Ghi nhận, thời gian qua các môi giới và ngay cả nhà đầu tư đã liên tục thông báo “cắt lỗ” bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh. Ngay cả các báo cáo từ những công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản trong quý 2/2023 cũng có dự báo nhà ở TP. Hồ Chí Minh tăng/giảm trái ngược nhau. Vậy, giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh có thực sự giảm?
Giá nhà TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng hay giảm?
Theo dữ liệu mới công bố của Batdongsan.com.vn cho thấy, ở thị trường chung cư, trong quý 2/2023 các chủ đầu tư đã tiến hành đẩy mạnh nhiều chính sách bán hàng. Nhờ đó mà mức độ quan tâm có tăng trưởng trở lại ở một số quận. Mặc dù vậy, biến động giá bán ở phân khúc này cũng không giao động nhiều.
Chi tiết, phân khúc cao cấp (>55 triệu/m2) ghi nhận có mức giá tăng 2% so với cùng kỳ (quý 2/2022); trong khi đó phân khúc trung cấp (35 - 55 triệu/m2) lại đi ngang so với cùng kỳ; riêng phân khúc bình dân (<35 triệu/m2) ghi nhận giảm 3% so với cùng kỳ.
Đối với thị trường nhà phố, bởi hoạt động tiêu dùng khó khăn đã dẫn đến sụt giảm mức độ quan tâm cũng như giá rao bán nhà phố TP. Hồ Chí Minh trong quý 2/2023. Theo đó, giá nhà phố trong quý 2/2023 đã sụt giảm mạnh so với quý trước và cả quý 3 và quý 4/2022. Mặc dù vậy, nếu so với cùng kỳ năm trước (quý 2/2022) thì giá của phân khúc này lại ghi nhận tăng khoảng 2%.
Còn đối với thị trường nhà riêng, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà ở phân khúc này đã giảm từ 1 - 3% ở hầu hết các quận, huyện. Cũng tương tự, báo cáo của DKRD về thị trường bất động sản trong quý 2/2023 cũng cho thấy, giá nhà ở nhiều phân khúc cũng đã có sự giảm nhẹ.
Chi tiết, ở phân khúc căn hộ, căn hộ hạng A tiếp tục dẫn đầu, chiếm 91% nguồn cung mở bán mới trong quý, các dự án tập trung ở khu Đông - TP. TP. Thủ Đức. Trong đó, sức cầu chung của toàn thị trường đã tăng so với quý 1/2023 tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ, lượng tiêu thụ nguồn cung mới chỉ đạt mức khoảng 10% so với quý 2/2022.
Và giá bán sơ cấp cũng không có nhiều biến động trong khi giá thứ cấp tiếp tục sụt giảm, mặt bằng giá bán thứ cấp ghi nhận giảm phổ biến 3 - 7% so với quý trước, tuy nhiên thanh khoản vẫn ở mức thấp.
Với phân khúc nhà phố/ biệt thự thì sức cầu thị trường ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ ghi nhận bằng khoảng 1% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm dưới 5 tỷ đồng/căn. Còn về mặt bằng giá, dữ liệu của DKRD cho thấy, thị trường sơ cấp ghi nhận mức giảm 5 - 7%, thị trường thứ cấp có mức giảm từ 9 - 11% so với đầu năm, tuy nhiên thanh khoản thị trường ở mức khá thấp.
Ngược lại với những dữ liệu trên, báo cáo thị trường căn hộ của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, trong quý 2/2023, thị trường đã đón thêm nhiều sản phẩm như Elysian Lò Lu, Avatar 9x và Moonlight Avenue, 9X An Sương,... Và theo đó, giá sơ cấp trung bình ở trong quý 2/2023 cũng đã giảm 1% so với quý 1/2023, đạt xấp xỉ 3.217 USD/m2 (75 triệu đồng/m2), nhưng so với cùng kỳ năm trước tăng 16%.
Đối với thị trường nhà liền thổ, theo báo cáo của Cushman & Wakefield quý 2/2023 cho thấy, thị trường chứng kiến giá sơ cấp trung bình ở phân khúc này cũng đã tăng 12% theo quý, tăng 43% theo năm, đạt mức 13.546 USD/m2 (314 triệu đồng/m2).
Cũng theo quan sát của Cushman & Wakefield, giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ ở khu Đông hiện tại đang cao hơn trung bình toàn TP. Hồ Chí Minh 12%, cao hơn trung bình khu vực phía Bắc 139%.
6 tháng cuối năm, giá bất động sản sẽ diễn biến như thế nào?
Dự báo thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm, DKRA cho biết, nguồn cung mới ở TP. Hồ Chí Minh có thể tăng dao động từ 1.200 đến 1.500 căn được mở bán mới trong quý 3/2023. Trong đó thì căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo ở TP. Hồ Chí Minh.
Bên cạnh đó, DKRA cũng dự báo mặt bằng giá cũng như thanh khoản thứ cấp sẽ có thể cải thiện so với quý 2/2023, tập trung ở phân khúc nhà ở vừa với túi tiền, đủ tính pháp lý và có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2.
Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự thì DKRA cho biết, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với thời điểm 6 tháng đầu năm. Mặc dù vậy, thị trường thứ cấp đã tiếp tục có xu hướng giảm, chú trọng ở các nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay ngân hàng cũng như dự án chưa hoàn thiện về pháp lý.
TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế - tài chính nhận định, hiện tại có một số vùng thì giá bất động sản có giảm tuy nhiên nhìn chung thị trường giá bất động sản hầu như không giảm hoặc giảm không nhiều.
TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết: “Giá bất động sản không giảm là vì trước đây chi phí xây dựng rất cao. Và thêm một nguyên nhân nữa là các nhà kinh doanh bất động sản đang ở trong trạng thái chờ đợi, vì thế họ không sẵn sàng giảm giá để chịu lỗ”.
Vì thế, chuyên gia này nhấn mạnh rằng, nếu như không có sự hỗ trợ về chính sách hay là hành lang pháp lý thông thoáng thì sẽ khó để hạ nhiệt giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh.
Đồng tình, lãnh đạo của một doanh nghiệp bất động sản khu vực phía Nam nhận định, trong những năm qua, bên cạnh những tác nhân từ bên bán định giá cao để tối ưu hóa lợi nhuận, giới đầu tư, đầu cơ tạo sốt đất làm biến động mặt bằng giá chung thì việc chi phí đầu vào lớn cũng chính là yếu tố tác động chính đến việc tăng giá nhà.
