Cơ hội mua căn hộ 1 tỷ đồng đang dần "biến mất"
Giá căn hộ ở các thành phố lớn đang cao gấp vài chục lần so với thu nhập khiến việc sở hữu nhà ở của người dân càng trở nên xa vời. Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.
Trong khi đó, theo nghiên cứu của DKRA Việt Nam, kể từ năm 2019 cơ hội mua được nhà của người trẻ càng thấp do hầu như thị trường không còn xuất hiện loại căn hộ giá trên dưới 1,1 - 1,5 tỷ đồng một căn. Cụ thể, trong 3 - 5 năm trở lại đây, giá căn hộ hạng C và hạng B từ mốc 16 - 21 triệu đồng mỗi mét vuông nay đã chạm ngưỡng 25 - 36 triệu đồng mỗi mét vuông.
Giá bất động sản không ngừng leo thang đã khiến cơ hội sở hữu nhà ngày càng khó khăn với người trẻ có mức thu nhập từ 15 - 30 triệu đồng mỗi tháng. Đặc biệt, giá nhà trung cấp tại TP.HCM đã chạm ngưỡng 40 - 45 triệu đồng/m2, một số dự án 50 - 60 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, chia sẻ mới nhất về thị trường nhà ở quý III/2020 tại Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam thừa nhận, thị trường nhà ở Thủ đô cũng đang đối mặt với sự nhạy cảm về giá, ở khu vực ngoài vành đai 3 cũng đã có giá tới 60 triệu đồng/m2
Với thu nhập bình quân đầu người Việt Nam năm 2020 khoảng 2.750 USD/người (gần 64 triệu đồng/người), giá nhà đang vượt quá xa thu nhập đại đa số người dân. Cơ hội mua căn hộ 1 tỷ đồng đang dần "biến mất" với những người trẻ.
Không chỉ các lô đất nền nằm ở mặt đường lớn có giá tăng cao, giá các căn nhà trong hẻm ở khu vực các quận huyện ngoài trung tâm tại TP.HCM cũng bất ngờ tăng mạnh, thậm chí gấp đôi, gấp ba.
Thời gian gần đây trên các phương tiện thông tin đại chúng thường xuyên nhắc đến tình trạng giá đất nền ở các quận huyện vùng ven như Quận 9, Thủ Đức, Củ Chi, Cần Giờ... bị thổi giá một cách chóng mặt. Tuy nhiên, thực tế cho thấy có một phân khúc nhà đất khác tăng giá “khủng” không kém đó là nhà đất, mà phần lớn là nhà trong hẻm.
Tại quận Gò Vấp, nơi có tình hình giao dịch nhà đất sôi động cho thấy rõ sự tăng vọt về giá cả. Những căn nhà có đủ thể loại diện tích đất từ vài chục mét vuông đến ngôi nhà mặt tiền các con đường lớn như Nguyễn Huy Lượng, Quang Trung, Phan Huy Ích… đã tăng giá đáng kể thời gian qua. Xét trong trung và dài hạn, giá nhà đất của Việt Nam được nhìn nhận sẽ tiếp tục đà tăng với mức tăng cao, thấp tùy thuộc vào từng khu vực và từng phân khúc.
Dịch bệnh Covid-19 cùng với vấn đề chậm cấp phép và kỳ nghỉ tết dài đã làm giảm nguồn cung chào bán tại TP.HCM. Trong quý I/2020 có 3.606 căn hộ được chào bán tại 11 dự án, giảm 21% so với quý trước và 18% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.936 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước.
Với việc khan hiếm nguồn cung và lượng đặt chỗ vẫn tốt, các chủ đầu tư phân khúc trung cấp có dự án mở bán trong quý đã quyết định tăng giá. Các dự án cao cấp và hạng sang có mức giá ổn định không thay đổi so với quý trước, cao hơn thời điểm cùng kỳ năm trước lần lượt là 6% và 8%. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá tăng cao thì tình hình tiêu thụ vẫn tốt, đặc biệt là phân khúc trung cấp. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 80% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín.
Các dự án nhà ở giá rẻ đang dần biến mất khỏi thị trường. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà tăng cao là do nguồn cung mới đang giảm mạnh bởi những vướng mắc trong thực hiện cơ chế đất đai.
Cụ thể, trong khoảng 2 năm trở lại đây, Hà Nội cũng như TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Ngay cả các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu từ quy hoạch, cấp phép xây dựng cho đến việc đủ điều kiện tham gia thị trường.
“Đáng lưu ý, kể từ quý I/2020 đến nay, trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường. Do khan hiếm nguồn cung dẫn đến giá căn hộ bình dân bị đẩy lên ngang với phân khúc trung cấp” - báo cáo của Bộ Xây dựng thừa nhận, giá nhà ở nước ta hiện nay chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Trong khi đó, tình trạng lệch pha cung cầu diễn ra ngày càng rõ rệt, nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc trung, cao cấp (trên 25 triệu đồng/m2) đang dư thừa; trong khi nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại rất thiếu, dù chiếm tới 70 - 80% nhu cầu thị trường.
Giá bất động sản khó có chuyện đi xuống
Hiện có 4 yếu tố “cổ vũ” cho xu hướng tăng giá bất động sản qua các năm và khiến các doanh nghiệp bất động sản phát triển các phân khúc từ trung cấp trở lên và bỏ qua thị trường nhà ở giá rẻ.
