa giữa các thị trường
Mặt bằng giá tại các địa phương này hiện thấp hơn đáng kể so với TP.HCM cũ. Tại Bình Dương cũ, giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.886 USD/m², tăng 16,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá căn hộ sơ cấp tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đạt 1.373 USD/m².
Theo Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2026 - 2029, Bình Dương cũ dự kiến bổ sung thêm khoảng 31.816 căn hộ mới, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Nguồn cung lớn cùng hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện sẽ tiếp tục củng cố vai trò của địa phương này trong chiến lược giãn dân và phát triển đô thị của TP.HCM.
Đối với Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nguồn cung tương lai được dự báo ở mức khiêm tốn hơn, với khoảng 1.000 căn hộ từ dự án Beacon Tower thuộc Blanca City trong năm 2026 trước khi các giai đoạn tiếp theo được triển khai từ năm 2027.
Cushman & Wakefield cho rằng, khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển, các cực tăng trưởng mới sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, đồng thời góp phần định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường căn hộ khu vực phía Nam./.
