Giá nhà ở xã hội thứ cấp liên tục phá đỉnh, vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2

Giá nhà ở xã hội thứ cấp "nhảy múa"

Vượt xa mức giá sơ cấp ban đầu vốn hướng tới mục tiêu an sinh, thị trường nhà ở xã hội (NOXH) thứ cấp tại Hà Nội đang chứng kiến một đà tăng giá "chóng mặt". Chỉ sau vài năm đưa vào sử dụng, nhiều dự án đã tăng giá gấp ba, thậm chí gấp bốn lần, thiết lập mặt bằng giá mới ngang ngửa phân khúc chung cư thương mại cùng khu vực.

Đơn cử như dự án The Vesta (Phú Lương), cuối năm 2024, giá bán các căn hộ có diện tích 67m2 tại đây đã lên tới 2,8 tỷ đồng, tương đương 42 triệu đồng/m2. Mức giá này cao gấp gần 2,8 lần so với thời điểm mở bán năm 2017, khi chủ đầu tư chào bán chỉ 990 triệu đồng/căn, tức khoảng 14 triệu đồng/m2.

Tưởng chừng mức giá 42 triệu đồng/m2 đã là "đỉnh" đối với một dự án NOXH đã đi vào sử dụng hơn 7 năm, song đà tăng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Khảo sát tại thời điểm đầu quý IV năm nay, giá căn hộ tại đây tiếp tục "nhảy múa". Trên các diễn đàn rao bán chung cư cũ, căn hộ 67m2 tương tự đang được môi giới chào giá hơn 4 tỷ đồng, đẩy đơn giá trung bình lên ngưỡng 60 triệu đồng/m2.

The Vesta không phải là trường hợp cá biệt. Hầu hết các dự án NOXH trên địa bàn TP. Hà Nội đều ghi nhận mức giá bán thứ cấp liên tục tăng cao. Tại dự án Ecohome 3 (Đông Ngạc), dù mới bàn giao năm 2020 với giá gốc của chủ đầu tư chỉ khoảng 16,5 triệu đồng/m2, thì đến cuối năm 2024, giá rao bán đã vọt lên 47 - 52 triệu đồng/m2.

Cơn "sốt" giá vẫn tiếp diễn, khi đến thời điểm hiện tại mức giá này tiếp tục bị xô đổ, chạm mốc hơn 70 triệu đồng/m2. Theo ghi nhận, một căn hộ 80m2 với 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh cùng một số nội thất đi kèm tại Ecohome 3 đang được rao bán với mức giá hơn 6 tỷ đồng. Thậm chí, một căn khác có diện tích nhỏ hơn, chỉ 70m2, nhưng lại đang được "hét" giá lên đến 7 tỷ đồng.

Trong các bài đăng rao bán trên mạng xã hội, nhiều người dùng đã để lại bình luận cho rằng mức giá này là "quá ngáo". Các ý kiến chỉ ra rằng, dự án Ecohome 3 từng bị phàn nàn về chất lượng khi cứ mưa là ngập, thậm chí nước tràn vào đến tận thang máy, nên không thể có mức giá "trên trời" như vậy.

"Người anh em" cùng hệ thống là Ecohome 1, dù đã bàn giao từ năm 2016 và đã có gần 10 năm đưa vào sử dụng, song giá bán cũng theo đà tăng mạnh không kém. Hiện tại, các căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 56m2 đang được rao bán với giá 3,5 - 3,6 tỷ đồng; các căn có diện tích 66m2 có giá hơn 4 tỷ đồng.

Tình trạng tương tự cũng ghi nhận tại loạt dự án nhà ở xã hội khác như CT4 Kim Chung (xã Thiên Lộc thuộc Đông Anh cũ), Đại Kim (Định Công), Rice City Linh Đàm (Hoàng Liệt) hay 987 Tam Trinh (Yên Sở). Giá bán hiện tại tại các dự án này đã tăng gấp 3 - 3,5 lần so với thời điểm mở bán ban đầu. Khảo sát cho thấy, mặt bằng chung đang dao động trong khoảng 50 - 75 triệu đồng/m2 - những con số khó tin đối với phân khúc vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp.

Hiệu ứng "nước nổi bèo nổi" từ nhà ở thương mại

Hiện tượng giá nhà ở xã hội thứ cấp tăng "phi mã", thậm chí vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2, không phải là một diễn biến ngẫu nhiên. Trong bối cảnh giá bán sơ cấp nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cùng tăng mạnh, đà leo thang của nhà ở xã hội thứ cấp được đánh giá là tất yếu.

Giai đoạn 2016 - 2020, giá nhà ở xã hội sơ cấp trên địa bàn Hà Nội chỉ dao động quanh mốc 14 - 16 triệu đồng/m2. Đến nay, các dự án mở bán mới đã được phê duyệt mức giá xấp xỉ 30 triệu đồng/m2. Cụ thể, dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu do liên danh CTCP Him Lam Thủ đô và CTCP BIC Việt Nam làm chủ đầu tư, đang tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua từ ngày 1/10 đến 4/11/2025 với mức giá 29,4 triệu đồng/m2. Với mức giá này, Rice City Long Châu đã "soán ngôi" UDIC Eco Tower Hạ Đình (giá bán 25 triệu đồng/m2) để trở thành khu nhà ở xã hội có giá mở bán cao nhất tại Thủ đô.