Thứ nhất, nhu cầu bất động sản luôn tăng còn diện tích đất không tăng. Dân số hiện tại của Việt Nam là 97,6 triệu người theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc. Đến đầu năm 2021, dân số của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 97,8 triệu người. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính hiện nay là mật độ dân cư. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, giá bất động sản sẽ chỉ tăng chứ không giảm.
Việt Nam là một thị trường bất động sản đặc biệt, ở đó tài sản gắn liền với đất trong ý thức hệ của người dân là hàng hóa thiết yếu của cả một đời người. Mảnh đất cần thiết như các mặt hàng nhu yếu phẩm, xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Điều này tạo nên kịch bản tích trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này ngày càng khan hiếm.
Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó. Nếu điều kiện kinh tế và chính trị ổn định trong trung và dài hạn, giá bất động sản khó có chuyện đi xuống.
Thứ hai, tốc độ phát triển người giàu Việt Nam ngày một nhiều. Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng người siêu giàu nhanh thứ 2 thế giới trong thập kỷ qua. Giai đoạn 2013 -2018 mức độ tăng trưởng người giàu tại Việt Nam là 23%, giai đoạn 2018 - 2023 con số này dự kiến lên đến 28%. Mức độ tăng trưởng dân số siêu giàu có tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên của Việt Nam trong giai đoạn 2018 - 2023 có thể lên đến 31%, thêm 3% chỉ sau chu kỳ 5 năm.
Châu Á được dự đoán sẽ tăng dân số siêu giàu 44% trong 5 năm tới và Việt Nam ở vị trí thứ 4 trong Top 10 với tốc độ tăng trưởng người giàu ước đạt 64%. Điều này vô hình chung dẫn đến khả năng thích ứng và đòi hỏi về giá trị bất động sản sẽ ngày càng cao hơn. Khả năng chi trả và nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt ngày càng cao khiến giá nhà khó có chuyện giảm. Thị trường bất động sản Việt Nam được dự đoán sẽ xuất hiện ngày càng nhiều loại hình căn hộ cao cấp, hạng sang khi tốc độ tăng trưởng người giàu ngày càng nhanh.
Thứ ba, không bị đánh thuế mua nhà. Một thực tế khác, đó là chính sách điều hành nền kinh tế Việt Nam đang tạo ra những lợi thế nhất định cho thị trường bất động sản nói chung và những nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào bất động sản.
Ở Việt Nam, người mua bất động sản gần như không phải chịu thuế hàng năm, nếu có cũng không đáng kể. Trong khi đó, tại nhiều quốc gia khi mua một bất động sản, hàng năm nhà đầu tư vẫn phải đóng thuế và thuế rất cao dù có lời hay không. Thuế suất khiến nhà đầu tư phải chùn tay khi quyết định mua một bất động sản nếu chỉ để chờ tăng giá mà không khai thác. Những lợi thế do chính sách mang lại đã biến bất động sản trở thành một kênh đầu tư an toàn, có thể đáp ứng một lúc cả ba tiêu chí, giữ tiền an toàn, sinh lời nhiều hơn gửi ngân hàng và có thể bán dễ dàng.
Thứ tư, chi phí liên quan đến đất đai ngày càng lớn. Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt những chi phí khác liên quan đến tài sản này. Đó là xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý... Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất.
Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng.
Một cơ sở cho xu hướng tăng giá nhà là sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng. Thực tế cho thấy hạ tầng được triển khai kéo gần khoảng cách giữa các khu vực vùng ven với đô thị lớn khiến giá bất động sản không chỉ vùng đô thị mà cả vùng ven đều tăng nóng qua các năm. Có thể thấy rõ xu hướng này qua việc giá bất động sản khu vực quanh TP.HCM và Hà Nội đã tăng trưởng ở mức 2 chữ số trong suốt giai đoạn 2018 - 2020.
(Trích tham luận “Sự khan hiếm nhà ở giá rẻ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam từ các nước phát triển trên thế giới” tại Hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị ở Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn 2045” của tác giả: PGS.TS. Phạm Đình Long, Nguyễn Huỳnh Mai Trâm, Khoa Kinh tế và Quản lý Công, Trường Đại học Mở TP.HCM).
Theo kinh nghiệm các nước về phát triển nhà ở đô thị cho nhóm đối tượng thu nhập trung bình, cần có những khu vực quy hoạch riêng cho nhà ở loại này. Hiện nay, nhà ở xã hội nằm trong nhà ở thương mại. Điều này gây nên những hệ quả không tốt cho cả cư dân thuộc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Phía đối tượng nhà ở thương mại, sẽ cảm thấy khu vực sinh sống của mình giá trị bị hạ thấp, xảy ra tình trạng so sánh giá vì cùng khu vực lại tồn tại 2 mức giá bán căn hộ khác nhau. Phía đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, họ chịu các khoản chi phí cao khi sinh sống trong khu vực thương mại.
Cần có những quy định về thiết kế nhà ở xã hội nói chung và nhà ở cho nhóm đối tượng thu nhập trung bình nói riêng, cách xác định chất lượng nhà ở, gắn liền với các quy định về quản lý tòa nhà thuộc dạng này.
ThS. Lê Minh Phương Mai - Giảng viên Khoa Thẩm định giá - Kinh doanh bất động sản, Trường Đại học Tài chính - Marketing
