Giá trị của TOD không chỉ nằm ở bất động sản quanh nhà ga

Khi mạng lưới đường sắt đô thị (metro) tại TP.HCM được mở rộng, TOD sẽ ngày càng trở thành một yếu tố quan trọng trong quá trình lựa chọn địa điểm đầu tư. Tuy nhiên, theo chuyên gia, TOD không đơn thuần là phát triển bất động sản gần nhà ga, mà đòi hỏi sự tích hợp giữa giao thông công cộng, nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam đã có trao đổi với Reatimes về tác động của mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đối với thị trường bất động sản TP.HCM. Theo bà Ngọc, sự xuất hiện của metro đang từng bước làm thay đổi cách nhà đầu tư nhìn nhận về vị trí, khả năng kết nối và giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, để TOD thực sự tạo ra các trung tâm kinh tế mới, việc phát triển quanh nhà ga cần được đặt trong một cấu trúc đô thị đồng bộ.

Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển mạng lưới đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM xác định TOD là giải pháp quy hoạch, đầu tư cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị, lấy điểm kết nối giao thông đường sắt đô thị làm nơi tập trung dân cư, thương mại, dịch vụ, văn phòng trong khoảng cách đi bộ. Điều này cho thấy hạ tầng đường sắt ngày càng được đặt trong mối quan hệ với tổ chức không gian đô thị và phân bố các hoạt động xung quanh những điểm kết nối. 

Từ góc nhìn của nghiên cứu thị trường, đại diện Cushman & Wakefield cho biết câu chuyện TOD không chỉ nằm ở khả năng gia tăng giá trị tài sản quanh nhà ga, mà quan trọng hơn là khả năng hình thành những trung tâm kinh tế mới, nơi hội tụ dân cư, doanh nghiệp, việc làm và các hoạt động đô thị.

- PV: Thưa bà, từ góc nhìn của các nhà đầu tư, TOD hiện đóng vai trò như thế nào trong quá trình lựa chọn địa điểm phát triển dự án tại TP.HCM ?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Sau khi tuyến metro số 1 TP.HCM đi vào hoạt động, chúng tôi quan sát thấy các dự án dọc tuyến được hưởng lợi khá rõ. Giá nhà tăng nhanh hơn, thanh khoản được cải thiện; các trung tâm thương mại cũng ghi nhận lượng khách tốt hơn, từ đó hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy. Những thay đổi này cũng tác động đến cách nhà đầu tư đánh giá một địa điểm phát triển dự án.

Nếu trước đây, quyết định đầu tư chủ yếu dựa vào vị trí địa lý, thì hiện nay khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng. Khoảng cách vì thế không còn chỉ được đo bằng kilomet, mà còn được tính bằng số phút cần thiết để tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí sở hữu phương tiện cá nhân ngày càng cao, khả năng tiếp cận một hệ thống giao thông công cộng chất lượng như metro trở thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Theo tôi, TOD đang chuyển từ một tiêu chí mang tính cộng thêm thành một tiêu chí chiến lược trong quá trình đánh giá cơ hội đầu tư tại TP.HCM, đặc biệt xét đến khả năng gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

- PV: Vậy khi mạng lưới metro TP.HCM được mở rộng, theo Cushman & Wakefield, những loại hình bất động sản nào sẽ hưởng lợi nhiều nhất ?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Khi mạng lưới metro được mở rộng, về cơ bản tất cả các loại hình bất động sản đều có thể hưởng lợi, nhưng thời điểm và mức độ hưởng lợi sẽ khác nhau.

Bán lẻ là loại hình có thể hưởng lợi sớm nhất từ lưu lượng người qua lại, đặc biệt tại các ga trung chuyển, ga trung tâm và ga cuối tuyến. Lượng hành khách lớn hơn có thể làm tăng lượt mua sắm, đồng thời thu hút thêm các nhãn hàng bán lẻ mở cửa hàng quanh khu vực nhà ga, qua đó cải thiện tỷ lệ lấp đầy của các dự án.