Mức giá khởi điểm cao ngay từ "gốc" đã vô hình trung tạo ra một sàn giá mới. Điều này khiến các dự án cũ, dù đã qua sử dụng, cũng tự động được định giá lại theo mặt bằng chung. Các chủ sở hữu nhà ở xã hội cũ nhận thấy tài sản của mình có giá trị tham chiếu cao hơn, tạo tâm lý giữ giá và đẩy giá bán thứ cấp lên cao.

Cùng với đó, nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay đã bước sang giai đoạn sau 5 năm đưa vào sử dụng. Theo quy định, người mua được phép chuyển nhượng chính thức (sang tên sổ đỏ) sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Khi được phép sang tên sổ đỏ, căn hộ nhà ở xã hội chính thức trở thành tài sản thương mại hoàn chỉnh, được giao dịch công khai, minh bạch và an toàn về pháp lý. Người mua không còn phải "lách luật" bằng hợp đồng ủy quyền hay vi bằng như trước, khiến giá trị của tài sản tăng vọt nhờ sự bảo đảm pháp lý rõ ràng.

Anh Hoàng Ngọc Phi, môi giới chuyên phân khúc nhà ở xã hội khu vực Hà Đông, cho biết khoảng 2 năm trở lại đây, lượng khách tìm mua nhà ở xã hội thứ cấp tăng mạnh, do nhiều dự án đã đủ điều kiện sang tên sổ đỏ. "Trước đây, việc mua bán nhà ở xã hội khá rủi ro vì phần lớn phải thông qua hình thức ủy quyền, không được pháp luật bảo hộ. Nay căn hộ có sổ đỏ rõ ràng, sang tên minh bạch thì giá trị chắc chắn sẽ khác hẳn", anh nói.

Theo anh Phi, khách hàng tìm mua nhà ở xã hội thứ cấp hiện nay không chỉ là người có nhu cầu ở thực, mà còn có cả nhà đầu tư nhỏ lẻ. "Với mức giá tăng đều 10 - 15% mỗi năm, nhà ở xã hội đang trở thành một kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh nhà ở thương mại tăng quá nhanh. Hơn nữa, nguồn cung nhà ở xã hội đủ điều kiện giao dịch rất ít, nên hàng ra đến đâu gần như có người mua đến đó", anh chia sẻ.

Môi giới này dự báo, nếu không có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội mới được mở bán, mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục neo cao, thậm chí còn tăng thêm khi nguồn cung khan hiếm và nhu cầu an cư thực vẫn rất lớn.

Bên cạnh yếu tố nguồn cung hạn chế, giá bán sơ cấp tăng cao và việc chuyển nhượng nhà ở xã hội ngày càng thuận lợi thì hiệu ứng "nước nổi bèo nổi" từ thị trường nhà ở thương mại cũng là nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội thứ cấp liên tục "leo thang".

Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình của chung cư Hà Nội 9 tháng đầu năm nay đã vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m2, tăng 41% so với cùng kỳ 2024, tương đương mức tăng khoảng 27 triệu đồng mỗi mét vuông.

Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cũng cho biết, hơn 50% nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Thậm chí khu vực như Tây Hà Nội, vốn được coi là xa trung tâm hơn, cũng ghi nhận giá khởi điểm lên tới 104 triệu đồng/m2.

Khi giá nhà thương mại tăng quá cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, dòng tiền tìm mua nhà để ở thực buộc phải chuyển hướng. Họ tìm đến phân khúc "dễ thở" hơn là nhà ở xã hội thứ cấp. Sự gia tăng đột biến về nhu cầu, trong khi nguồn cung không đổi, tất yếu đẩy giá nhà ở xã hội tăng vọt. Nói cách khác, khi giá nhà thương mại tạo đỉnh mới, nó cũng đồng thời kéo giá nhà ở xã hội tăng theo để giữ một khoảng cách chênh lệch nhất định, tạo ra một "cuộc rượt đuổi" về giá trên toàn thị trường.

"Khi mặt bằng giá trung bình của phân khúc nhà ở thương mại đã lên tới 90 triệu đồng/m2, thì việc nhà ở xã hội thứ cấp tiến sát mốc 60 - 70 triệu đồng/m2 không còn là chuyện lạ. Nhiều khách hàng vẫn chấp nhận và tìm mua vì họ so sánh thấy cùng một khu vực, tiện ích không thua kém, nhưng nhà ở xã hội vẫn rẻ hơn hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông", anh Hoàng Ngọc Phi cho biết.

Có thể thấy, sự "leo thang" của giá nhà ở xã hội thứ cấp không đơn thuần là hiện tượng cục bộ, mà là hệ quả tất yếu khi nguồn cung mới trên thị trường hạn chế, giá sơ cấp lên cao và nhu cầu ở thực vẫn rất lớn tại các đô thị sầm uất như Hà Nội./.