Giá nhà vượt tầm với, nhà ở cho thuê được định hướng thành ‘trụ cột chiến lược’

Giá nhà vượt xa thu nhập, nhu cầu nhà ở cho thuê ngày càng lớn

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng mạnh và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, mô hình nhà ở cho thuê đang dần được nhìn nhận như một giải pháp quan trọng nhằm giảm áp lực sở hữu nhà ở và tái cân bằng thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, đến hết quý I/2026, cả nước có khoảng 700.000 căn nhà ở xã hội đang được triển khai. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện vẫn còn chậm so với mục tiêu đề ra khi năm 2026 mới hoàn thành và khởi công khoảng 36.300 căn, tương đương gần 1% kế hoạch phát triển hơn 158.000 căn trong năm nay.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng nhu cầu lớn nhất hiện nay nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhưng nguồn cung thị trường nhiều năm qua lại chủ yếu tập trung vào sản phẩm cao cấp phục vụ đầu tư và đầu cơ. Theo ông, ngay cả khu vực vùng ven cũng đang tăng giá nhanh, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn.

Trong bối cảnh thị trường duy trì trạng thái "thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân", nhu cầu thuê nhà ngày càng gia tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 42.275 căn nhà ở đang được cho thuê, trong đó tập trung nhiều tại Đà Nẵng, Bắc Ninh và TP. HCM.

Báo cáo từ 23/34 địa phương cho thấy có 18 địa phương xác định nhu cầu thuê nhà ở giai đoạn 2026 - 2030 với tổng cộng hơn 71.000 căn. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển từ tư duy "phải sở hữu nhà" sang ưu tiên "có chỗ ở phù hợp khả năng chi trả".

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định nhu cầu nhà ở hiện không còn chỉ dừng ở mục tiêu sở hữu mà đang chuyển dần sang thuê hoặc thuê mua để phù hợp với điều kiện tài chính và xu hướng dịch chuyển lao động. Theo ông, việc thiếu nguồn cung nhà ở cho thuê cũng là một trong những nguyên nhân khiến áp lực mua nhà gia tăng và góp phần đẩy giá bất động sản lên cao.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng Việt Nam cần sớm xây dựng thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp nhằm giảm áp lực lên thị trường mua bán nhà ở.

Nhà ở cho thuê được định hướng trở thành "trụ cột chiến lược"

Định hướng phát triển nhà ở cho thuê tiếp tục được nhấn mạnh tại buổi làm việc giữa Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư đối với công tác phát triển nhà ở trong tình hình mới.

Theo đó, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước nhấn mạnh việc tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng chi trả phải được xem là quyền cơ bản của người dân và là thước đo của tiến bộ xã hội. Từ nay đến năm 2030, bên cạnh nhà ở để bán, nhà ở cho thuê cần được xác định là "trụ cột chiến lược", đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những khu vực có giá nhà vượt xa thu nhập người dân.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng bất động sản Việt Nam đang đứng trước giai đoạn tái cấu trúc lớn. Trong nhiều năm qua, thị trường phát triển chủ yếu dựa trên mô hình tăng giá đất, đầu cơ tài sản và sử dụng đòn bẩy tài chính để chờ tăng giá. Tuy nhiên, mô hình này cũng kéo theo nhiều hệ lụy như giá nhà tăng quá nhanh, đất đai bị bỏ hoang và dòng tiền chảy mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất.

Theo ông Khánh, nếu Chính phủ chuyển mạnh sang quan điểm "nhà là để ở, không phải để đầu cơ tích sản" và lấy nhà ở cho thuê làm trụ cột thì đây sẽ là cuộc tái cấu trúc lớn của thị trường bất động sản trong 10 - 20 năm tới. Khi đó, dòng tiền đầu tư sẽ dần chuyển từ mô hình "mua đất chờ tăng giá" sang mô hình đầu tư khai thác dòng tiền cho thuê và vận hành dài hạn – tương tự kinh nghiệm tại Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc hay Đức.

Ông Nguyễn Quốc Khánh cũng cho rằng nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể trở thành "phân khúc chiến lược quốc gia" nếu được hỗ trợ mạnh về tín dụng, thuế, hạ tầng và miễn giảm tiền sử dụng đất. Theo ông, đây không phải dấu hiệu suy giảm của thị trường mà là bước tái cấu trúc để hướng tới phát triển bền vững hơn.

Tuy nhiên, cũng theo nhiều chuyên gia, phát triển nhà ở cho thuê vẫn là lĩnh vực khó hấp dẫn doanh nghiệp do thời gian hoàn vốn kéo dài và lợi nhuận không cao. TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng nếu không có cơ chế hỗ trợ đủ mạnh về đất đai, tín dụng và thuế thì rất khó thu hút nhà đầu tư tham gia phân khúc này.

Để thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững, cần đồng thời bảo đảm nguồn cung đủ lớn với mức giá hợp lý, hệ thống pháp lý bảo vệ người thuê và hạ tầng giao thông công cộng đồng bộ. VARS IRE cũng kiến nghị cần sớm xây dựng quỹ nhà cho thuê dài hạn, ưu tiên lao động trẻ, công nhân, viên chức và trí thức trẻ, đồng thời áp dụng các chính sách ưu đãi mạnh về tín dụng, đất đai và thuế để thu hút doanh nghiệp tham gia.