Tại cuộc họp với Ban Kinh tế Trung ương mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đưa ra một thông tin là giá nhà tại Việt Nam hiện nay đang quá cao so với thu nhập trung bình của người dân Việt Nam.
“Khi đi Hàn Quốc thấy giá nhà của thị trường này gấp 5-7 lần thu nhập của người dân. Trong khi tại Việt Nam, giá nhà vừa túi tiền chứ không nói nhà cao cấp gấp 22-25 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Như vậy, giá nhà của chúng ta là nằm ngoài so với khả năng của đa số người dân và đó là vấn đề chúng ta phải suy nghĩ, tính toán”, ông Châu dẫn chứng.
Con số mà Chủ tịch HoREA được cho là tương đồng với thống kê của CBRE. Nhận định về con số này, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, so với các quốc gia phát triển, thông thường, tỷ lệ này rơi vào khoảng 7 – 10 lần so với thu nhập. Việt Nam là nước đang phát triển song giá nhà lại gấp 20 - 25 lần là tỷ lệ khá cao.
Mặc dù Việt Nam không phải là quốc gia duy nhất có tỷ lệ giá nhà cao. Tỷ lệ này ở 1 số nước trong khu vực châu Á như Trung Quốc, có thời điểm giá rất cao, khoảng cách so với thu nhập cũng rất lớn. Và nếu nhìn vào giá tuyệt đối của các sản phẩm BĐS, so với thị trường trong khu vực, giá nhà ở Việt Nam được đánh giá là rẻ nhưng tỷ lệ này lại vượt xa nếu so với mức sống và thu nhập của người dân.
Trước câu hỏi “Tại sao các nước trong khu vực có thu nhập thấp hơn Việt Nam như Lào, Campuchia, Myanmar hay thu nhập trung bình như Indonesia, Philippines không gặp khủng hoảng BĐS hay giá nhà quá cao như chúng ta”, bà An cho biết: “Giá của BĐS là vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố, không chỉ thu nhập. Mà còn là giá thành xây dựng, tỷ lệ lợi nhuận phù hợp để các chủ đầu tư chấp nhận đầu tư BĐS. Tại Việt Nam, BĐS là ngành rất được ưa chuộng, do đó mức độ quan tâm đầu tư BĐS ở Việt Nam tương đối lớn so với các thị trường khác trong khu vực.
Ở các nước như Lào, Campuchia có quy mô dân số thấp hơn, nhu cầu ít, do đó việc nguồn cung tăng nhanh, giá tăng nhanh ít xảy ra hơn so với 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, ở Phnompenh, thị trường tương đối nóng và nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, giá nhiều dự án chung cư tại đây cũng không kém cạnh so với 2 thành phố lớn của Việt Nam”.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng, giá BĐS ở Việt Nam hiện đang rất cao so với khu vực, xấp xỉ gần bằng những nước có giá BĐS đắt đỏ trên thế giới. Trong khi đó, thu nhập ở những nước đó thì lại cao gấp mấy lần thu nhập ở Việt Nam.
Ông Đình đưa ra số liệu thống kê, thu nhập bình quân của người dân Việt Nam là 2.112 USD/năm, còn mức lương của người lao động Singapore là 44.352,55 USD/năm, cao gấp 21 lần so với Việt Nam. Trong khi đó, giá nhà ở của Việt Nam và Singapore cũng không chênh lệch là bao.
Già nhà Việt Nam đang cao gấp 20 - 25 lần so với thu nhập người dân. Ảnh minh họa.
Theo ông Đính, giá BĐS tại Việt Nam cao như vậy xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: Giá đất đai đắt, các loại sắc thuế về đất đai khá cao và cách thu của Nhà nước chưa hợp lý. Có thể thấy, quá trình thủ tục hóa các dự án BĐS khá phức tạp, cồng kềnh; thời gian thường kéo dài dẫn đến chi phí khá lớn.
Các chính sách của Nhà nước về giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan cũng còn nhiều mâu thuẫn, chưa thống nhất; tình trạng sắc thuế chồng chéo, chưa phù hợp... khiến cho BĐS phải "cõng" quá nhiều chi phí, giá nhà ở tăng cao.
Bên cạnh đó, việc thu một lần chi phí nhà ở kèm theo các thuế về đất đai cũng khiến cho giá nhà tại Việt Nam tăng vọt. Việc tận thu một lần khiến cho người dân phải gánh toàn bộ chi phí thuế đất rất lớn, Nhà nước lại sử dụng nguồn thu đó chưa hiệu quả, đến khi cần các nguồn thu để phát triển các loại thuế đất khác thì không còn vì... đã thu hết rồi.
Được biết, để góp phần giải quyết vấn đề này, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có những kiến nghị về việc nên áp dụng những sắc thuế sử dụng đất và phân bổ các sắc thuế này ra thành nhiều kỳ để đóng như 5 năm, 10 năm và đóng các khoản này nhiều lần. Với những dự án BĐS lần đầu phát triển, chủ dự án sẽ không tính tiền sử dụng đất và công trình, tuy nhiên người dân khi mua sẽ phải cam kết hoàn thành các khoản phí đó trong thời hạn nhất định.
Nếu đề xuất này được thông qua thì lập tức, thuế đất sẽ hạ xuống, gánh nặng chi phí nhà ở sẽ được giảm bớt. Bên cạnh đó, việc phân bổ các loại thuế thành nhiều lần đóng sẽ giúp nguồn thu tài nguyên đất được sử dụng một cách hợp lý, chia đều cho các thế hệ sau để tiếp tục phát triển hạ tầng xã hội tại thời điểm đó.
Còn theo Chủ tịch HoREA, chúng ta cần nhìn Hàn Quốc ở việc nước này đã thành lập các Tổng công ty địa ốc nhà nước, chiếm lĩnh 70% thị phần nhà ở của nước này, chi phối rất mạnh, đặc biệt là nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội.
“Đây là bài học lớn mà chúng ta cần tính toán khi Việt Nam thời gian qua làm các nhà giá rẻ không đạt như mong muốn bởi gặp nhiều vấn đề. Chúng ta cần quan tâm nghiên cứu những mô hình tốt trên thế giới, trong đó thể hiện rất rõ vai trò của nhà nước, làm những cái mà doanh nghiệp không làm được, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người dân”./.
