Giá đất nền tăng 2-4% so với quý trước
Theo báo cáo quý 3/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý 2/2022.
Không chỉ nguồn cung, tiêu thụ đất nền cũng giảm mạnh, với chỉ khoảng 550 nền chào bán thành công, giảm 78% so với quý trước và ghi nhận mức giao dịch thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Tuy nhiên, trái ngược với thực tế giao dịch, mặt bằng giá chào bán đất nền vẫn tăng trong khoảng từ 2-4% so với quý trước.
Cũng theo báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn, tại khu vực phía Nam vẫn ghi nhận giá bán đất nền tăng trong các tháng vừa qua.
Cụ thể, trong quý 3/2022, tại TP.HCM giá rao bán đất nền Củ Chi tăng gần 15%, huyện Nhà Bè tăng 17%, đất nền huyện Bình Chánh, Hóc Môn cũng tăng giá thêm 6-7% so với quý trước. Riêng với khu Đông, ngoài quận 9 có giá đất nền giảm 2%, quận Thủ Đức vẫn ghi nhận giá đất tăng 3%.
Bên cạnh biến động mạnh về giá bán, nhu cầu tìm mua đất nền tại TP.HCM cũng tăng mạnh. Ngoài khu vực huyện Củ Chi có xu hướng mua sụt giảm 43% so với quý trước, hầu hết các quận/huyện ngoại thành TP.HCM đều ghi nhận tăng trưởng nhu cầu mua từ 2-12% so với quý 2/2022, đặc biệt là khu vực Nam và khu Tây.
Theo đó, nhu cầu tìm mua đất nền Nhà Bè tăng 11%, Bình Chánh 10%, Hóc Môn tăng 12% và quận 12 cũng có lượt quan tâm tăng 6%. Riêng với khu Đông, quận Thủ Đức cũ có lượt tìm mua đất nền tăng 9% trong khi đất nền quận 9 cũng tăng thêm 2% lượt tìm mua trong quý này.
Trao đổi với PV, anh Lưu Chí Thanh, giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM cho biết, thị trường đất nền tại TP.HCM chỉ tăng khoảng 10% trong 6 tháng qua, tỉ suất tăng giá này không đáng kể.
“Tuy thị trường đang bão hoà nhưng giá cũng không giảm. Đối với một số khu vực đầu cơ ở xa, các tỉnh lân cận có xu hướng giảm nếu có cũng chỉ là do các chủ đầu tư hoặc các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và khi thị trường chững lại thì họ không cầm cự được buộc phải cắt lỗ để bán giá giảm”, anh Thanh chia sẻ.
Nhìn nhận về việc tăng giá này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, ở thời điểm hiện tại, giá đất nền tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ đang ở mức thấp, khoảng 40%, nên đây cũng chưa phải là tín hiệu khả quan đối với thị trường.
“Nguồn cung các dự án có giá tăng có thể do ở khu vực đó, tỷ lệ hấp thụ bình quân ổn. Mặt khác, giá tăng cũng có thể do chính sách bán hàng của các chủ đầu tư, kích cầu để thu hút khách hàng”, ông Thanh nói.
Bên cạnh đó, ông Thanh còn cho biết thêm, thị trường đất nền khu vực phía Nam từ giờ đến cuối năm 2022 vẫn sẽ chậm thanh khoản và giá sẽ không tăng.
Đáng chú ý hơn, thị trường đất nền tại TP.HCM ghi nhận mức giá tăng nhưng thị trường các tỉnh lân cận vẫn ảm đạm, nhu cầu mua đất nền hầu hết đều giảm.
Cụ thể, trong quý 3/2022, giao dịch tìm mua đất nền tại hầu hết các tỉnh Đông Nam Bộ đều giảm từ 10-25% so với quý trước. Riêng trong tháng 9/2022, lượt tìm mua đất nền Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục giảm 6%, Bình Dương giảm 5,5%, Đồng Nai giảm mạnh đến 10% và Long An cũng giảm đến 12% nhu cầu tìm kiếm so với tháng 8 trước đó. Tuy lượt quan tâm giảm mạnh nhưng giá bán đất nền Long An, Bình Dương, Vũng Tàu vẫn tăng lần lượt 5% và 1% so với quý trước. Đồng Nai là thị trường vệ tinh duy nhất có giá đất nền giảm 4%.
Thị trường vùng ven sẽ tiếp tục có biến động về giá
Nhận định về phân khúc đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, xu hướng tăng giá của đất nền TP.HCM đến từ việc nhu cầu mua tại thị trường với loại hình này còn rất lớn. Với nhà đầu tư đất nền, khi các thị trường vệ tinh có xu hướng chững lại, dòng tiền sẽ lại đổ về đô thị trung tâm, nhất là các khu vực có biến động về quy hoạch hạ tầng và tiềm năng tương lai. Vì vậy, những thị trường đang hưởng lợi từ các chính sách xây dựng hạ tầng giao thông, quy hoạch dịch vụ như Bình Chánh, Thủ Đức sẽ tiếp tục có biến động giá lớn.
Tuy nhiên, ông Tuấn nhận định, dù đất nền là phân khúc từng liên tục sốt nóng nhưng cũng sẽ là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường ngấm đòn tín dụng. Dòng vốn dành cho thị trường bất động sản các tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023 dự kiến vẫn rất khó khăn, lãi suất đang trên đà tăng mạnh sẽ tạo ra áp lực lớn cho những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Với nhà đầu tư đất nền, áp lực về vốn vay, lãi vay, quay vòng vốn, thanh khoản sẽ rất lớn vì đây vốn là loại hình thuần đầu tư, thậm chí có lượng nhà đầu cơ lớn.
“Nhu cầu với đất nền không thiếu nhưng sức mua đất nền lại đang suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp do ảnh hưởng về giá và siết tín dụng. Nếu tiếp tục đẩy giá tăng cao, tăng ảo, đất nền sẽ mất thanh khoản và khó bán trong thời gian tới. Ngoài ra tâm lý lo ngại, thận trọng cũng khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ sẽ khiến thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng cuối năm 2022 vẫn còn những thách thức”, ông Tuấn cho hay.
Nhiều chuyên gia dự báo, hiện nay thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền ở TP.HCM đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển, sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư, nhưng rất khó xuất hiện tình trạng "sốt" đất. Bên cạnh đó, từ giờ đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn những thách thức. Mức giá bất động sản sẽ không có sự giao động lớn và chủ đầu tư dự án sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn./.