Đối với căn hộ, nhu cầu ở thực và nhu cầu cho thuê đều có thể gia tăng nhờ khả năng rút ngắn thời gian di chuyển. Điều này đặc biệt phù hợp với người trẻ, gia đình trẻ và người lao động đô thị muốn sống xa khu vực trung tâm hơn để có thêm không gian xanh, tiện ích đầy đủ nhưng vẫn bảo đảm khả năng kết nối thuận tiện tới nơi làm việc trong lõi trung tâm.

Văn phòng cũng có thể hưởng lợi và cải thiện tỷ lệ lấp đầy, nhưng điều kiện khắt khe hơn. Chỉ có một nhà ga metro chưa đủ để tạo thành một cụm văn phòng mới nếu khu vực đó chưa có cộng đồng doanh nghiệp, hệ thống dịch vụ hỗ trợ và nguồn nhân lực phù hợp. Vì vậy, văn phòng sẽ hưởng lợi rõ hơn tại các điểm trung chuyển lớn, nơi đã có hoạt động kinh tế tại chỗ, hoặc tại những khu TOD được quy hoạch trở thành các trung tâm việc làm mới.

Khách sạn cũng có thể ghi nhận công suất phòng tốt hơn nhờ du khách dễ dàng tiếp cận nơi lưu trú mà vẫn bảo đảm thời gian di chuyển vào nội đô theo lịch trình tham quan.

Tuy nhiên, xét trong dài hạn, nhóm hưởng lợi lớn nhất sẽ là các dự án hỗn hợp kết hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong bán kính đi bộ quanh nhà ga. Sự bổ trợ giữa các chức năng giúp duy trì dòng người trong nhiều khung giờ khác nhau, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo hoạt động thường xuyên cho toàn khu vực.

- PV: Tại các thành phố quốc tế mà Cushman & Wakefield theo dõi, TOD đã làm thay đổi cấu trúc các trung tâm kinh doanh như thế nào? 

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Tại nhiều thành phố như Tokyo, Hong Kong, Singapore hay Seoul, hệ thống metro đã góp phần hình thành mô hình đô thị đa cực, với nhiều trung tâm kinh doanh vệ tinh phát triển dọc các hành lang giao thông công cộng thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào một lõi trung tâm truyền thống.

Trong mô hình này, CBD (khu trung tâm tài chính - thương mại) truyền thống vẫn giữ vai trò trung tâm về tài chính, quản trị và dịch vụ cao cấp. Tuy nhiên, một phần nhu cầu văn phòng, bán lẻ, nhà ở và giải trí bắt đầu dịch chuyển sang những cụm đô thị mới có kết nối giao thông công cộng tốt hơn. Quá trình này giúp giảm áp lực lên khu vực lõi trung tâm, đồng thời hình thành thêm các cực tăng trưởng kinh tế.

Xu hướng này thường rõ hơn tại những khu vực hội tụ đồng thời 3 điều kiện: có quỹ đất đủ lớn để tái phát triển, có khả năng kết nối liên phương thức tốt và có định hướng sử dụng đất đủ đa dạng để thu hút cư dân, doanh nghiệp và khách vãng lai.

- PV: Vậy TP.HCM có đang xuất hiện xu hướng tương tự không, thưa bà ?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: TP.HCM đang ở giai đoạn đầu của quá trình này. Trong khi khu vực trung tâm quận 1 (cũ) tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, các khu vực dọc tuyến metro số 1 (tuyến Bến Thành - Suối Tiên) như Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP.HCM có tiềm năng phát triển thành những trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới.

Tuy nhiên, tiềm năng chỉ có thể trở thành hiện thực khi các khu vực này thu hút được cả dân cư và doanh nghiệp, đồng thời hình thành hệ sinh thái kinh tế đủ đa dạng.

Vì vậy, TOD không nên chỉ được xem là công cụ phát triển nhà ở quanh nhà ga mà cần được định hướng để hình thành các trung tâm hoạt động kinh tế mới, với việc làm, dịch vụ, tiện ích và không gian công cộng đồng bộ.

- PV: Theo bà, những điều kiện nào là quan trọng nhất để một khu TOD có thể thu hút doanh nghiệp, việc làm và hoạt động kinh tế mới thay vì chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản ?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Trước hết, quy hoạch sử dụng đất phải đủ đa dạng. Một khu TOD chỉ có căn hộ sẽ khó tạo ra việc làm và hoạt động kinh tế bền vững. Cần có sự kết hợp hợp lý giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng.

Thứ hai, khả năng đi bộ phải thực chất. TOD không chỉ có nghĩa là "gần metro", mà người dân phải có thể đi bộ an toàn, thuận tiện từ nhà ga tới nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng. Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng cuối, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể.

Thứ ba, khu vực cần có mật độ phát triển đủ lớn nhưng được kiểm soát tốt. Mật độ giúp tạo ra lượng người sử dụng, nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại, nhưng phải đi cùng với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và năng lực quản lý vận hành tương xứng. Nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không nâng cao chất lượng đô thị, TOD có thể tạo thêm áp lực thay vì giải quyết các vấn đề hiện hữu.

Thứ tư, cần có cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch. Các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công - tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, nhà đầu tư sẽ khó đưa ra các cam kết dài hạn. 

Cuối cùng, mỗi khu TOD cần được định vị theo một chức năng kinh tế phù hợp. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro mà còn dựa trên khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại.

Tùy lợi thế của từng khu vực, TOD có thể được định hướng thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch. Khi những điều kiện này được đáp ứng đồng thời, TOD mới có thể vượt ra ngoài câu chuyện tăng giá đất để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tại địa phương.

- PV: Nếu chỉ được lựa chọn một chỉ số để đánh giá thành công của một khu TOD sau 10 năm, Cushman & Wakefield sẽ lựa chọn chỉ số nào, thưa bà ?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Nếu chỉ được lựa chọn một chỉ số duy nhất, chúng tôi sẽ chọn mật độ dân cư và việc làm. So với giá bất động sản, chỉ số này phản ánh sát hơn khả năng vận hành thực tế của khu vực. Giá đất có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc khan hiếm nguồn cung, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa với việc một khu TOD đã thành công.

Khi người dân lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng, cửa hàng hoặc cơ sở dịch vụ và người lao động thường xuyên di chuyển đến khu vực bằng giao thông công cộng, điều đó cho thấy nơi đây đã thực sự trở thành một trung tâm hoạt động kinh tế.

Khi đó, khu vực không chỉ có giá trị tài sản cao hơn mà còn tạo ra dòng người, việc làm, dòng vốn và nhu cầu sử dụng dịch vụ bền vững. Nói cách khác, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị.

- PV: Theo bà, đâu là hiểu lầm phổ biến nhất về TOD tại Việt Nam hiện nay?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Hiểu lầm phổ biến nhất là cho rằng TOD đồng nghĩa với việc phát triển bất động sản gần nhà ga metro. Trên thực tế, "gần metro" chỉ là điều kiện ban đầu. TOD đúng nghĩa là mô hình phát triển đô thị tích hợp dựa trên giao thông công cộng, trong đó nhà ga trở thành hạt nhân tổ chức không gian sống, làm việc, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng.

Một dự án nằm gần nhà ga nhưng thiếu kết nối đi bộ, phương tiện trung chuyển, chức năng hỗn hợp, tiện ích công cộng và mật độ phù hợp thì chưa thể được coi là TOD. Nếu dự án chỉ tập trung xây dựng và bán sản phẩm bất động sản, đó chủ yếu là sự phát triển hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.

Nếu được triển khai đúng, TOD có thể giúp TP.HCM hình thành các trung tâm tăng trưởng mới, giảm áp lực lên khu vực trung tâm hiện hữu, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị. Ngược lại, nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, TOD có thể chỉ tạo ra làn sóng tăng giá đất quanh nhà ga mà chưa mang lại sự cải thiện tương xứng về chất lượng sống và giá trị kinh tế cho địa phương.

- PV: Trân trọng cảm ơn bà !